아파트나 토지 매매계약을 맺고 계약금까지 주고받은 뒤, 매수인은 “계약금을 포기하면 그만인가요?”, 매도인은 “두 배를 돌려주면 다른 사람에게 팔 수 있나요?”라고 묻곤 합니다. 이때 가장 먼저 나눠 볼 것은 그 돈이 해약금의 성격을 가진 계약금인지, 그리고 누군가 이미 계약 이행에 착수했는지입니다. 계약서에 적힌 특약이 이 기본 원칙과 다르게 정해져 있는지도 함께 봐야 합니다.
계약금 포기와 배액상환은 어떤 뜻인가요?
매매계약을 하면서 한쪽이 상대방에게 계약금을 지급한 경우, 특별한 사정이나 다른 약정이 없다면 민법은 이를 ‘해약금’으로 보는 기본 규칙을 두고 있습니다. 아직 양쪽 모두 계약 이행에 착수하기 전이라면, 계약금을 준 매수인은 그 돈을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 받은 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있다는 내용입니다.
예를 들어 매수인이 계약금 1,000만 원을 실제로 지급했다면, 매도인이 이 방법으로 해제하려 할 때 돌려주는 금액은 원래 받은 1,000만 원을 포함한 2,000만 원입니다. 단순히 계약금 1,000만 원만 반환하는 것과는 다릅니다.
다만 계약서에 ‘계약금은 위약금으로 한다’, ‘어느 경우에도 계약금 해제를 할 수 없다’, ‘특정 날짜까지는 계약금 배액상환으로 해제할 수 있다’는 등의 문구가 있을 수 있습니다. 이런 특약의 정확한 문장에 따라 기본 규칙이 달라질 수 있습니다. ‘계약금’이라는 제목만 보고 바로 판단하기보다 매매계약서 특약란 전체를 읽어야 합니다.
가장 중요한 기준: 누가 이행에 착수했는가
계약금 해제는 원칙적으로 상대방을 포함해 어느 한쪽이라도 계약 이행에 착수하기 전까지 생각해 볼 수 있습니다. 여기서 이행 착수는 단순히 마음속으로 준비한 정도가 아니라, 계약 내용의 이행으로 볼 수 있는 행동을 실제로 시작하고 상대방도 이를 알 수 있는 상태에 이른 경우가 문제 됩니다.
- 약정한 중도금을 실제로 지급하거나 받은 경우
- 매도인이 약정에 따라 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부한 경우
- 잔금 지급일을 앞두고 계약상 정해진 절차를 실제로 진행한 경우
반대로 부동산중개사무소에 매물을 내리지 말라고 말한 일, 자금 마련을 알아본 일, 등기사항증명서를 미리 발급받은 일처럼 준비 단계에 가까운 행동은 사안에 따라 이행 착수인지 다툼이 있을 수 있습니다. 특히 중도금 지급일이 지났는지, 중도금이 실제 입금되었는지, 등기 서류가 언제 누구에게 전달되었는지는 매우 중요합니다. 계약서의 작성일만 보지 말고 계좌 입출금 내역, 영수증, 문자와 메신저 원문에 적힌 날짜를 시간순으로 정리해 두는 편이 좋습니다.
계약금 해제와 채무불이행 해제는 다릅니다
계약금 해제는 특별한 잘못이 없어도, 정해진 조건 아래 계약을 끝낼 수 있게 하는 방식입니다. 반면 매수인이 약속한 중도금이나 잔금을 지급하지 않거나 매도인이 소유권을 넘기는 데 필요한 협조를 하지 않는 문제는 채무불이행의 문제일 수 있습니다.
채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 보통 상대방에게 이행을 요구하고 적절한 기간을 주는 절차가 필요한지, 이미 이행이 불가능한 상황인지 등을 별도로 살펴야 합니다. 계약금을 포기하거나 두 배를 지급하는 문제와 손해배상, 위약금, 중개보수 정산 문제도 항상 같은 결론으로 이어지는 것은 아닙니다. 계약서에 위약금·손해배상 예정 조항이 있다면 그 내용도 따로 확인할 필요가 있습니다.
해제 의사표시와 돈의 반환은 어떻게 확인할까
계약을 끝내겠다는 뜻은 상대방에게 분명하게 전달되어야 합니다. 전화 통화만으로 다투기 어려울 수 있으므로, 어떤 방식으로든 언제, 어떤 내용의 통지가 상대방에게 도달했는지 확인할 자료가 중요합니다. 내용증명 우편, 문자, 메신저 대화, 이메일은 각각 보낼 때의 내용과 실제 수신 여부를 함께 살펴봐야 합니다.
매도인이 배액상환으로 해제하려는 경우에는 ‘해제한다’는 말만 하고 돈을 나중에 주겠다고 하는 방식이 문제 될 수 있습니다. 실제 반환 또는 적법한 제공이 이루어졌는지, 통지와 금전 지급이 어떤 순서와 방법으로 이루어졌는지가 쟁점이 될 수 있기 때문입니다. 매수인은 계약금 포기를 이유로 해제한다면, 계약금 반환을 요구하는 취지와 충돌하지 않는지 자신의 통지 내용도 살펴야 합니다.
계약서와 날짜를 기준으로 확인할 항목
| 확인할 자료 | 살펴볼 내용 |
|---|---|
| 확인할 자료부동산 매매계약서 | 살펴볼 내용계약금 액수, 중도금·잔금 지급일, 계약금 해제 특약, 위약금 조항 |
| 확인할 자료계좌 입출금 내역과 영수증 | 살펴볼 내용계약금·중도금이 실제로 지급된 날짜와 금액, 반환 또는 배액 지급 여부 |
| 확인할 자료문자·메신저·이메일 원문 | 살펴볼 내용해제 의사표시의 내용, 발송일·수신일, 지급 연기나 계약 변경 합의 여부 |
| 확인할 자료등기 관련 자료 | 살펴볼 내용등기사항증명서 변동, 소유권이전등기 서류의 준비·교부 여부와 시점 |
‘중도금 지급일 전이니 무조건 가능하다’거나 ‘계약금을 두 배로 주면 언제나 끝난다’고 단정하기는 어렵습니다. 특약, 실제 이행의 진행 정도, 통지와 금전 반환의 경위에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 분쟁 가능성이 있다면 먼저 관련 날짜와 원본 자료를 빠짐없이 대조해, 계약금 해제의 문제인지 채무불이행 해제의 문제인지 구분하는 것이 필요합니다.