계약서 없이 전세 가계약금만 송금된 경우 계약파기, 배액배상 책임

S요약

• 계약금 수수만으로 임대차계약이 확정되는지는 실제 의사합치와 구체적 조건 정립 여부가 핵심입니다
• 계약서 서명이나 명확한 계약 성립 의사표시가 없었다면 계약 성립 여부가 불확실할 수 있습니다
• 계약 미성립으로 판단될 경우, 계약금은 반환해야 하며 추가 손해배상 책임은 발생하지 않을 가능성이 높습니다
• 상대방이 내용증명 등 법률적 조치를 할 경우, 대응을 위해 입증자료(문자, 통화기록 등)를 반드시 확보해야 합니다

F사건 경위

이용자님은 전세계약 문의를 받은 뒤 버스 안에서 계좌번호를 전달했고, 세입자 측에서 계약금이 입금되었습니다. 그러나 계약서 서명이나 구체적 계약 확정 의사표시는 없었고, 계약금 입금 후 수 시간 내에 반환 의사를 밝혔습니다.

L법률 쟁점

전세계약에서 계약금이 입금된 후, 계약서 작성 혹은 의사의 명확한 합치 없이 일방의 사정으로 거래를 철회할 수 있는지 여부가 쟁점입니다.

• 실제 계약이 성립했는지가 제일 중요한 문제입니다. 명확한 의사합치와 계약 조건 확정이 있었는지에 따라 다릅니다
• 민법상 계약의 성립은 반드시 계약서 작성까지 요구하지 않습니다. 문자, 통화 등 여러 정황에 따라 구두 계약 또는 묵시적 계약도 인정될 수 있으나, 합의된 핵심 조건이 구체적으로 명백하지 않은 경우에는 계약 미성립 판단 가능성이 높습니다
• 계약 성립의 사실에 분쟁이 발생하면, 각자의 대화 내역, 메시지, 통화 기록 등 실질적 증거가 결정적 판단자료가 됩니다

P핵심 포인트

임대차계약이 실제 성립됐는지, 계약금 반환 의무와 추가 손해배상 여부가 중요한 판단 요소입니다.

• 이용자님이 계약서에 직접 서명하지 않았고, 전화나 문자에서도 명확히 계약 체결 의사를 확인하지 않은 점이 주요하게 작용합니다
• 계약금 수령 자체가 곧바로 계약 체결로 간주되지 않으려면, 계약 세부 조건, 임대차 기간, 잔금일 등 주요 사항에 대한 구체적 합의나 명백한 계약 의사표시가 필요합니다
• 만약 계약이 성립된 것으로 인정된다면, 임대인이 일방적으로 철회할 경우 계약금의 배액 반환 의무가 생기지만, 성립 전이라면 기지급한 계약금만 반환하면 됩니다
• 계약 미성립 주장에 대한 뚜렷한 입증 자료(계약서 미작성 등)를 보유 중이라면, 법률적으로 추가 책임 부담 여부가 낮아집니다
• 상대방이 내용증명이나 법률 조치를 실제 실행한다면, 이용자님 역시 서면 답변과 근거 자료 준비가 필요합니다

A대응 방안

실질적으로 임대차계약의 성립 여부에 따라 대응이 나뉘므로, 자료 정리와 사실관계 확인이 무엇보다 중요합니다.

• 계약에 대한 이용자님의 의사표시가 명확하지 않았음을 입증할 수 있도록, 문자·메신저·통화기록을 복원 및 정리하시기 바랍니다
• 계약서 미작성, 구체적 계약 조건 합의 부재, 중개수수료 미지급 등 계약 불성립을 뒷받침하는 모든 정황 자료도 확보하는 것이 좋습니다
• 상대방이 내용증명 우편을 발송한다면, 수령 즉시 계약 미성립 사유와 반환 의사를 공식적으로 안내하는 반박 서면을 준비하시기 바랍니다
• 이미 입금된 계약금 1천만 원은 반드시 즉시 반환하는 것이 후속 분쟁 위험을 크게 줄입니다
• 상대방 요구가 지나치거나 악의적이거나 추가 손해배상을 주장하는 경우에는, 관련 자료를 바탕으로 민사전문 변호사를 통한 대응 여부를 검토할 수 있습니다
• 추후 유사 상황을 대비하기 위해 임대차 계약 시 반드시 서면으로 계약 조건을 확정하고, 계약금 입금 전 계약 의사 타진을 신중히 하세요