렌탈프리 혜택 반환 요구, 보증금 못 돌려받을까?

2026.04.05 05:02

Q질문내용

저는 A쇼핑몰 2층에서 작은 디저트 가게를 운영하면서, 임대차 계약 시 보증금 2,000만원과 월세 200만원, 그리고 처음 다섯 달 동안 임대료를 내지 않는 렌탈프리(무상임대) 혜택을 받았습니다.
임대차 기간은 2년이었고 계약 만료일은 9월이었습니다.

장사가 기대만큼 되지 않아 월세를 다섯 달 연달아 밀리게 되었고, 연체금이 1,000만원까지 쌓였습니다.
저는 임대인과 장기적으로 계약을 유지하는 것이 어렵다고 판단해서, 퇴거를 논의하기 시작했습니다.
이 논의 과정에서 임대인에게 연체와 계약 해지 관련 내용증명이 도착했고, 협의기간 2개월을 거친 후 3월 27일부터 후임 임차인을 직접 찾아 상가를 넘기기로 했습니다.
인수인계와 동시에 30일 이내에 매장을 모두 비우고 소유주 확인 아래 인테리어 등 원상복구까지 완료했습니다.

제가 후임자를 직접 데려왔기 때문에 임대인 측에 금전적 손해가 발생하지는 않을 것이라 생각했습니다.
그런데 임대인은 계약 조기 종료를 이유로 렌탈프리 5개월에 해당하는 임대료 총액(1,000만원)을 돌려달라고 해, 남은 보증금에서 5개월치 혜택분을 일방적으로 제하고 정산하겠다는 입장을 통보했습니다.
계약서에는 중도 퇴거 시 렌탈프리 기간을 반환해야 한다는 조항이 전혀 없고, 협의서나 별도의 합의문 같은 서류도 주고받은 적이 없습니다.

제가 추가로 요청한 50만원의 연체 월세만 보증금에서 제하고 나머지 600만원은 돌려달라고 했으나, 임대인은 연체, 지연 이자, 기타 손해 등을 이유로 보증금 전액을 반환하지 않겠다는 입장입니다.

이런 경우 임대인이 렌탈프리 혜택 기간 임대료를 공제하고 보증금을 모두 반환하지 않는 것이 가능한 일인지, 실제로 남은 보증금을 받을 수 없는 것인지 궁금합니다.

#상가 임대차 분쟁 #렌탈프리 반환 #무상임대 혜택 #보증금 공제 #중도 퇴거 #임대차 계약 해지 #보증금 반환 소송

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S요약

임대차 계약서에 렌탈프리(무상임대) 혜택 반환 또는 위약금 조항이 없는 경우, 임대인이 임의로 렌탈프리 기간 임대료를 공제해 보증금을 지급하지 않을 근거가 충분하지 않을 수 있습니다.
연체된 월세와 이자, 명확히 입증되는 실제 손해액만 정산 대상이 되며, 남은 보증금 반환 청구 가능성이 높습니다.
임대인과의 추가 협의 또는 내용증명 발송 등 적극적 대응과 함께, 민사소송을 통한 보증금 반환 청구가 검토될 수 있습니다.
계약서 조항과 실제 인수인계 내역, 중도해지 합의 경위 등에 따라 결과가 달라질 수 있어, 개별 상황을 바탕으로 세부 쟁점 분석이 필요합니다.

F사건 경위

이용자님은 쇼핑몰 2층에서 디저트 가게를 운영하며, 임대차 계약 시 2년간 보증금 2천만원, 월세 2백만원, 5개월 렌탈프리 혜택을 약정했습니다. 장사가 부진하여 월세 연체와 임대인과의 조기 해지 협의 끝에, 후임 임차인을 직접 데려와 매장 인수인계 및 원상복구까지 완료하고 계약을 종료했습니다. 임대인은 조기 퇴거와 렌탈프리 반환을 이유로 보증금 전액을 돌려주지 않겠다는 입장을 밝혔습니다.

L법률 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 계약서 내 렌탈프리 반환 조항의 부존재와 중도 해지 시 보증금 정산 기준, 그리고 임대인의 손해액 입증 범위에 있습니다.

계약에 명시되지 않은 렌탈프리 반환 의무의 효력: 계약서에 명확한 위약금 조항이나 렌탈프리 반환 조항이 없을 경우 임대인이 이를 청구할 수 있는 근거가 부족할 수 있습니다.
보증금 공제 대상 범위: 연체 임대료 및 입증 가능한 실제 손해만을 공제 대상으로 볼 가능성이 높으며 추가적인 반환 요구는 법률적으로 인정되기 어렵습니다.
임차인의 후임자 알선 시 임대인의 손해 발생 여부: 새로운 임차인 알선을 통해 공실 없이 임대수입 손실이 없다면, 임대인의 직접 손해가 없다는 점이 쟁점이 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

실제 보증금 반환에서 쟁점이 되는 부분을 중심으로 판단 요소를 안내합니다.

계약서 내 핵심 조항 확인이 우선입니다. 렌탈프리 반환이나 위약금, 해지 시 손해보전에 대한 별도 명문 규정이 없다면 이용자님에 불리하게 해석될 여지가 매우 제한됩니다.
연체된 월세와 미납 이자는 정당하게 보증금에서 공제될 수 있으나, 이후 후임 임차인 구인과 원상복구가 적법하게 이뤄졌다면 추가 손해가 발생했다고 보기 어렵습니다.
임대인의 일방적 렌탈프리 청구는 계약 또는 협의서 등 근거서류가 없는 이상 실제 집행으로 이어지기 어렵고, 법원에서도 이를 손해로 인정할지 의문입니다.
보증금 반환 소송 시, 임대인이 실제 손해액을 구체적으로 입증해야만 인정되는 부분이 많으므로 객관적인 증거를 준비하고, 계약상 공제 근거 여부를 뚜렷이 확인하는 과정이 중요합니다.

A대응 방안

이용자님이 보증금 반환을 최대한 합리적으로 받을 수 있도록, 계약서 확인과 분쟁 대응 절차를 단계별로 안내합니다.

1차적으로 계약서와 모든 협의내역(문자, 이메일 등)에서 렌탈프리 반환, 중도해지 위약금, 기타 임대인 손해배상 조항 유무를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.
임대인과 주고받은 내용증명, 후임자 인수인계 일정, 원상복구 사진, 임대인의 매장 인수 확인 등 객관적인 자료 일체를 정리해 두세요.
임대인이 임의로 렌탈프리 금액이나 기타 항목을 보증금에서 공제할 근거가 없는 경우, 내용증명으로 법률적으로 정당한 보증금 정산을 요구하는 것이 실익이 있습니다.
이후 임대인이 반환을 거부하면, 보증금 반환 청구 소송·지급명령을 통해 남은 금액을 신속하게 청구할 수 있습니다. 이 경우 임대차 계약서, 연체 정산 내역, 원상복구 사진 및 인수확인 증빙 등이 필수로 제출되어야 합니다.
임대인이 주장하는 손해발생 사실 및 공제 내역이 계약상 근거가 없는지 항목별로 체크 후, 소송 전 변호사와 자료를 사전 점검해 두면 분쟁 대응에 유리할 수 있습니다.
이 사안은 계약 조건, 대응 시 자료 준비, 임대인의 손해입증 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 최종적으로는 보유하신 증빙서류 전체를 토대로 변호사와 추가 검토하시는 것이 안전합니다.