건축주가 공사 도중 예상하지 못한 추가공사비 청구서를 받았거나, 시공자가 설계 변경을 해 주고도 대금을 받지 못했다면 가장 먼저 확인할 것은 공사를 실제로 했는지만이 아닙니다. 그 공사가 원래 도급계약에 포함되어 있었는지, 누가 변경을 요청하고 승인했는지, 추가 금액을 어떤 방식으로 정했는지를 나누어 살펴봐야 합니다.
현장에서 필요해 보여 진행한 작업이라고 해서 언제나 추가대금이 인정되는 것은 아닙니다. 반대로 서면 변경계약서가 없다는 이유만으로 모든 추가공사비가 부정되는 것도 아닙니다. 계약서, 최초 견적서, 설계도면과 시방서, 메신저 원문 등을 한 흐름으로 맞추는 작업이 출발점입니다.
원래 공사와 추가공사를 먼저 구분합니다
총액으로 공사대금을 정한 계약에서는 자재비나 인건비가 예상보다 많이 들었다는 사정만으로 대금이 자동 증액되지는 않습니다. 시공자가 물량을 잘못 계산했거나 시공상 잘못을 고치기 위해 다시 한 작업도 보통은 추가공사와 다르게 봅니다.
- 원래 계약 범위
- 계약서, 견적 내역, 도면과 시방서에 이미 포함된 작업입니다. 표현이 간단하더라도 공사의 목적과 거래 관행상 당연히 필요한 부수 작업인지 함께 봅니다.
- 추가·변경 공사
- 건축주의 요구로 구조, 자재, 면적, 수량이나 시공 방법을 바꾸었거나 새로운 작업을 더한 경우입니다.
- 보수·재시공
- 시공상 하자나 계약 기준 미달을 바로잡기 위한 작업입니다. 누구의 잘못 때문에 필요해졌는지에 따라 비용 부담이 달라질 수 있습니다.
지반 상태나 매설물처럼 공사 전에는 알기 어려웠던 사정이 발견된 경우에는 계약의 위험 부담 조항도 확인해야 합니다. 시공자가 발견 즉시 알렸는지, 건축주가 공법 변경을 선택했는지, 계약에서 현장 조건의 위험을 누구에게 맡겼는지가 중요합니다.
요청한 사람에게 승인 권한이 있었는지도 봅니다
추가공사를 지시한 사람이 건축주 본인이라면 비교적 분명하지만, 현장소장·감리자·설계자·건축주의 가족이나 직원이 말한 경우에는 권한 문제가 생깁니다. 그 사람이 공사 변경과 금액 승인까지 맡았는지, 단순히 현장 확인만 하는 사람이었는지를 구분해야 합니다.
승인은 서명된 변경계약서로만 증명되는 것은 아닙니다. 추가 견적서를 보내고 상대방이 금액과 범위를 확인한 문자, 변경도면에 대한 회신, 추가 항목이 표시된 기성금 지급 내역도 자료가 될 수 있습니다. 다만 공사가 끝난 뒤 건물을 사용했다는 사실이나 현장에서 아무 말 없이 지켜봤다는 사정만으로 모든 금액에 동의했다고 단정하기는 어렵습니다.
핵심 정리추가공사비를 청구하는 쪽은 원래 계약 밖의 공사였다는 점과 상대방의 요청 또는 합의가 있었다는 점을 구체적으로 설명할 필요가 있습니다. 지급을 요구받은 쪽도 단순히 서면이 없다고 답하기보다 실제 변경 경위를 확인해야 합니다.
추가 금액은 어떻게 정해지는가
추가공사의 범위와 단가를 미리 합의했다면 그 합의가 중요한 기준이 됩니다. 추가 견적서에 부가가치세가 포함되었는지, 자재비만 적힌 것인지, 인건비·장비비·관리비까지 포함한 것인지도 확인해야 합니다.
