할머니께서 시골에 계시던 단독주택을 매수하기로 결정하고 매도인과 매매계약을 체결한 뒤, 계약금 2,000만원을 입금했습니다.
처음 계약서에는 잔금일이 6월 30일로 작성되어 있었는데, 매도인 사정으로 잔금일을 7월 20일로 변경해야 했습니다.
변경을 위해 부동산 사무실에서 다시 계약서를 썼는데, 그날 저 혼자 사정상 참석하지 못하고 제 동생만 현장에 갔습니다.
제 도장과 동생의 도장은 이미 부동산에 맡겨두었던 터라, 동생이 계약서에 제 이름과 본인 이름 양쪽에 모두 서명 사인을 했고, 위임장이나 위탁계약서류는 따로 내지 않았습니다.

이번에 구입하는 주택의 안방과 붙어있는 작은방 쪽 베란다가 내력벽을 훼손하지 않은 채 외부로 확장되어 있었습니다.
실제 현장에서는 미리 그 점을 확인했었고, 계약서에도 "매수인은 베란다 확장 상태 및 현황을 고지받았음"이라는 문구가 들어가 있습니다.
다만 허가를 받은 확장이 아니라, 구청 건축과에 문의하니 비가내리면 단속될 수도 있다고 설명했습니다.
초기 상담 때 부동산에서는 실제로 그간 해당 주택들과 관련해 별다른 문제가 없었다고 말해서, 걱정을 줄이고 계약을 진행한 것입니다.

최근 지인 중 한 명이 확장된 부분이 추후 적발될 경우 이행강제금 부과나 사용승인 취소 등 불이익이 있다고 알려주었습니다.
이후 계약서의 특약을 보니, 불법확장이나 무허가 부분에 대한 책임이나 보완 의무는 따로 명시되어 있지 않고, 매도인도 이에 대한 추가 설명 없이 관행에 따를 뿐이라고만 했습니다.

이런 경우, 매수인인 제가 잔금 지급 전 단계에서 매도인에게 해당 확장 부분의 시정 또는 적법한 인허가 절차를 요구할 수 있는지 여쭙고 싶습니다.
또 만약 이 문제로 계약을 해제한다면 이미 보낸 계약금을 반환받을 수 있는지, 그리고 동생이 위임장 없이 제 명의로 계약서 사인한 상황이 계약에 법적 문제로 작용할 수 있는지도 함께 궁금합니다.

주택 불법 확장, 적법화 요구와 계약 해제 절차

1. 요약 결론

• 매수인이 불법 확장 부분의 시정이나 인허가 요구 사유가 되는지 여부는 특약 및 계약 내용에 따라 다름
• 위임장 없이 제3자가 계약서에 사인한 경우 원칙적으로 효력·책임에 다툼 소지가 있음
• 계약 해제 및 계약금 반환은 불법 확장 부분 인지 및 책임 조건 등 계약 체결 과정의 사실관계가 쟁점
• 구체적 조건에 따라 요구 또는 해제 절차가 달라질 수 있으므로, 증거자료 및 실제 계약 경위가 중요

2. 사건 경위

주택 매매계약 체결 후 잔금일 변경 과정에서 매수인 본인이 아닌 동생이 위임장 없이 계약서에 서명했고, 매입할 주택은 불법 확장된 부분이 있음에도 그간 별 문제사례 없다는 부동산 중개인의 말을 듣고 계약을 계속 진행한 상황입니다. 특약에는 불법 확장에 대한 시정 또는 인허가 책임이 명시되어 있지 않습니다.

3. 법률 쟁점

이 사건의 법률적으로 핵심이 되는 쟁점은 불법 확장 부분의 시정 또는 인허가 요구 가능성, 위임장 없는 제3자의 계약 행위의 효력, 그리고 매수인의 계약금 반환 청구 조건 등입니다.

