아파트 분양권 대출 거절 시 계약금 반환 방법

S요약

• 분양권 계약서에 대출 거절에 따른 해제나 계약금 반환 특약이 없다면 일반적으로 계약금 반환이 어렵습니다
• 다만 대출 거절 원인이 상대방의 귀책이나 기망에 의한 것이라면 다를 수 있으므로 사실관계 세부 확인 필요합니다
• 계약상 잔금일 이전 상대방이 중대한 계약상 하자나 의무불이행이 없었다면 이용자님 귀책으로 판단되어 계약금 몰수 가능성이 높습니다

F사건 경위

신도시 아파트 분양권을 계약금 5천만 원으로 구입했으나, 최근 금융정책 변화로 인해 잔금 대출이 불가능하게 되어 계약 이행이 어려워진 상황입니다

L법률 쟁점

분양권 계약 해제 시 계약금 반환 가능성과 대출 거절이 계약 해제 또는 계약금 반환 사유로 인정되는지에 대한 문제가 있습니다

• 대출 거절 또는 정책 변화가 계약금 반환 사유가 되는지 여부가 쟁점입니다
• 계약서에 특약이 없는 이상, 통상적으로 잔금 미이행은 매수인의 귀책사유로 보아 계약금 몰수가 원칙입니다
• 분양권 양도인의 기망이나 계약서상 중대한 하자가 새롭게 확인되는 경우에 한해 계약금 반환을 받을 수도 있으나, 이용자님 단순 대출 심사 탈락은 직접적 반환사유로 보기 어렵습니다

P핵심 포인트

대출 거절이 계약 해제 사유나 계약금 반환 사유에 해당하는지를 따져야 하며, 이용자님 상황에서는 반환이 매우 제한적으로만 인정됩니다

• 계약서상에 대출 미승인 시 계약 해제 또는 계약금 반환이라는 특약이 반드시 있어야 반환 청구가 쉽습니다
• 중개사나 양도인이 대출 가능성을 '확실하다'고 허위로 유도하여 계약을 체결하게 한 경우라면 기망행위로 일부 반환 가능성이 생길 수 있으나 그 입증은 매우 까다롭습니다
• 정상적 절차를 밟았으나, 정부 정책 등 외부적 사정의 대출 거절은 원칙적으로 매수인 책임이라 계약금 몰수가 관례입니다
• 일부 판례는 이용자님이 잔금 지급을 위해 취할 수 있는 모든 조치가 객관적으로 불가능하고, 상대방의 양해가 있거나, 중개사의 중대한 오정보가 실질 원인인 경우 반환을 인정한 사례도 있으나 극히 예외적입니다

A대응 방안

계약금 반환 가능성은 매우 낮으나, 다음과 같은 절차를 취한다면 도움이 될 수 있습니다

• 먼저 계약서와 문자 등 거래 당시 자료를 재확인하여, 대출 거절 및 반환 관련 특약 또는 상대방 귀책 사유가 명시되어 있는지 꼼꼼히 살펴보시는 것이 중요합니다
• 중개사가 대출 가능성을 확약했거나, 확실히 된다는 취지로 허위 또는 중대한 오정보를 반복 제공했는지 대화 내역과 녹취 등 구체 증거를 정리하는 것이 필요합니다
• 양도인 또는 중개사 측에 잔금 지급이 불가능한 사정을 알리고, 상호 합의를 통한 계약 해제 및 계약금 분할 반환 등 협상 방안을 시도해보실 수 있습니다
• 상대방 동의 없이 일방적 계약 해제 시 계약금 몰수가 상당히 일반적이므로 무단 해제 전에 분양권 거래 관행 및 기존 판례 자료를 확인하는 것이 좋습니다
• 계약금 반환 관련 법률 상담을 통해, 대출 거절 특약 여부·기망 입증력 등 승소 가능성을 정밀 검토받고 필요 시 내용증명 발송이나 분쟁조정 신청도 검토하시는 것이 좋습니다