전세 보증금 못받았을 때 임대인 배우자 책임

S요약

• 임대인 명의자가 아닌 배우자도 실제 계약 관여 및 반환 미이행 상황에서 사기죄 공범 또는 간접정범 성립 가능성 있음
• 카카오톡, 통화 녹취 등 실질적 개입 증거 확보가 중요
• 공동정범 또는 간접정범 혐의로 형사고소 가능하나, 최종 처벌 여부는 사기의 고의, 공모, 금전 편취 의사 입증이 핵심
• 민사상 책임은 명의자 박*란 씨가 우선이나, 형사책임은 실질 관여자인 김** 씨에 대해서도 다툼 여지 있음

F사건 경위

익산 소재 아파트 전세계약에서 명의자인 박*란 씨의 배우자인 김** 씨가 계약 전반을 주도적으로 담당했고, 계약 이행 및 보증금 반환이 되지 않아 지급명령과 추후 강제집행 절차까지 진행된 상황입니다.

L법률 쟁점

임대차계약상 명의자가 아닌 배우자가 실질적으로 계약을 이끌었을 때 사기죄의 공동정범 또는 간접정범이 성립할 수 있는지가 중요 쟁점입니다.

• 사기죄 성립 요건 중 '기망' 행위와 '재산상 이득'이 공모하에 이루어졌는지 여부가 판별 기준입니다.
• 계약서 명의자가 아니더라도, 실제 반환 약속, 보증금 사용처 언급, 실질적 관리·지시 등 행위가 있었다면 형사책임의 공동정범 또는 간접정범으로 인정될 수 있습니다.
• 카카오톡, 녹취 등 직접적인 개입 증거가 실무상 매우 중요합니다.
• 민사적 책임은 박*란 씨가 1차적으로 부담하지만, 형사적으로는 김** 씨의 역할 및 의도, 편취 목적 입증이 필요합니다.

P핵심 포인트

김** 씨가 계약 전개 과정에서 어느 정도 주도적으로 관여했고, 보증금 반환 문제에 대해 어떠한 구체적 약속이나 사용 계획을 밝힌 기록이 있는지가 핵심 판단 기준입니다.

• 계약금·잔금 지급 방식, 열쇠 인도, 매물 안내 등 구체적 실무 담당 사실이 명확하다면, 배우자 김** 씨 역시 계약의 실질 주체로 간주될 수 있습니다.
• 임차인인 이용자님에게 보증금 반환을 약속한 휴대폰 녹음, 카카오톡 메시지 등은 김** 씨의 적극적 관여와 반환 의사·능력까지 포괄적으로 평가받을 증거가 됩니다.
• 김** 씨가 임대인 명의자와 공동으로 금전 편취 의사로 사전 계획했거나 실행 과정에 공모가 있었다면, 형사적으로 공동정범 또는 간접정범 책임이 인정될 가능성이 높습니다.
• 단순히 '명의자 배우자'라는 이유만으로 책임이 인정되지는 않으나, 위와 같은 실질 행위와 역할 분담 증거가 중요합니다.

A대응 방안

김** 씨에 대한 사기죄 고소를 검토하실 때 객관적 증거 수집과 진술 정리가 필수적입니다. 형사책임 성립 요건 충족 여부와 이후 민사집행 방안도 병행 준비하는 것이 유리합니다.

• 카카오톡, 문자, 전화 통화 녹취 등 김** 씨가 실질적으로 보증금 반환·계약이행을 약속한 모든 자료를 파일 형태로 정리하시기 바랍니다.
• 계약 체결 전후 배우자 역할, 매물 안내, 중개사와의 협의 내역 등 김** 씨가 주도한 업무 내용을 타임라인과 함께 구체적으로 기록하시기 바랍니다.
• 박*란 씨와 김** 씨가 계획적으로 전세계약을 체결한 후 반환이 불가능함을 알면서도 사용 처를 설명하고 임차인을 안심시킨 정황이 있다면 사기죄 고소장에 반드시 기재하시기 바랍니다.
• 형사고소와 별개로, 박*란 씨 소유 부동산에 이미 진행 중인 압류, 경매, 지급명령 등 민사적 강제집행 절차도 지속적으로 확인하고 필요한 추가 조치를 병행하시기 바랍니다.
• 수사기관에는 명의자인 박*란 씨가 연락을 피한 반면, 김** 씨가 계속 연락을 주도했음을 강조하고 모든 증거물을 사본과 원본으로 전달하시는 것이 중요합니다.
• 가능하다면 변호사 상담을 진행하셔서 고소장 작성, 증거정리, 수사기관 진술 준비 등 일련의 절차상 조력과 안내를 받으시기 바랍니다.
• 예상되는 반론 및 변호 측 입장에 대비하여 임대차 계약 전후 일지, 자금 흐름, 반환 계획 지연의도 등 자료까지 포괄적으로 준비하시는 것이 효과적입니다.