다운계약서 요구를 받았다면 실제 지급액과 신고금액부터 맞춰보세요

매도인이나 중개사로부터 실제 매매대금보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰자는 말을 들었다면, 먼저 실제 합의한 가격·계약서에 적을 가격·관청에 신고할 가격을 구분해야 합니다. 세금은 따로 정산하겠다는 설명이나 별도의 확인서를 써 주겠다는 말만으로 문제가 없어지지는 않습니다. 계약서 초안, 문자메시지 원문, 계약금 입출금 내역을 나란히 놓고 세 금액이 일치하는지 확인하는 것이 출발점입니다.

서로 다른 세 가지 금액을 구분해야 합니다

다운계약서는 보통 실제 거래가격보다 낮은 금액을 매매계약서나 거래신고 자료에 적는 것을 말합니다. 반대로 대출 등을 위해 실제보다 높은 가격을 적는 경우도 있는데, 어느 쪽이든 사실과 다른 신고가 문제될 수 있습니다.

실제 거래가격

당사자가 부동산을 넘기는 대가로 실제 합의한 전체 금액입니다. 계약금·중도금·잔금뿐 아니라 매도인이 대신 부담하기로 한 채무나 별도 지급금도 거래 구조에 따라 살펴야 합니다.

계약서 기재액

매매계약서 본문과 특약에 적힌 금액입니다. 이면계약서나 별도 합의서가 있더라도 두 문서의 내용이 다르면 분쟁과 조사 과정에서 문제가 커질 수 있습니다.

거래신고 금액

부동산 거래신고를 하면서 관할 행정기관에 제출하는 금액입니다. 부동산거래신고필증에 표시된 가격과 실제 약정 내용을 비교해야 합니다.

가구, 시설물 또는 별도 용역의 대가가 매매대금과 분리되는 거래도 있습니다. 그러나 명칭만 따로 붙였을 뿐 실질적으로 부동산 가격의 일부라면 단순한 별도 거래로 인정된다고 단정하기 어렵습니다. 품목, 평가 근거, 실제 인도 여부와 지급 내역이 뒷받침되는지를 함께 보아야 합니다.

거래신고는 실제 계약 내용을 기준으로 합니다

부동산 매매계약을 체결하면 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 안에 실제 거래 내용을 신고합니다. 중개거래라면 계약서를 작성·교부한 개업공인중개사가 신고를 담당하는 경우가 있지만, 당사자도 신고 내용이 정확한지 부동산거래신고필증을 통해 확인할 필요가 있습니다.

여기서 계약일은 종이 계약서에 서명한 날과 언제나 같다고 볼 수는 없습니다. 그 전에 목적물과 가격 등 중요한 조건에 합의하고 계약금을 주고받았다면 계약이 먼저 성립했는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 가계약금 이체일, 계약서 작성일, 메신저에서 조건에 합의한 날짜를 함께 확인해야 하는 이유입니다.

실제 가격과 다른 금액을 신고하면 과태료 등 행정상 불이익이 생길 수 있습니다. 세금을 줄이기 위한 고의적인 허위 자료 제출이 함께 있었다면 가산세, 세무조사 또는 사안에 따른 별도 책임도 검토될 수 있습니다. 중개사가 허위 신고에 관여했다면 중개업 관련 행정처분 문제도 따로 생길 수 있습니다.

세금과 대출 문제는 매도인과 매수인 모두에게 이어집니다

매도인은 양도소득세를 계산할 때 실제 양도가액이 문제 됩니다. 매수인도 취득 단계의 세금뿐 아니라 나중에 부동산을 팔 때 취득가액을 입증해야 합니다. 낮게 적힌 계약서만 남아 있으면 실제로 더 지급한 금액을 설명하기 어려워질 수 있고, 거짓 계약서 작성 사실 때문에 세금 감면이나 비과세 적용 범위가 달라질 가능성도 있습니다.

대출기관에 제출하는 매매계약서도 별개의 확인 대상입니다. 실제보다 높거나 낮은 금액이 적힌 계약서로 대출 심사를 받으면 담보가치, 자기자금, 대출비율 판단이 왜곡될 수 있습니다. 이 경우 단순한 거래신고 문제를 넘어 금융기관에 어떤 자료를 어떤 설명과 함께 제출했는지가 중요합니다. 대출신청서, 자금조달계획서, 은행에 제출한 계약서 사본을 확인해야 합니다.

진행 단계에 따라 확인 순서가 달라집니다

1. 아직 서명하지 않은 단계

   실제 합의한 총액과 지급 일정을 적은 계약서 초안을 요청하고, 가격을 다르게 적자는 요구가 있었다면 문자나 이메일 원문을 보관합니다. 별도 시설물 대금이 있다면 품목과 산정 근거도 확인합니다.

2. 서명했지만 신고 전인 단계

   계약서 본문, 특약, 계좌이체 예정액이 일치하는지 확인합니다. 잘못 적힌 내용이 있다면 단순히 금액만 덧쓰지 말고 당사자 사이의 실제 합의와 정정 시점을 분명하게 남기는 방법을 검토해야 합니다.

3. 이미 거래신고를 마친 단계

   부동산거래신고필증의 신고일·계약일·거래금액을 확인합니다. 사실과 다르다면 관할 시·군·구의 정정 또는 변경 신고 절차와 필요한 자료를 확인해야 합니다. 자진 정정이 제재에 어떤 영향을 주는지는 오류의 내용과 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 세금이나 대출 자료까지 제출한 단계

   세금 신고서와 대출기관 제출 서류가 각각 어떤 금액을 전제로 작성되었는지 살펴봅니다. 거래신고만 고친다고 세금 신고나 대출 서류가 자동으로 바뀌는 것은 아니므로 각 절차를 따로 구분해야 합니다.

자료를 한곳에 모아 실제 지급 구조를 확인하세요

계약서 한 장만으로 판단하기보다 가격이 정해지고 돈이 지급된 흐름을 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다. 특히 현금 지급이나 제3자 계좌 송금이 섞여 있으면 지급 목적을 설명할 자료가 있는지도 살펴야 합니다.

• 최초 계약서 초안과 최종 서명본의 금액이 같은가
• 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역 합계가 계약금액과 맞는가
• 별도 합의서나 특약에 추가 지급금이 적혀 있는가
• 문자메시지와 이메일에 가격을 다르게 적자는 요구가 남아 있는가
• 부동산거래신고필증의 계약일과 거래금액이 실제 내용과 같은가
• 자금조달계획서와 대출신청서에 동일한 금액이 기재되었는가
• 세금계산에 사용한 취득가액 또는 양도가액을 증명할 자료가 있는가

핵심 정리

다운계약서 문제는 종이에 적힌 숫자 하나만의 문제가 아닙니다. 실제 약정, 지급 내역, 거래신고, 세금 신고와 대출 자료가 서로 맞는지를 확인해야 하며, 이미 진행된 절차가 있다면 각각의 정정 방법을 따로 살펴봐야 합니다.