건물주 변경 후 임차인 퇴거 거부, 대응 방법과 명도소송 절차

1. 문제 상황 분석

이용자님은 어머니 명의로 학교 근처 3층 건물을 매수한 후, 2층 미용실 임차인의 임대차 계약 만료 시점에 소유권을 이전받았습니다. 기존 임차인은 계약 갱신을 원치 않는다고 밝힌 뒤에도, 계약 만료 이후 퇴거를 거부하며 점포를 계속 사용 중입니다.

• 임차인은 계약 만료 후 영업상 이유로 계속 점포를 사용하겠다고 하였고, 계약 갱신 의사 표명 후에도 퇴거 요청 및 내용증명을 모두 전달했음에도 점유를 계속 유지하고 있습니다.
• 이용자님은 소유권 이전 이후 새로운 임대인으로서, 기존 임대차 조건을 따르는 과정에서 임차인의 퇴거 거부에 대처해야 하는 상황에 놓여 있습니다.
• 주요 쟁점은 임대차 계약이 종료된 후 기존 임차인의 퇴거 의무와, 소유주 변경 시 임대인의 권리 및 임차인이 주택임대차보호법(또는 상가건물임대차보호법)상 주장할 수 있는 보호 범위입니다.

2. 법률적 해결 방안

이 경우 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 점포를 계속 사용하는 상황에서는 퇴거 및 명도 절차를 공식적으로 진행해야 하며, 상가건물임대차보호법 및 민법상의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.

• 상가건물임대차보호법에 따르면 계약 기간 만료 또는 해지 통고 후, 임차인은 일정한 경우에 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있으나, 이미 임차인이 본인이 재계약을 원하지 않는다고 명확히 의사를 표시했다면 법률적으로도 갱신 요구권이 없는 상황이 됩니다. 이에 따라 계약 만료 후 점유는 무단 점유로 간주될 수 있습니다.
• 임대인은 기존 임차인에게 퇴거 요청서 및 내용증명을 이미 송달했다면 향후 분쟁에 대비한 충분한 증거가 확보된 셈입니다. 이 증거 자료는 명도소송 등 법률적으로 강제 집행을 청구할 때 핵심 자료로 작용합니다.
• 계약이 종료된 시점 이후 임차인이 계속해서 점포를 사용하면, 임대인은 명도소송(점유 이전 청구)을 법원에 제기할 수 있습니다. 명도소송이란 ‘실제 부동산 소유자가 점유를 회복하기 위해 제기하는 소송’으로, 임차인이 스스로 퇴거하지 않을 경우 강제 집행까지 요구할 수 있습니다.
• 명도소송 이전 임차인에게 점포 무단 점유 기간 동안의 부당이득 반환(통상적으로 ‘월세 상당액’ 또는 시가임료 지급)을 별도로 청구할 수도 있습니다. 계약 만료 후 무단 점유에 대한 부당이득은 민법에 따라 청구가 가능합니다.
• 법원에 명도소송을 제기하면, 소유권 이전 및 임대차 계약 종료 사실, 임차인의 갱신 거부 및 무단 점유 사실을 증명하는 모든 자료(매매계약서, 등기부등본, 임대차계약서, 퇴거 요청서, 내용증명 등)를 첨부해야 하며, 감정적 대립이 높아질 수 있으므로 모든 절차는 법률적으로 정당하게 밟는 것이 중요합니다.
• 명도소송 판결 이후 임차인이 자진해서 퇴거하지 않을 경우, 법원에 강제집행 신청을 통해 집행관이 현장으로 나가 실제 점포에서 임차인과 물건을 퇴거시키는 절차까지 진행할 수 있습니다.
• 임차인이 계속 영업을 하면서 임대차보호법을 주장한다면, 계약 끝나기 전에 갱신요구권 행사가 없었고 임대인인 이용자님도 갱신을 거부한 상황임을 계속 강조하고, ‘더 이상 영업 지속이 불법 점유’임을 서면으로 지속적으로 통지하며 점유 해제를 지속적으로 요구해야 합니다.
• 부당 점유 기간 동안 임차인에게 불리한 요건이 쌓일 수 있음을 설명하고, 만약 장기화될 경우 별도의 손해배상이나 추가 분쟁이 발생하지 않도록 모든 절차적 기록을 보관해두어야 합니다.
• 향후 건물을 매도하거나 신규 임차인을 유치할 때도 기존 임차인의 무단 점유는 문제가 될 수 있으므로, 빠른 시일 내 소송 절차를 시작하는 것이 새 소유주로서의 권리 행사 및 건물 가치를 보존하는 데 필수적입니다.

3. 변호사의 역할

이와 같은 임대차 종료 및 명도 갈등 상황에서 변호사는 퇴거 및 명도소송 절차 전반에 실질적으로 중요한 지원을 담당할 수 있습니다.

• 사건의 사실관계와 증거 자료(임대차계약서, 소유권 이전 등기, 퇴거 요청·내용증명 등)를 정리하고, 소송에 필요한 모든 입증자료를 체계적으로 준비하여 재판부에서 이용자님의 권리가 명확히 인정받을 수 있도록 자료를 구성합니다.
• 명도소송 제기 시 청구 취지와 청구 원인을 법률적으로 명확히 정리해, 임차인이 주장할 수 있는 반박 논리(갱신 요구권, 임대차보호법 적용 등)에 효과적으로 대응할 수 있는 서면을 작성합니다.
• 퇴거 요청서 및 내용증명 전달 과정의 적법성, 소유권 이전과 계약 종료의 서류적 요건, 임차인이 무단 연장 거부 의사를 명확히 밝힌 시점 등 중요한 쟁점별로 정밀하게 자료를 편집하여 소송 및 집행에 불리한 요소가 없도록 준비합니다.
• 변호사는 명도소송 판결 이후 임차인이 계속 버티는 상황에서도, 신속하게 강제집행 신청절차를 대리하여 집행 지연 없이 점포를 실제로 회복할 수 있도록 철저히 지원합니다.
• 분쟁 과정에서 임차인의 불법 점유 기간 월세 상당 손해배상(부당이득 반환청구)까지 함께 제기할 수 있도록 준비하여, 임차인의 불법적 이익을 점유하지 못하게 하고 소유주로서 실질적인 손해를 최소화할 수 있도록 돕습니다.

4. 결론

임대차계약이 만료된 후 기존 임차인이 점포 퇴거를 거부한다면 명도소송 및 강제집행 절차로 대응하여 건물 소유자로서의 권리를 회복할 수 있습니다. 퇴거 요청 및 내용증명 등 모든 증빙 자료를 잘 보관하고, 소송 제기 시 임차인의 점유가 무단임을 법률적으로 입증해야 합니다. 해당 절차에서 변호사의 실무적 지원을 받으면 강제 퇴거와 부당이득 반환까지 신속히 해결이 가능하므로, 신중하고 체계적으로 대응을 이어가시는 것이 중요합니다.