불법 증축 방 임대계약 해지와 보증금 반환 방법

S요약

• 불법 증축 사실을 계약 이후 알게 된 경우 임대차계약의 해지 사유가 인정될 가능성이 높음
• 내용증명 송달 및 법원의 공시송달로 해지 의사가 도달된 경우 해지가 유효하게 성립될 수 있음
• 임대인과 중개사가 거주에 문제없다고 안내한 점은 임차인 보호에 유리한 사정으로 작용할 수 있음
• 계약 해지로 임대차관계는 종료되며, 임차인은 즉시 보증금 반환을 청구할 수 있음
• 임대인이 반환을 거부할 경우 즉시 보증금 반환 소송 제기가 현실적인 대응책임

F사건 경위

이용자님은 단독주택 2층 일부를 1년 임차하며 거주 목적으로 계약을 체결하였고, 중개사 및 임대인의 안내를 받고 입주한 뒤 해당 방이 불법 증축 공간임을 확인하게 된 상황입니다.

L법률 쟁점

임차공간의 불법 증축 여부와 임대차계약 해지 사유 인정 가능성, 해지 절차의 적법성, 그리고 보증금 반환 청구 시점 및 권리 행사 방법이 핵심 법률 쟁점입니다.

• 주택임대차보호법상 임대 목적물이 불법 건축물인 경우, 임대차계약의 목적 달성 불가능 또는 현저한 하자로 해석될 수 있습니다
• 계약서에 불법 건축물 가능성이 특약으로 기재되어 있어도, 실제 임대인 및 중개사가 ‘거주에 문제 없다’고 알린 점은 임차인 보호에 의미가 있습니다
• 내용증명에 이어 법원의 공시송달로 해지 의사가 임대인에게 도달한 경우, 해지 효력이 발생합니다
• 임대차 해지 시 임차인은 곧바로 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 임대인의 반환 거부는 부당한 것으로 평가될 수 있습니다

P핵심 포인트

임대된 공간의 불법 건축 사실 및 그로 인한 계약 해지의 적법성, 그리고 보증금 즉시 반환 청구권 인정 여부 등이 이용자님 경우에서 중요한 판단 기준으로 작용합니다.

• 임차인이 거주 공간이 불법 증축임을 알지 못했던 점과, 계약 전 임대인과 중개사가 사실과 다른 안내를 문자로 제공한 점이 임차인에게 유리하게 작용합니다
• 건축법상 불법 증축 공간은 사용정지 명령·철거 명령 등 행정처분 위험이 항상 존재하므로, 임대인 및 임차인 모두 불이익을 받게 됩니다
• 계약서에 관련 특약이 있더라도, 해당 공간이 실질적으로 사용이 불가능하거나, 수도·전기·세금 등 기반시설 이용에 제한을 받는다면 계약 해지 사유로 충분히 인정됩니다
• 내용증명 반송 및 공시송달까지 완료하였다면 해지 의사 표시 절차가 적법하게 이루어졌다고 볼 수 있습니다
• 임대차 계약이 해지된 경우, 임차인은 곧바로 퇴거와 동시에(혹은 목적물 인도로 대체할 수 있음) 보증금 반환을 청구할 수 있습니다

A대응 방안

임차인으로서 계약 해지 이후 보증금 반환을 실제로 받기 위한 절차적 대비와 향후 법적 대응책을 단계별로 정리합니다.

• 임대차계약 해지 의사 표시는 이미 적법하게 이루어졌으므로, 보증금 반환 청구 소장을 법원에 제출하는 것이 다음 단계입니다
• 임대인 및 중개인이 ‘거주에 문제없다’는 취지로 한 문자, 계약서, 공무원 사실조회 회신 등 모든 증빙자료를 정리해 두는 것이 중요합니다
• 집 내부·외부의 불법 증축 상태를 현장사진 및 건축과 확인서 등으로 기록해 두시는 것이 좋습니다
• 소송 제기 전, 공시송달 사실, 반환 요청 내역, 계약 특약 등 관련 서류를 법원 제출용으로 별도 정비하시기 바랍니다
• 실제 임차공간이 불법 증축임을 입증할 객관적 자료, 예를 들어 지방자치단체 건축과의 회신서 등이 있다면 소송에서 인정받기 쉽습니다
• 임대인 명의 재산 파악(부동산 등기부 등본 등)을 통해 강제집행까지 염두에 두고 대응책을 마련하시기 바랍니다
• 필요시 소송대리 변호사 선임을 검토하시는 것도 권장합니다. 법적 절차의 신속성과 보증금 회수까지의 실질적 시간 단축에 도움이 됩니다