구옥 증여 후 실측·증축 불일치 시 유의점

S요약

• 대지와 실면적의 차이 및 증축 이력으로 인해 건축물대장과 실물이 다를 경우, 불법 증축 여부와 건폐율 위반 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
• 증축부가 허가 없이 사용승인 없이 설치된 경우에는 향후 매매나 건축 변경, 소유권 행사 시 제약이 생길 수 있고, 과태료 등 행정조치가 부과될 수 있습니다.
• 정확한 구조와 면적, 건축물대장 기재사항을 대조하고 설계도면 및 관할 구청 기록 확인이 필요합니다.
• 무단 증축 또는 미등재 부속실이 있다면 자진 이행 또는 사후 적법화 신청 등 조치를 검토하셔야 합니다.
• 건폐율 산정과 적법성, 기존 마당 부속실의 지위, 구옥 특유의 이행강제금 유예·이행 방법 등 종합적으로 접근이 요구됩니다.

F사건 경위

이용자님이 부모님으로부터 증여받은 양재동 구옥에 대해, 등기부등본과 건축물대장상 대지 및 건물 면적이 다르고, 일부 증축된 부속실이 건축물대장에 정확히 등재되어 있는지, 그리고 이러한 차이가 향후 매매나 건축 변경 시 법률적으로 문제될 수 있는지 확인하고자 문의하신 상황입니다.

L법률 쟁점

현재 건물의 실제 형태와 건축물대장 기재 내용, 증축 부분의 등재 여부 및 적법성, 건폐율 산정과 불법 증축 시 행정상 불이익 문제 등이 핵심 쟁점입니다.

• 건축물대장상 표시와 실제 건물 구조가 다를 경우 불법 증축으로 간주될 수 있습니다.
• 마당에 설치된 부속실이 적법하게 건축허가·사용승인을 거치고 건축물대장에 반영됐는지가 중요합니다.
• 건폐율 산정 시 무단 증축 부분까지 포함되어 있다면, 기준 초과로 시정명령이나 과태료 대상이 될 수 있습니다.
• 건물 용도 변경, 증축, 대수선, 매매 등 각종 행정행위나 자금조달 과정에서 등기·건축물대장상 불일치가 문제가 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

불일치 부분의 적법성, 건폐율 계산, 부속실의 건축법상 지위, 사후 행정적 처분 위험, 향후 소유권 행사에 대한 제한 등이 주요 검토사항입니다.

• 증축 부위가 건축물대장에 등재되지 않았거나, 허가 없이 설치된 경우 건축법상 불법 건축물로 취급받을 가능성이 있습니다.
• 무단 증축에 해당하면, 이행강제금 부과, 시정명령(철거 또는 원상복구 등), 건물 증축·용도변경·매매 과정에서 제한 발생 가능성이 있습니다.
• 건폐율·용적률 산정 시 증축된 면적이 기준을 넘는지 반드시 확인해야 하며, 초과 시 건축허가가 거절되거나 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
• 구옥의 경우 일정기간 경과 후 이행강제금 감면, 유예 등의 특례가 적용될 수도 있지만, 이는 관할관청의 개별 판단에 따라 달라집니다.
• 마당 부속실과 같이 원래 건축계획서·허가에 포함되지 않은 공간은 추가로 건축물대장 등재(불일치 해소)를 모색하는 것이 안정적입니다.

A대응 방안

이용자님께서 취할 수 있는 구체적인 확인 절차와 정비 방법을 아래와 같이 안내드립니다.

• 먼저 관할 구청 건축과에서 현장 확인을 요청해 현재 건물 구조와 건축물대장 내역, 옛 허가도면을 대조하시기 바랍니다.
• 마당 부속실을 비롯한 증축 부위가 적법한 허가 및 사용승인을 거쳤는지, 건축물대장에 모두 반영되어 있는지 공식적으로 확인이 필요합니다.
• 시행일 이전에 이뤄진 구옥 증축의 경우 완화 규정 또는 시효 소멸 가능성이 있는지 지방자치단체 담당부서와 상담해보세요.
• 불일치·무단 증축이 확인되면, 자진 이행계획(철거·적법화 등) 시 이행강제금 감면 등이 적용되는지 여부와 절차를 상세히 안내받으시기 바랍니다.
• 장래에 매매나, 재건축, 증축 또는 근저당 설정 등 법률행위 계획이 있을 경우, 반드시 등기부 및 건축물대장 자료와 실물을 일치시키는 것이 필요합니다.
• 이와 같은 건축 관련 사항은 세부 사실관계, 각종 관련 기록, 구청 및 전문가의 해석에 따라 대응 방법 및 결과가 달라질 수 있으니, 현장 확인 후에는 건축·부동산 전문 변호사와 함께 추가 조치를 검토하시기를 추천합니다.