상가 공간 보증금 반환 분쟁 해결법

2026.04.05 05:16

Q질문내용

처음 상가를 임대해 사용하기 시작하면서, 일부 공간을 다른 이용자에게 공유 형태로 제공해왔습니다.
정식 전대차 계약이 아닌, 단순 공간 이용 계약서만 별도로 작성했고, 서면에는 보증금 50만 원과 월 사용료 33만 원, 그리고 중도 퇴실 시 보증금 전체를 돌려주지 않는다는 항목이 명시되어 있습니다.
구체적인 운영 세칙이나, 예를 들어 베드 위치나 집기 이동에 관한 사항은 계약서에 따로 명시하지 않았고, 대신 입주 첫날 구두로 서로 매너와 청결을 지켜달라는 안내 정도만 전달했습니다.
문서상으로는, 내부 규정 위반 시 중간에 계약을 해지할 수 있다는 내용만 들어가 있습니다.

이용 2개월째가 되는 시점에, 상대방이 별도의 상의 없이 베드와 집기를 움직이며 자리 배치를 변경했습니다.
저는 공간 특성상 정해진 위치를 유지해달라고 구체적으로 부탁했고, 이 과정에서 상대방은 "계약서에는 없는 제한을 뒤늦게 요구하는 것 아니냐"며 계약 내용이 다른 방향으로 바뀌었다고 주장했습니다.
결국 상대가 정상적으로 사용이 어렵다고 판단하여 중도 퇴실 의사를 밝혔고, 보증금 50만 원의 전액 반환을 강하게 요구하고 있습니다.
상대방은 계약서에 규정된 '전액 미반환' 약정을 부당하다고 주장하며, 법적 절차(지급명령 신청 등)까지 언급한 상황입니다.

저는 애초에 베드 위치 등은 공간 환경에 따라 당연히 지켜야 할 기준이라고 여겼고, 계약 내용에 위반되는 요구를 새로 만든 적이 없다고 생각합니다.
현 상황에서 중도 퇴실자가 요구하는 보증금 전액을 돌려줘야 하는지, 아니면 계약서 상 약정대로 반환을 거절할 수 있는지 고민입니다.
또한, (1) 이 경우 공간 이용 계약 자체가 전대차 형식이 아니더라도 효력이 있는지, (2) 중도 퇴실 시 보증금 전액을 돌려주지 않는 조건이 법적으로 문제가 될 소지가 있는지, (3) 집기 위치 유지 요청이 오히려 계약상 위반이나 불이익이 될 수 있는지, (4) 상대가 바로 지급명령 신청 등 법적 절차에 들어오면 어떻게 대응해야 할지, (5) 만약 일부라도 보증금을 돌려줘야 한다면 어느 정도까지 공제할 수 있을지 알고 싶습니다.
이 부분에 대해 법적으로는 어떻게 해석되는지 궁금합니다.

#상가공간 공유 분쟁 #보증금 반환 거절 #공간 이용 계약 #전대차 아닌 이용계약 #보증금 반환 소송 #중도 퇴실 위약금 #지급명령 대응

이 질문과 유사한 사례를 다뤄본 변호사

강승구 변호사 카톡 전화

모든 소송을 직접 상담하고 수행하는 강승구변호사입니다

사시출신 변호사가 친절하게 상담해 드립니다

사건 진단 지수

AI 진단

S요약

공간 이용계약이 일반 임대차와 달리 인정되나, 약정된 보증금 미반환 조항이 항상 전면적으로 허용되는 것은 아니며, 제한적으로만 효력이 인정될 수 있습니다.
베드 등 집기 배치에 대한 구체적 규정이 없고 상호 구두 안내만 있었다면, 단순히 자리 이동을 이유로 계약 위반이나 불이익을 바로 주장하기는 어렵습니다.
상대방이 보증금 전액 반환을 강하게 요구하는 경우 지급명령 등 법률 절차가 진행될 수 있는데, 계약서와 실제 이용 내역을 근거로 충분히 다툴 여지가 있습니다.
법률적으로 과도한 손해배상액 예정 또는 일방적 약정은 무효가 될 수 있어, 전체 보증금 미반환이 허용되지 않을 가능성도 있습니다.
보증금 일부 반환 또는 공제 범위는 실제 분쟁 경위, 계약상 손해발생 내역 등을 토대로 합리적으로 산정되어야 할 필요가 있습니다.

