임차인 있는 집에 집주인 대출 시 고지 의무와 진행 방법

S요약

• 임대차계약서에 특별한 약정이 없다면 집주인이 임차인에게 근저당권 설정 사실이나 대출 실행 사실을 사전에 반드시 고지할 법률상 의무는 없습니다
• 임차인이 이미 전세보증금 반환 보증에 가입했다면 임차인 보증금 보호 장치는 어느 정도 마련된 상황입니다
• 다만 실제로 임차인의 권리 보장 및 향후 분쟁 위험 방지를 위해 최소한의 고지 또는 안내는 권장될 수 있습니다

F사건 경위

이용자님은 임차인과의 전세계약이 유효한 주택에 생활비 마련 목적으로 주택담보대출 및 근저당권 설정을 고민하고 계십니다 임차인은 이미 전세보증금 반환 보증에 가입된 상태이며 계약서에는 대출 고지 관련 조항이 없는 상황입니다

L법률 쟁점

임대차계약 기간 중 임대인의 일방적 주택 담보대출 및 근저당권 설정이 임차인의 권리에 미치는 영향과 임대인의 고지 의무의 존재가 쟁점이 됩니다

• 현행 주택임대차보호법 등 관련 법률에는 집주인이 임차인의 동의나 고지 없이 은행 대출 실행 또는 근저당권 설정을 할 수 있게 규정되어 있습니다
• 임대차계약서에 별도의 사전고지 의무 등 약정이 기재되어 있지 않다면, 임대인의 사전고지 불이행 자체로 임차인이 계약 해지 또는 손해배상을 청구할 수 있는 근거는 부족합니다
• 단, 임차인의 반환 보증 가입 여부와 관계없이 만약 근저당권 설정 후 임대인이 보증금 반환을 미이행할 경우, 임차인은 순위에 따라 보증금 회수에 있어 보호 받는 범위가 달라질 수 있으므로 사전 고지의 실익이 일부 존재할 수 있습니다

P핵심 포인트

임대인의 주택담보대출 및 근저당권 설정과 임차인의 권리 사이에서 이용자님이 주목해야 할 지점은 임차인의 보증금 회수 보호 및 향후 분쟁 위험 최소화입니다

• 임차인이 전입신고와 확정일자를 마쳤다면, 일반적으로는 근저당권 설정일에 따라 임차보증금의 우선순위가 결정됩니다
• 임차인이 별도 반환보증 상품에 가입한 경우, 임대인이 주택담보대출을 받아 향후 보증금 반환에 문제가 생겨도 그 손실을 반환보증기관이 대신 부담하게 됩니다
• 임대인의 근저당권 설정 사실을 통지하지 않아도 임차인의 법률적 지위에는 직접적인 불이익이 발생하지는 않습니다
• 다만 실제 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이나, 임차인이 보증보험 갱신 등 추가 조치를 원활하게 진행할 수 있도록 정보를 제공하는 것은 분쟁 예방 차원에서 유익할 수 있습니다

A대응 방안

실무적으로 임차인에 대한 고지는 필수사항은 아니나, 정보 제공 및 관계 신뢰 유지와 향후 분쟁 예방 측면에서 몇 가지 조치를 권장드립니다

• 임대차계약서에 고지 의무 조항이 없다면 임차인에게 대출 또는 근저당권 설정 사실을 통지하지 않아도 법률적으로 불이익은 없습니다
• 다만 임차인이 추후 전세보증 반환 보증을 갱신하거나 번호 변경 등 필요한 절차 진행에 참고할 수 있도록, 사전에 확인 차원에서 간단히 안내하는 것이 신뢰관계 유지에 도움이 됩니다
• 대출 실행일 전후로 임차인에게 문자나 서면으로 '주택에 근저당권이 설정될 예정이나, 임차인 권리에는 영향이 없으며 반환 보증 가입 확인을 부탁한다'는 식의 공지를 보내는 것도 하나의 방법입니다
• 임차인이 불안해하거나 추가로 필요한 확인이 있다면, H사 전세보증금 반환보증 측에 실제 근저당권 순위와 반환 절차를 질의하도록 안내할 수 있습니다
• 향후 임차인과의 계약 갱신 또는 재임대 시에는 고지 여부 및 우선순위 조정에 관한 특약을 별도 명시해 두면 이러한 문제가 반복되는 것을 방지할 수 있습니다
• 근저당 설정 과정에서 은행에서도 임차인 현황 및 기존 확정일자 자료를 요구하는 경우가 있으니, 은행 제출용 서류를 꼼꼼히 준비하셔야 합니다