공사를 하기로 했지만 금액을 정하지 않았다면 실제 시공 물량, 계약 당시의 단가, 통상적인 공사비, 공사의 난이도 등을 바탕으로 적정 금액을 따질 수 있습니다. 시공자가 제출한 사후 견적서 한 장이 그대로 확정 금액이 되는 것은 아닙니다. 자재 거래명세서, 세금계산서, 작업자 투입 기록과 현장 사진이 견적 내용과 맞는지도 살펴야 합니다.
- 도급계약서와 최초 견적서의 공사 항목·제외 항목
- 계약 당시 설계도면과 변경도면의 차이
- 추가 견적서를 보낸 날짜와 상대방의 답변 원문
- 공사일지, 작업 전후 사진, 자재 반입 자료
- 기성금 청구서와 입출금 내역에 적힌 지급 명목
- 준공 확인서나 정산서에 미정산 항목이 남아 있는지
자료는 변경 시점별로 맞춰 봅니다
추가공사 분쟁에서는 공사가 끝난 뒤 작성한 문서보다 변경 당시의 기록이 경위를 파악하는 데 도움이 됩니다. 다음 순서로 자료를 정리하면 서로 다른 주장을 비교하기 쉽습니다.
- 최초 계약 범위를 고정합니다
계약서, 견적서, 도면, 시방서의 작성일과 버전을 확인합니다. 같은 이름의 도면이 여러 장이면 수정일도 표시합니다.
- 변경 요청을 연결합니다
누가 언제 무엇을 바꾸어 달라고 했는지 메신저 원문, 전자우편, 회의 기록과 통화 후 확인 문서로 정리합니다.
- 실제 시공량을 확인합니다
공사일지와 사진, 자재 반입 내역, 작업자 기록을 통해 변경된 공사가 실제로 어느 범위까지 이루어졌는지 확인합니다.
- 청구와 지급을 대조합니다
추가 견적서, 기성금 청구서, 입출금 내역을 날짜순으로 놓고 일부 지급이 어느 항목에 대한 것인지 살펴봅니다.
지급 시점과 다음 절차도 계약에 따라 달라집니다
추가공사비의 지급일을 별도로 정했다면 우선 그 약정을 확인합니다. 정한 날짜가 없다면 공사의 완성·인도 시점, 기성금 지급 조건, 검수 절차에 따라 지급 시기가 달라질 수 있습니다. 전체 공사가 아직 끝나지 않았거나 추가 부분에 하자가 있다는 주장이 있으면 미지급금과 하자보수 문제를 구분해 금액을 계산해야 합니다.
공사대금 채권에는 소멸시효 문제도 생길 수 있습니다. 언제부터 기간을 계산하는지는 약정 지급일, 공사 완성일, 기성금 확정일 등 채권을 청구할 수 있게 된 시점에 따라 달라질 수 있고, 계약 체결 시기와 당사자의 지위에 따라 적용 규정도 확인해야 합니다. 독촉서나 내용증명을 보냈다는 사실만으로 장기간 권리가 모두 보전된다고 단정하지 말고, 시효 완성의 유예·갱신에 필요한 후속 절차를 따로 살펴야 합니다.
정산이 되지 않았다는 이유만으로 공사를 갑자기 중단하거나 현장 출입을 막으면 공기 지연과 손해배상 문제가 더해질 수 있습니다. 계약의 중단·해지 조항과 통지 절차를 확인하고, 메신저 대화를 삭제하거나 공사일지를 사후에 고치지 말아야 합니다. 변경 전후 도면과 사진 원본도 별도로 보관하는 것이 좋습니다.
결국 추가공사비는 단순히 공사를 더 했다는 사실 하나로 결정되지 않습니다. 원래 약정한 범위, 변경을 요청하거나 승인한 사람, 합의된 단가, 실제 시공량과 지급 내역을 각각 확인해야 합니다. 문서가 부족한 경우에도 당시 주고받은 말과 행동을 보여 주는 자료를 시간순으로 정리하면 다툼의 범위를 좁히는 데 도움이 됩니다.