임차인 퇴거 후 비밀번호 미제공 대처법

S요약

• 임대차 기간 중이라도 실질적 퇴거 후에는 임대인이 집 상태 확인을 요청할 수 있음
• 임차인이 도어락 비밀번호 제공을 거부하여 집 점검 불가 시, 임대인은 정당한 사유로 내부 출입 협조 요구 가능
• 임차인의 거주 사실이 없고 퇴거 의사가 명확히 확인되면, 그 시점 이후에는 원칙적으로 사용·수익하지 않았던 기간에 대한 월세는 청구가 곤란함
• 잔여 보증금 정산은 하자 점검 및 입실 협조 상황과 실제 사용기간 등을 함께 고려해야 함

F사건 경위

이용자님이 임대인으로 있는 원룸에서 임차인 김**씨가 7월 8일 짐을 정리 후 퇴거 의사를 밝힌 상태로, 현관 비밀번호를 공유하지 않고 있어 임대차 기간이 남아 있음에도 내부 점검이 불가능한 상황입니다. 천장과 싱크대 하부에 곰팡이 흔적이 발견되어 보증금 정산이 지연되고 있습니다.

L법률 쟁점

이 사안에서는 임차인의 실질적 퇴거 이후 임대인의 점유 회복 및 집 내부 점검 권리, 그리고 임차인이 열쇠 또는 비밀번호 미제공 시의 효력, 월세 청구 가능성 등이 중요합니다.

• 임차인은 임대차 기간이 남아 있더라도 명시적으로 퇴거 의사를 밝히고 사실상 이주를 완료하면 목적물을 반환할 의무가 있습니다
• 집 내부에 대한 하자 또는 오염 여부는 보증금 반환 및 임차인의 원상회복 의무와 직결되어, 임대인의 신속한 입실 권한이 인정됩니다
• 비밀번호 미제공 등으로 인해 임대인이 집을 점검하지 못한 경우, 임차인의 점유 이전 의사와 실제 점유 상황이 변론 중심이 됩니다
• 임차인이 퇴거 후 계속 월세를 납부해야 하는지는, 실질적으로 점유·사용 이익을 누렸는지 여부에 달려 있습니다

P핵심 포인트

주요 쟁점은 임차인이 퇴거 의사와 함께 집을 비워 두고 실사용하지 않는 상황에서 임대인이 집 내부 하자 확인을 위해 출입할 권리가 있는지, 그리고 임차인이 비밀번호를 제공하지 않아 점검이 지연되어도 월세 청구가 가능한지에 있습니다.

• 임대인은 임차인이 퇴거 의사를 밝히고 실제로 점유하지 않으면, 보증금 정산 및 후속 임대를 위해 집 내부에 합리적 시간 내 출입할 권리가 있다고 판단합니다
• 임차인과 일정 조율이 어렵거나 비밀번호를 미제공하는 경우, 임대인은 문서로 정식 통보하여 일정 내 협조 요청을 해야 합니다
• 임차인의 명확한 퇴거 의사와 실제 퇴거가 확인되면, 실사용이 없었던 기간에 대해 월세를 추가로 청구하는 것은 법률적으로 인정받기 어렵습니다

A대응 방안

임대인으로서 당장 필요한 대응 절차와 권리 행사 및 분쟁 예방을 위한 조치 사항입니다.

• 임차인에게 등기우편이나 문자 등으로 공식적으로 집 내부 점검 및 열쇠 또는 비밀번호 제출을 요청하시기 바랍니다
• 통지서에는 점검 불응 시 발생 가능한 불이익과, 퇴거 사실에 대한 인정 여부, 보증금 정산 지연 사유 등을 명확히 남기는 것이 좋습니다
• 임차인의 협조가 계속 이루어지지 않을 경우, 내외부 증인과 함께 현관 비밀번호 해제 또는 교체(도어락 해제업체 이용 포함)를 통해 집을 점검하고, 이 모든 절차를 촬영 혹은 문서화해야 분쟁 시 입증력이 높아집니다
• 실질적인 퇴거와 사용 정지 시점이 분명하다면, 이후 월세를 추가로 청구하는 것은 인정받기 어려우므로 추가 청구보다는 사용 종료 일자 명확화에 중점을 두는 것이 현실적입니다
• 곰팡이나 하자 등으로 인한 보증금 공제 사항 역시 집 내부 점검 이후 임차인과 다시 합의 절차를 거쳐야 하며, 입회 거부 시에도 객관 증거를 충분히 남겨두어야 합니다
• 문제 해결이 어렵거나 임차인과의 협의가 지속적으로 불가능하다면, 분쟁조정위원회 신청이나 내용증명·소송 등 사법 절차도 고려하실 수 있습니다