신축공사가 계약서에 적힌 날짜보다 늦어졌다면 먼저 단순히 예정 공정이 늦어진 것인지, 계약상 준공기한을 넘긴 것인지를 구분해야 합니다. 공정표의 예상일과 공사계약서의 약정 준공일은 의미가 다를 수 있습니다. 준공이 늦었다고 언제나 시공자에게 지체상금 책임이 생기는 것도 아니며, 반대로 공사 현장에 인력이 남아 있다는 이유만으로 지체가 아니라고 단정할 수도 없습니다.
약속한 준공일과 ‘완공’의 뜻부터 확인합니다
계약서에 준공일이 특정 날짜로 적혀 있다면 보통 그 날짜가 출발점이 됩니다. 그러나 계약기간을 ‘착공일부터 몇 개월’로 정했다면 실제 착공일이 아니라 계약에서 정한 착공 기준일이 언제인지 살펴야 합니다. 건축허가 지연이나 부지 인도 지연으로 착공하지 못했다면 그 원인이 누구에게 있는지도 함께 확인해야 합니다.
완공의 뜻도 계약마다 다릅니다. 실제 공사가 끝난 날, 발주자에게 준공검사를 요청한 날, 검사에 합격한 날, 건물을 인도한 날 또는 사용승인을 받은 날 가운데 무엇을 기준으로 삼았는지 확인해야 합니다. 행정청의 사용승인일이 언제나 계약상 완공일과 같지는 않습니다.
- 공정표상 완료 예정일
- 현장 관리와 작업 순서를 위한 계획일 수 있습니다. 계약에 편입되었는지, 당사자가 준공기한으로 합의했는지 따로 살펴야 합니다.
- 계약상 준공일
- 지체 여부를 판단하는 기본 날짜입니다. 변경계약이나 기간 연장 합의가 있으면 수정된 날짜가 기준이 될 수 있습니다.
- 사용승인일
- 건물을 사용할 수 있는지를 판단하는 행정절차의 날짜입니다. 계약 문구와 지연 원인에 따라 준공일과 다르게 평가될 수 있습니다.
지체일수는 시작일과 종료일을 나누어 계산합니다
고정된 준공일을 넘긴 경우에는 통상 그 다음 날부터 지체 여부를 검토합니다. 종료일은 계약에서 정한 완공·검사·인도 기준에 따라 달라집니다. 시공자가 검사를 신청했지만 발주자가 정당한 이유 없이 검사를 미룬 경우, 일부 보완공사만 남아 있었던 경우, 계약이 중도 해제·해지되어 완공되지 않은 경우에는 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
당사자가 공사기간을 연장하기로 합의했다면 연장된 기간은 원칙적으로 지체일수에서 빠질 수 있습니다. 다만 수정 공정표를 보냈다는 사실만으로 기간 연장 합의가 성립했다고 단정하기는 어렵습니다. 변경계약서, 회의록, 공문, 전자우편과 메신저 원문에서 연장 기간과 승인 권한이 확인되는지 살펴야 합니다.
시공자가 “설계변경으로 한 달 연장한다”고 알렸거나 발주자가 수정 공정표를 받았다는 사정만으로 합의가 인정되는 것은 아닙니다. 상대방의 답변, 현장회의 내용, 변경대금 승인과 이후 행동을 함께 보아야 합니다.
지연 원인과 공사기간에 미친 영향을 연결해야 합니다
시공자에게 책임을 묻기 위해서는 늦어진 날짜뿐 아니라 지연 원인을 확인해야 합니다. 인력·자재 조달 실패나 공정 관리 부족은 시공자 책임으로 평가될 가능성이 있지만, 발주자의 부지 인도 지연, 공사대금 지급 지연, 뒤늦은 설계변경 지시나 추가공사 요청은 다른 판단 요소가 됩니다.
비나 눈이 왔다는 사실만으로 공사기간이 당연히 늘어나는 것은 아닙니다. 계절상 예상할 수 있는 날씨인지, 실제 작업이 불가능했는지, 해당 작업이 전체 준공을 늦추는 핵심 공정이었는지를 기상자료와 공사일지로 확인해야 합니다. 여러 원인이 같은 기간에 겹친 경우에는 전체 지연일수를 한쪽 책임으로 단순 계산하기 어렵습니다.
- 원본 공사계약서와 특약, 변경계약서에 적힌 착공일·준공일
- 최초 공정표와 수정 공정표, 현장회의록 및 공사일지
- 설계도면 변경일, 추가공사 요청일과 승인 내용
- 준공검사 신청서, 보완 요구서, 사용승인 관련 통지서
- 기간 연장을 논의한 공문·전자우편·메신저 원문
- 강수·한파 등 공식 기상자료와 작업 중단 기록
지체상금 약정이 있는지에 따라 입증 내용이 달라집니다
계약서에 지체상금률과 산정 기준이 있다면 흔히 ‘기준 계약금액 × 지체상금률 × 인정 지체일수’와 같은 방식으로 계산합니다. 다만 부가가치세 포함 여부, 설계변경으로 늘어난 공사비, 이미 인도받은 부분의 공사비를 기준 금액에 넣을지는 계약 문구에 따라 달라집니다.
지체상금 약정은 대체로 손해배상액을 미리 정한 약정으로 다뤄질 수 있지만, 명칭만으로 성격이 확정되지는 않습니다. 약정액이 부당하게 지나치다고 판단되면 공사 규모, 지연 경위, 계약 이행 정도와 실제 손해 등을 고려하여 감액될 여지가 있습니다. 반대로 지체상금 약정이 없다면 발주자는 임시 거처 비용, 대출이자 증가, 임대수익 감소 등 실제 손해와 공사 지연 사이의 관계를 구체적으로 설명해야 할 수 있습니다.
날짜표와 손해 자료를 함께 정리합니다
자료는 주장별로 나누기보다 시간순으로 맞추는 편이 좋습니다. 계약 체결일, 부지 인도일, 착공일, 설계변경 요청일, 작업 중단일, 연장 합의일, 준공검사 신청일과 실제 인도일을 한 표에 놓으면 어느 기간이 누구의 사유로 늦어졌는지 비교하기 쉬워집니다.
손해를 주장한다면 임대차계약서, 숙박비·보관비 영수증, 대출거래 내역, 예정 임대차의 해제 자료처럼 금액을 확인할 수 있는 문서를 준비할 수 있습니다. 시공자 측에서도 지연 통지, 인력 투입표, 자재 발주서와 발주자의 변경 지시를 보관하면 기간 연장이나 책임 범위를 설명하는 데 도움이 됩니다.
핵심 정리건축공사 지연 책임은 달력상 늦어진 일수만으로 정해지지 않습니다. 계약상 준공의 뜻을 확인한 뒤 기간 연장 합의와 지연 원인을 구간별로 나누고, 마지막에 지체상금 조항과 실제 손해 자료를 대조해야 합니다.