공동 집주인 가운데 한 명이 보증금을 송금했다면 먼저 전액을 받은 것인지, 일부만 받은 것인지를 구분해야 합니다. 돈을 보낸 집주인의 소유 지분이 몇 퍼센트인지보다 임대차계약의 당사자가 누구인지, 어떤 명목으로 얼마가 입금됐는지, 임차인 본인이나 권한 있는 사람이 받았는지가 더 중요합니다.
전액이 유효하게 지급됐다면 다른 공동 임대인에게 같은 보증금을 다시 받을 수는 없습니다. 반면 일부 금액만 지급됐거나, 합의되지 않은 수리비 등을 임대인이 일방적으로 뺀 경우에는 잔여 채무가 남을 수 있습니다.
공동소유자와 공동 임대인은 같은 말이 아닙니다
등기사항증명서에 소유자 두 명이 적혀 있다고 해서 두 사람 모두가 당연히 같은 범위의 계약 책임을 지는 것은 아닙니다. 임대차계약서의 임대인란, 서명·날인, 보증금을 처음 보낸 계좌, 계약 당시 주고받은 메신저 원문을 함께 살펴 실제 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 두 소유자가 함께 계약한 경우
- 하나의 목적물을 공동으로 임대한 관계라면 보증금 반환채무가 성질상 나누기 어려운 채무로 평가될 수 있습니다. 이 경우 소유 지분이 절반이라는 이유만으로 각 임대인의 책임도 언제나 절반이라고 단정하기 어렵습니다.
- 한 사람만 계약한 경우
- 다른 소유자가 계약 체결 권한을 맡겼는지, 계약을 나중에 인정했는지 등을 확인해야 합니다. 단순히 공동소유자라는 사실만으로 계약 책임이 바로 정해지지는 않습니다.
- 계약 뒤 소유자가 바뀐 경우
- 주택이나 상가 임대차에서는 요건을 갖춘 임대차의 임대인 지위가 새 소유자에게 승계되는 문제가 생길 수 있습니다. 계약 당시와 현재의 등기사항증명서를 각각 확인할 필요가 있습니다.
한 임대인이 지급한 돈은 받은 범위에서 효력이 있습니다
공동 임대인 중 한 사람이 보증금 전액을 임차인에게 정상적으로 지급했다면, 임차인의 보증금 채권은 그 지급액만큼 없어지는 것이 원칙입니다. 돈을 지급한 임대인이 다른 임대인에게 내부적으로 비용 분담을 요구할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 임차인이 이미 받은 금액을 다른 임대인에게 다시 청구할 수는 없습니다.
그러나 한 임대인이 “내 지분은 절반이니 절반만 돌려준다”며 일부만 송금했다면 사정이 달라집니다. 임차인이 그 금액을 일부 반환금으로 받은 것이라면 일반적으로 나머지 금액까지 포기했다고 보기는 어렵습니다. 다만 영수증이나 합의서에 “보증금 전액을 정산했고 추가 청구하지 않는다”는 문구가 있다면 정산 합의의 범위가 쟁점이 될 수 있습니다.
실제 잔액을 계산할 때에는 최초 보증금, 이미 반환된 금액, 미납 차임이나 관리비, 수리비 공제에 관한 합의를 따로 적어 보는 것이 좋습니다. 임대인이 주장하는 공제액이 있다고 해서 모두 자동으로 보증금에서 빠지는 것은 아닙니다.
누가 돈을 받았는지도 확인해야 합니다
임대인이 돈을 보냈더라도 임차인이 아닌 사람의 계좌로 들어갔다면 수령 권한이 문제 될 수 있습니다. 임차인이 배우자, 가족, 중개사 또는 대리인에게 보증금을 받도록 명확히 맡겼다면 유효한 지급으로 인정될 수 있습니다. 반대로 그런 권한이 없고 임차인도 나중에 지급을 인정하지 않았다면 반환이 끝났다고 단정하기 어렵습니다.
임차인이 여러 명인 계약도 마찬가지입니다. 공동 임차인 한 사람이 전액을 받았을 때 다른 임차인을 대신해 받을 권한이 있었는지, 보증금 채권을 내부적으로 어떻게 정했는지를 살펴야 합니다. 계좌 명의 하나만 보고 판단하지 말고 계약서와 위임 내용, 송금 전후 메시지를 함께 확인해야 합니다.
영수증에 적힌 금액과 문구, 실제 입금액, 작성 경위가 서로 맞아야 합니다. 빈 영수증에 서명했거나 일부 반환금인데 전액 정산 문구가 들어갔다면 당시 메신저 대화, 입출금 내역, 녹취 등으로 실제 합의 내용을 확인해야 합니다.
반환이 끝났는지 확인하는 순서
보증금 반환 시점은 계약 종료 및 임차목적물 인도와도 연결됩니다. 보통 임대인의 보증금 반환과 임차인의 집 인도는 서로 맞물리는 관계이므로, 계약 종료일뿐 아니라 열쇠를 넘긴 날짜와 실제 퇴거 상태도 시간순으로 정리해야 합니다.
- 임대차계약서와 특약에 공동 임대인 전원이 표시돼 있는지 확인합니다.
- 계약 당시와 현재의 등기사항증명서에서 소유권 변동을 확인합니다.
- 최초 보증금 송금 내역과 반환금 입출금 내역을 대조합니다.
- 계약 종료 통지가 상대방에게 도달한 날짜와 종료 예정일을 확인합니다.
- 퇴거일, 열쇠 인도일, 반환금 입금일을 시간순으로 적습니다.
- 영수증·정산서에 일부 반환인지 전액 정산인지 표시돼 있는지 확인합니다.
- 차임·관리비·수리비 공제에 관한 합의 자료가 있는지 확인합니다.
- 계약 관계를 먼저 정리합니다
계약서의 임대인, 등기상 소유자, 대리 서명 여부와 소유권 변동을 구분합니다.
- 실제 받은 금액을 계산합니다
보증금 원금에서 반환액과 합의된 공제액을 구분해 잔액을 산출합니다. 임대인의 일방적인 주장과 임차인이 동의한 정산은 따로 표시합니다.
- 수령과 정산의 의미를 확인합니다
송금 메모, 영수증, 합의서, 메신저 원문을 통해 일부 변제인지 최종 합의인지 살펴봅니다.
- 남은 쟁점을 특정합니다
잔액 자체가 문제인지, 특정 임대인의 책임 범위가 문제인지, 수령 권한이나 공제액이 문제인지 나누어야 이후 절차에 필요한 자료도 분명해집니다.
공동 임대인 사건은 소유 지분만으로 답이 정해지지 않습니다. 누가 계약 당사자인지, 하나의 보증금 반환채무를 어떤 방식으로 부담하기로 했는지, 실제로 누구에게 얼마가 지급됐는지를 순서대로 확인해야 반환이 모두 끝났는지 판단할 수 있습니다.