• 불법 확장 부분에 고지 및 계약서 특약 내용이 없다면 매수인이 시정 또는 인허가를 요구할 수 있는 근거가 제한될 수 있습니다.
• 거래 당사자의 명의로 제3자가 위임장 없이 서명한 경우, 해당 계약의 효력이 부인되거나 분쟁의 소지가 생길 수 있습니다.
• 매수인이 불법 확장 사실을 인지한 후 별도 특약이나 책임 주체 합의 없는 상황에서 계약 해제와 계약금 반환이 가능하려면 계약 중요한 사항의 하자 또는 고지의무 위반 여부가 쟁점이 됩니다.

4. 핵심 포인트

매수인이 해당 확장 부분에 시정·적법화 요구, 계약 해제 또는 계약금 반환 요구를 하기 위해서는 계약서 및 사전 고지, 특약의 유무, 위임 없는 동생의 서명 등 사실관계에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

• 계약서에 '확장 현황 고지' 문구가 있다면, 매수인이 사전에 현황을 인지한 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 시정·적법화 요구가 제한될 수 있습니다.
• 불법 확장 사실 자체가 거래의 본질을 해하는 중요한 사안이고, 명확한 고지가 이뤄지지 않았거나 필요 내용이 누락됐다면, 매수인의 계약 해제와 계약금 반환 주장 근거가 될 수 있습니다.
• 매수인 명의의 계약서에 제3자가 위임장 없이 서명했다면, 대리권 존재 및 본인 승낙 유무에 따라 계약의 유효성이나 착오·무효 주장 가능성이 있습니다.
• 계약의 상호 신뢰 관계, 부동산 중개인 설명, 현장 확인 과정 등 구체적 사정이 분쟁 해결에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 대응 방안

잔금 지급 전이라면, 매수인으로서 지금 시점에서 매도인에게 명확하게 시정·적법화 요구 또는 계약 해제 의사 표시를 하되, 계약서 특약 및 실제 고지 내역, 위임 없는 서명 관련 입증 자료를 확보하는 것이 중요합니다.

• 매도인에게 확장 부분의 시정 또는 적법화 진행을 요구하려면, '고지받았음' 문구와 실제 현장 확인으로 인지한 사실을 고려해도, 불법 건축물 존재 자체가 중대한 하자라는 점을 강조할 필요가 있습니다.
• 계약서 특약에 불법 확장 책임 약정이 없다면, 매도인 자발적 시정·적법화 동의를 받아야 하며, 협의가 원활히 진행되지 않을 경우 법률 전문가의 조력을 받아 추가 증거자료와 사실관계 확인서, 부동산 중개인 진술서 등이 중요합니다.
• 계약 해제 및 계약금 반환을 요구하려 할 경우, 불법 확장 사실이 거래 결정에 중대한 영향을 주었음(중대한 하자 및 고지의무 위반)을 소명할 서류, 상담 녹취, 공공기관 문의내역 등을 준비합니다.
• 동생이 위임장 없이 계약서에 서명한 점에 대해선, 추후 분쟁 발생 시 이용자님이 이를 추인(사후 동의)하였다면 계약 효력에는 실질 문제 없게 인정받을 수 있습니다. 그러나 분쟁이 된다면 대리권 및 추인 사실을 명확히 소명해야 합니다.
• 잔금 지급 전에는 권리 행사와 계약관계 정리가 더 수월하니, 상황에 따라 서면으로 시정 요구 또는 해제 의사 표명을 하시고, 추후 다툼을 대비해 서면 및 통신 기록 등 증거자료를 챙겨 두시는 것이 바람직합니다.
• 매수인이 인허가 및 하자보수 등 사정에 따라 추가 비용 발생이 우려되는 경우, 부담 주체 명확화와 위험 최소화를 위해 부동산 전문가 또는 변호인의 자문을 받고 향후 계약서 작성이나 보완을 할 때 참고하시길 권유합니다.

* 본 진단은 AI의 답변을 바탕으로 작성되었으며 법률적 정확성을 보장하지 않습니다. 제공된 정보는 참고용으로만 사용하시기 바라며 구체적인 법률 상담이 필요하신 경우, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.