인테리어 공사가 계속 늦어지거나 시공 상태가 마음에 들지 않아 중간에 멈추고 싶을 수 있습니다. 이때 가장 먼저 구분할 것은 발주자의 사정으로 중단하는지, 시공업자의 계약 위반 때문에 종료하는지입니다. 같은 공정률이라도 중단 원인에 따라 인정되는 공사대금과 손해의 범위가 달라질 수 있습니다.
계약서에 ‘선급금 환불 불가’ 또는 ‘중도 해지 시 잔금 전액 지급’이라고 적혀 있다는 이유만으로 정산이 바로 끝나는 것도 아닙니다. 실제 시공 범위, 약관의 내용, 위반 정도, 자재의 사용 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.
공사를 왜 중단하는지부터 구분해야 합니다
도급계약에서는 공사가 완성되기 전에 발주자가 계약을 끝낼 수 있는 일반적인 길이 있습니다. 다만 발주자의 개인 사정으로 종료한다면 시공업자가 이미 한 공사의 대가뿐 아니라 종료로 생긴 손해가 문제될 수 있습니다. 남은 계약금액 전부가 곧 손해가 되는 것은 아니며, 하지 않게 된 공사의 비용과 다른 공사를 맡아 얻을 수 있었던 이익 등도 고려 대상입니다.
반대로 시공업자가 장기간 공사를 하지 않거나 중요한 설계·자재 기준을 어겼다면 채무불이행을 이유로 계약 종료를 검토할 수 있습니다. 보통은 어떤 위반을 고쳐 달라는 요구와 합리적인 이행 기한을 제시하고, 그 통지가 도달했는지 확인해야 합니다. 다만 이행 거절이 명확하거나 보완 자체가 불가능한 경우처럼 별도 판단이 필요한 예외도 있습니다.
- 서로 합의하여 중단한 경우
- 합의서에 정한 기준이 우선적인 출발점입니다. 종료일, 최종 금액, 자재 귀속과 하자 처리 범위를 분명히 적어야 합니다.
- 발주자 사정으로 중단한 경우
- 완성 부분의 대가와 함께 시공업자에게 실제로 생긴 손해가 있는지 확인합니다.
- 시공업자의 계약 위반으로 중단한 경우
- 완성 부분의 가치와 하자·재시공 비용, 지연이나 공사 중단으로 생긴 손해를 각각 따져야 합니다.
기성고는 공사한 날짜나 체감 공정률과 다릅니다
기성고는 약정한 전체 공사 가운데 실제로 완성된 부분의 가치를 뜻합니다. 단순히 공사기간의 절반이 지났다고 기성고가 50%가 되는 것은 아닙니다. 철거·전기·설비처럼 완성 후 보이지 않는 공정도 있고, 가구·마감재처럼 공사 후반에 비용이 집중되는 항목도 있기 때문입니다.
실무에서는 원래 견적서와 설계도면을 기준으로 항목별 시공 여부를 확인합니다. 분쟁이 커지면 완성 부분에 필요한 객관적인 공사비와 전체 완성에 필요한 공사비의 비율을 구해 약정 공사대금에 적용하는 방식도 사용됩니다. 그러나 계약서에 항목별 단가나 공정별 지급 기준이 있다면 그 내용도 중요한 자료가 됩니다.
겉으로 시공된 부분이라도 심한 하자로 철거해야 한다면 그대로 완성된 가치로 인정하기 어렵습니다. 반대로 일부 미완성이나 하자가 있어도 보수 후 계속 사용할 수 있다면 보수비를 반영하여 정산하는 방법이 문제될 수 있습니다. 이미 완성된 부분을 모두 철거하는 것이 큰 사회·경제적 손실을 만드는 경우에는 그 부분을 남겨 두고 대금을 정산하는 방식이 검토되기도 합니다.
현장에 들어온 자재가 모두 기성고는 아닙니다
타일이나 조명, 맞춤가구가 현장에 반입되었다고 곧바로 시공 완료로 계산되는 것은 아닙니다. 아직 사용하지 않은 일반 자재라면 반환이나 다른 현장 사용이 가능한지 살펴야 합니다. 해당 현장 규격에 맞춰 별도로 제작되어 재사용하기 어려운 자재라면 발주·제작 경위와 취소 가능성에 따라 비용 부담이 달라질 수 있습니다.
