월세로 살던 집을 전세로 바꾸기로 했다면 가장 먼저 확인할 것은 기존 임대차를 그대로 두고 보증금과 월세만 변경하는지, 아니면 기존 계약을 끝내고 별도의 새 계약을 체결하는지입니다. 두 경우 모두 합의 내용을 문서로 남기는 것이 중요하지만, 기존 확정일자가 보호하는 보증금의 범위와 새로 늘어난 보증금의 순위는 같지 않을 수 있습니다.
새 계약서가 반드시 필요한 것은 아니지만 문서는 다시 남겨야 합니다
임대인과 임차인이 합의하면 월세 계약의 보증금과 차임을 변경할 수 있습니다. 종전 계약서를 폐기하고 완전히 새 계약서를 작성해야만 효력이 생기는 것은 아닙니다. 기존 계약서에 변경 내용을 추가하거나 별도의 변경합의서를 작성하는 방법도 있습니다.
다만 말로만 “이제부터 전세로 하자”고 합의하면 나중에 추가 보증금의 액수, 월세가 끝나는 날짜, 계약 종료일을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 변경 문서에는 종전 계약일과 주택 주소, 기존 보증금, 추가 보증금, 변경 후 총보증금, 월세가 없어지는 날짜, 추가 보증금 지급일과 계좌를 구체적으로 적는 편이 안전합니다.
기존 임대차가 계속된다는 뜻이라면 “종전 계약은 보증금과 차임 부분만 변경하고 나머지 조건은 유지한다”는 내용도 도움이 됩니다. 임대인이 공동소유자이거나 대리인이 서명한다면 최신 등기사항증명서, 위임장과 대리권 범위도 함께 확인할 필요가 있습니다.
기존 확정일자가 추가 보증금까지 소급해 보호하지는 않습니다
확정일자는 해당 임대차 문서가 그 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 제도입니다. 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 갖춘 상태에서 확정일자까지 받으면, 경매나 공매 때 일정한 요건 아래 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
그러나 기존 월세 계약서에 받은 확정일자가 나중에 추가한 보증금까지 처음 날짜로 되돌려 보호하는 것은 아닙니다. 임대차가 계속되고 대항요건도 유지되었다면 기존 보증금은 종전 확정일자를 기준으로 판단될 수 있지만, 늘어난 보증금 부분은 변경계약서나 변경합의서에 새로 확정일자를 받은 시점을 기준으로 순위가 문제 될 수 있습니다.
- 기존 보증금
- 종전 계약서, 기존 확정일자, 주택 인도와 전입신고 유지 여부를 함께 확인합니다.
- 추가 보증금
- 변경 문서에 확정일자를 받은 때와 그보다 먼저 설정된 근저당권·압류 등의 순서를 살펴봅니다.
- 변경 후 총보증금
- 하나의 계약서에 총액을 적었더라도 모든 금액이 같은 순위로 보호된다고 단정할 수 없습니다.
예를 들어 기존 확정일자 뒤에 근저당권이 설정되고, 그 후 보증금을 추가했다면 기존 보증금과 증액분의 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 우선변제 여부는 확정일자만이 아니라 전입신고일, 실제 입주 상태, 선순위 권리, 세금과 다른 우선권까지 함께 보아야 합니다.
확정일자는 변경 문서에 다시 받아 두는 것이 좋습니다
보증금이 늘었다면 변경합의서나 새 계약서에 확정일자를 다시 받아 두는 것이 일반적인 준비 방법입니다. 주택 임대차 신고를 하면서 확정일자가 부여되는 경우도 있지만, 신고 접수증만 보고 추정하지 말고 실제 부여 여부와 날짜를 확인하는 편이 좋습니다.
종전 계약서에 이미 확정일자가 있다면 이를 버리지 말고 변경 문서와 함께 보관해야 합니다. 새 계약서에 총보증금만 적혀 있더라도 기존 보증금의 지급 시기와 종전 확정일자를 보여 주려면 원래 계약서, 확정일자 표시 또는 확인서, 당시 계좌이체 내역이 필요할 수 있습니다.
기존 보증금을 실제 반환받았는지, 종전 계약을 합의해지했는지, 이사나 전출이 있었는지, 새 계약이 단순한 갱신·변경인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 문서 제목보다 계약이 이어진 실제 과정이 중요합니다.
추가 보증금을 보내기 전후로 확인할 자료
보증금을 크게 올리는 결정은 단순한 월세 정산보다 위험이 큽니다. 추가 금액을 지급하기 직전에 발급한 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권, 압류, 가압류, 신탁등기 등을 살펴보고, 계약 직후에도 권리관계의 변동이 없는지 확인할 필요가 있습니다. 등기만으로 확인하기 어려운 세금 체납이나 선순위 임차인 문제도 별도로 검토 대상이 될 수 있습니다.
- 기존 월세 계약서와 확정일자 부여 기록
- 변경합의서 또는 새 전세계약서의 작성일과 효력 발생일
- 기존 보증금, 추가 보증금, 변경 후 총보증금의 구분
- 월세의 마지막 지급 대상 기간과 미납 여부
- 추가 보증금 지급 직전의 등기사항증명서
- 임대인 명의 계좌와 계좌이체 내역, 영수증
- 전입신고가 계속 유지되는지와 실제 점유 상태
- 변경 문서의 확정일자 부여 여부와 정확한 날짜
현금으로 지급하거나 송금 메모에 아무 내용도 남기지 않으면 나중에 돈의 성격을 설명하기 어려울 수 있습니다. 입출금 내역에는 추가 보증금이라는 취지가 드러나게 하고, 임대인의 수령 확인도 문서나 메신저 원문으로 보관하는 것이 좋습니다.
결국 월세를 전세로 바꾸는 과정에서는 새 계약서라는 형식 하나보다 계약의 연속성, 보증금이 늘어난 날짜, 확정일자, 전입과 점유 유지, 그 사이에 생긴 등기상 권리를 시간순으로 맞춰 보는 것이 핵심입니다.