F사건 경위

이용자님이 상가 내 일부 공간을 제3자에게 공유 형태로 제공하며, 정식 전대차가 아닌 별도 공간 이용 계약서를 작성하였습니다. 상대방은 2개월 만에 집기 위치 문제로 분쟁이 발생해 중도 퇴실을 통보하였고, 보증금 전액 반환을 요구하며 법률 절차 가능성까지 언급하고 있습니다.

L법률 쟁점

계약서상 보증금 미반환 조항, 임대차와 단순 이용계약의 법률 효력, 계약 외 추가 요구의 합리성 및 지급명령 대응 가능성이 핵심 쟁점입니다.

공간 이용 계약의 법률적 성질이 임대차인지 단순 이용계약(일종의 사용·수익계약)인지에 따라 적용 법리가 달라질 수 있습니다.
보증금 반환 제한 약정이 민법상 '손해배상액 예정'에 해당하며, 과도하게 불리하다고 판단되면 효력이 제한되거나 무효가 될 여지가 있습니다.
계약서에 집기 위치 등 세부사항이 없고, 오로지 구두 안내만 있었다면 이용자의 요청이 실제로 계약 위반인지 판단이 불분명할 수 있습니다.

P핵심 포인트

공간 이용계약의 효력, 보증금 반환 조건, 집기 배치 요청의 정당성, 지급명령 절차 대응, 보증금 공제 범위가 주요 포인트입니다.

공간 이용계약 형태는 임대차가 아닌 사용·수익계약으로 분류될 수 있으며, 그 효력은 계약서 내용과 실제 사용방식에 근거해 판단합니다.
중도 해지 시 보증금 전액 미반환 약정은 손해배상액 예정(민법 제398조)에 해당될 수 있고, 현실상 손해 발생액이나 계약상 특별한 사정이 없다면 일부 무효 가능성도 존재합니다.
계약서에 명확한 내부 운영 규칙이 기재되지 않은 경우, 집기 위치 유지 요구가 상대방에 대한 새로운 계약조건 부가로 볼 여지도 있으나, 반드시 계약 위반 또는 불이익이 되는 것은 아닙니다.
상대가 지급명령 신청을 할 경우, 약정서 및 사용내역, 퇴실 경위 등에 관한 자료를 근거로 이의신청을 통해 대응이 가능합니다.
보증금 공제 가능 범위는 실제 손해액, 위약금 약정의 합리성, 계약위반의 구체적 경중을 감안해 개별적으로 조정될 필요가 있습니다.

A대응 방안

실제 상황에 맞게 계약, 분쟁 경위, 손해 내역을 꼼꼼히 정리하고, 지급명령 등 절차적 대응 및 보증금 반환 합리화 자료를 준비해야 합니다.

구체적인 계약서 사본, 입주 시부터의 안내 및 구두 약속 내용, 상대방과 나눈 메시지 및 공간 이용 관련 기록을 모두 정리해 두시는 것이 좋습니다.
집기 이동 요청의 취지와 이용 규정을 문자나 이메일 등 증거로 정식 전달한 사실이 있다면 그 내용도 확보해두시기 바랍니다.
상대방이 지급명령 신청 등 법률 절차를 진행할 경우, 이의신청을 통해 서로의 계약상 권리의무, 실제 손해 여부를 상세히 밝히고 주장할 수 있습니다.
계약서의 '보증금 미반환' 조항이 과도하지 않은지, 실제 유발된 손해와의 합리적 비례·상당성이 있는지 별도 계산하고, 필요시 일부 반환이나 조정안을 합의 시도할 수 있습니다.
현실적으로 계약 당사자의 손해가 없는 경우 전체 보증금 미반환은 강하게 주장하기 어려울 수 있으므로, 상대방의 퇴실 경위와 공간 파손 또는 정비 필요성 등 구체적 손해 내역이 있다면 객관적 산출 근거를 준비하시는 것이 중요합니다.
서면 계약이나 운영 규칙이 모호한 부분이 있다면, 담당 변호사 등 전문가와 구체 사실관계를 바탕으로 법률적 타당성 및 최적의 대응 방안을 검토하는 것이 바람직합니다.