자재의 소유권도 계약서, 대금 지급 여부, 인도 상태에 따라 확인해야 합니다. 주문서와 납품서, 세금계산서, 현장 반입 사진을 맞춰 보면 실제 수량과 구매자를 파악하는 데 도움이 됩니다. 시공업자가 외부 창고에 보관 중이라고 주장한다면 자재의 특정 여부와 보관 장소, 실제 구매 내역도 확인할 필요가 있습니다.
선급금과 추가비용은 한 장의 정산표로 맞춰 봅니다
선급금은 보통 공사 전반의 대금으로 미리 지급한 돈입니다. 공사 종료 시 인정되는 완성 부분의 대가보다 선급금이 많다면 차액 반환이 문제되고, 선급금이 적다면 추가 지급액이 생길 수 있습니다. 다만 계약금이 별도의 위약금 약정인지, 특정 자재 구매비로 지급한 돈인지에 따라 법적 성격이 달라질 수 있습니다.
추가공사비는 원래 계약 범위 밖의 공사인지, 누가 요청하고 승인했는지부터 따로 확인합니다. 시공업자가 비용을 지출했다는 사정만으로 모두 인정되는 것은 아니고, 발주자의 변경 요청이나 승인, 단가와 실제 시공 사실이 뒷받침되어야 합니다.
정산의 출발점인정되는 완성 부분과 추가공사 대가를 먼저 계산한 뒤, 하자 보수비와 중단 원인에 따른 손해를 구분하여 반영하고 마지막에 선급금·중도금 등 기지급액을 빼는 방식으로 살펴봅니다.
다음 자료를 공사 중단일을 기준으로 모아 두면 각 항목을 비교하기 쉽습니다.
- 공사계약서와 특약, 최초 견적서, 설계도면, 공정표
- 선급금·중도금 입출금 내역과 영수증, 세금계산서
- 날짜가 확인되는 현장 사진·동영상과 공사일지
- 자재 주문서·납품서·반입 사진과 현장 재고 목록
- 공사 변경이나 추가비용 승인이 담긴 메신저 원문과 이메일
- 하자 통지서, 보수 요구 내용, 내용증명 발송·수령 기록
중단 통지 전후에는 현장 상태를 먼저 고정합니다
분쟁이 생겼다고 바로 출입을 막거나 설치물을 철거하면 어느 쪽이 공사를 방해했는지, 당시 기성고가 얼마였는지 확인하기 어려워질 수 있습니다. 긴급한 누수나 안전 문제가 없다면 상대방에게 공동 확인 기회를 주고 현장 상태를 기록하는 편이 안전합니다.
- 기준일을 정합니다
마지막 작업일, 공사 중단 요구일, 계약 종료 통지가 도달한 날짜를 구분합니다.
- 현장을 항목별로 기록합니다
각 방과 공정별 완성 여부, 하자, 미설치 자재를 사진과 동영상으로 남기고 원본 파일을 보관합니다.
- 중단 사유와 요구사항을 통지합니다
위반 내용, 보완 요구, 이행 기한, 현장 출입과 자재 처리 방법을 구체적으로 적습니다. 계약서에 별도의 통지 방식이나 기간이 있는지도 확인합니다.
- 정산 내역을 항목별로 교환합니다
기성고, 하자 보수비, 자재비, 추가공사비와 기지급액을 한꺼번에 상계했다고만 쓰지 말고 근거 자료와 계산 방법을 나눠 제시합니다.
현장 작업이 멈췄더라도 계약이 유효하게 종료되었는지는 별도 문제입니다. 통지의 내용과 도달 여부, 보완 기한, 상대방의 답변을 확인하지 않은 채 다른 업체에 철거나 재시공을 맡기면 기존 하자와 새 공사의 상태가 섞일 수 있습니다.
합의로 마무리한다면 최종 정산금과 지급일뿐 아니라 남은 자재의 소유자와 반출일, 열쇠 반환, 하자 보수 책임, 추가 청구를 정리하는 범위를 함께 적는 것이 좋습니다. 기성고나 하자 범위에 큰 차이가 있다면 현장을 바꾸기 전에 객관적인 견적이나 전문적인 상태 확인이 필요한지도 검토해야 합니다.