공사로 편입된 내 땅, 보상 받을 수 있을까

2026.04.06 05:01

Q질문내용

92년에 지인으로부터 논 한 필지를 매수하여 등기이전까지 마무리했습니다.
이 땅은 원래는 그리 넓지 않았지만, 과거에 여러 차례 일부가 매각되거나 공공사업 보상으로 분할돼 현재는 4천제곱미터 정도만 남아 있습니다.

구입 후 어느 정도 기간 동안 사람들에게 임대를 주거나 간단한 농업 작업에 활용했고, 임차인 중에는 그 자리에 창고를 잠깐 설치해 놓기도 했습니다.
그런데 2018년 무렵부터 하천 주변 정비공사와 도로 사업이 잇따르면서, 절반 이상은 도로로 편입되고, 남은 땅의 용도 역시 제방 안쪽 땅(제내지) 또는 그 바깥쪽 땅(제외지)으로 행정청에서 분류했습니다.

공사를 마친 뒤에는 해당 토지 위에 시민 산책로, 자전거도로, 벤치와 같은 시설물 등이 정식으로 들어섰고, 사실상 공공 목적으로 주민들이 이용하고 있습니다.
현재는 하천구역으로 중복 지정되어 개발은 물론이고 임대도 전혀 불가능해진 상태입니다.

서류상으로는 아직도 제 명의로 돼 있어 확실한 소유권이 인정되고 있지만, 정작 공공용지로 사용되고 있는 땅이라 제대로 된 재산권 행사가 전혀 안 되고 있습니다.
이와 관련해서 얼마 전, 보상 관련 특별조치법에 따라 행정청에 다시 보상청구를 했으나, 이전 소유자가 아닌 현재 등기명의인이라는 이유로 거부당했습니다.
행정 담당자는 관련 법령에 따르면 최초로 공공용 편입 당시 소유자에게만 보상 자격이 있다고 하면서, 중간에 매매가 있으면 소유권확정 판결 없이는 불가능하다고 안내했습니다.

결과적으로 저는 정당하게 소유권 등기도 되어 있고 그동안 세금도 꼬박꼬박 냈음에도 불구하고, 국가에 사실상 귀속된 셈이 되어 손해만 보고 있습니다.
이미 유사하게 다툰 사례가 많다고 알고 있습니다.
현재와 같은 상황에서 등기상 소유자인 제가 보상이나 재산권 행사에서 완전히 배제되는 것이 타당한지, 그리고 이게 실질적으로 재산권 침해에 해당되지 않는지 궁금합니다.

#공공용지 보상 #토지 편입 #하천구역 제한 #등기 소유자 권리 #재산권 침해 #보상 거부 #행정심판

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S요약

공공 사업 등으로 인해 실제 사용·처분할 수 없는 상태임에도 등기상 소유가 유지되어 있는 경우, 현행 특별법이나 관련 고시에서 최초 편입 시점의 소유자를 기준으로 보상 대상을 정하는 경우가 많아 이용자님과 같이 중간에 매수한 등기명의인은 직접적인 보상이 불가능할 수 있습니다.
이용자님의 명의로 등기가 유지되고, 재산세 등 부담이 계속 발생함에도 재산권 행사가 사실상 제한되고 있다면 헌법상 재산권 침해 소지에 대한 문제 제기도 가능합니다.
다만, 소유권보존확정 판결 등 별도 절차를 구체적으로 밟거나, 보상 불인정의 위헌성 여부에 관한 헌법소원 등 추가적 대응 필요성이 있습니다.
개별 사례별로 권리 관계와 행정처분, 보상 근거 규정의 해석이 달라질 수 있으므로, 등기 내용과 땅의 편입·분할·보상의 진행 내역 등을 근거로 별도 대응책 마련이 필요합니다.

F사건 경위

이용자님은 1992년에 지인으로부터 논을 매수해 등기까지 완료하였으며, 이후 임대나 간단한 농업 용도로 활용해 왔습니다. 2018년경 하천사업과 도로공사로 인해 토지의 상당 부분이 공공용지로 전환되어 사실상 임대·개발 등 권리 행사가 불가능한 상태입니다. 행정기관은 현재 등기명의인인 이용자님에게 공공사업 보상 청구 자격을 인정하지 않고 있습니다.

L법률 쟁점

공공용지로 사실상 제공된 토지에 대해 등기명의자임에도 보상을 청구할 수 없는 상황에서, 재산권 행사 제한 및 이에 따른 보상 청구권 인정 범위가 핵심 쟁점입니다.

토지가 국가·공공기관에 편입됐을 때 해당 시점의 소유자만이 보상 청구권을 갖도록 규정한 특례법 및 행정고시의 적용 범위가 쟁점이 됩니다.
등기상 소유권에도 불구하고 실사용·처분 권리 행사에 대한 제약이 지속될 경우, 헌법상 재산권 보장의 취지에 부합하는지 여부가 논점입니다.
만약 공공 사업 편입 이전부터 소유자가 변경된 이력이 있고 실제 소유권 이전 절차나 보상이 적정하게 이뤄지지 않았다면, 권리주체 인정 요건과 관련법령 적용 해석이 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

공공 사업 편입 토지의 보상 여부와 재산권 침해 문제는 등기명의인의 권리보장 원칙과 행정법상 편입 당시 기준 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

편입 당시에 매도인, 즉 과거 소유자 명의로 등기가 되어 있었던 경우에는 당시 소유자만이 보상 청구권을 갖는다는 것이 법률적으로 통상적인 해석입니다.
이용자님이 취득 및 등기 이전이 공공용 편입 전이라면, 실질 소유권 인정 및 보상 청구 관련 소송이나 행정심판 등을 통해 권리 구제 가능성이 일부 제기될 수 있습니다.
공공편입 직후 등기이전, 혹은 사후에 나타난 등기명의인은 '실질 소유 관계 증명'이나 '확정 판결' 등 추가 입증책임을 요구받을 수 있습니다.
재산세, 소유권 등 부담만 지면서 실질 권리 행사나 보상에서 배제되는 현실에 대해서는, 대상 법률 및 행정청의 지침이 헌법에 합치하는지 위헌심판, 헌법소원 등 제도적 구제 수단도 검토 대상입니다.
다만 헌법소원도 개인 권리구제에 직접적인 효력이 바로 발생하지 않을 수 있고, 앞선 소송·판례 경향상 편입 당시의 소유권 기준에 우선권이 인정되는 경우가 많다는 점도 참고해야 합니다.

A대응 방안

이용자님이 보상 및 재산권 행사 배제 상태를 극복하기 위하여 취할 수 있는 구체적 절차 및 권리주장 방법을 안내합니다.

편입 시기와 등기이전 시점, 토지의 공공용 편입 경위 등 관련 서류와 공문, 각종 보상공고 내역, 세금 납부 기록을 모두 정리해 추가 청구 및 행정심판에 대비한 사실관계를 확실히 해두시는 것이 필요합니다.
보상특별조치법 및 하천특별법 등 해당 보상 기준을 상세히 확인한 뒤, 편입 당시의 실제 소유관계 및 취득 과정의 적법성 입증 서류를 준비해 보상을 재요청하거나, 행정심판 및 소송 절차를 활용하실 수 있습니다.
소유권을 실제로 행사하지 못하는 상황임에도 지방세 등 세금이 계속 부과된다면, 이에 대한 납부의무 정지 또는 환급청구를 병행할 수 있는지 지방자치단체에 문의하고 필요하다면 이의신청도 검토하는 것이 바람직합니다.
헌법상의 재산권 침해를 근거로, 보상배제 조항의 위헌 소지에 대한 헌법소원이나 행정소송을 진행하는 방법도 있습니다. 다만, 쟁송 절차가 장기화될 수 있음을 고려하시기 바랍니다.
각종 절차에서 권리 인정 여부와 실제 보상금액 산정에는 세부 사실관계가 핵심이 되므로, 토지 등기이전 시기, 편입 공고일, 실제 공공시설물 설치 시점 등 모든 기록을 상세히 확인하고, 관련 부처 및 법무 전문가와 개별케이스별 전략을 세우는 것이 중요합니다.