전세 만기 연장 합의 후 보증금 못 받을 때 대처법

S요약

• 전세 만기 연장을 구두로 합의한 경우에도 효력은 인정되나, 법률적으로는 서면 계약서 작성이 더욱 안전함
• 8월 28일 퇴거 예정일에 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령 신청이 필요함
• 퇴거 전 반드시 집주인과 보증금 지급 확정·이행 약속이 이루어졌는지 확인해야 함
• 실제 이사 일정과 보증금 반환 시점의 시간차가 생기지 않도록 꼼꼼한 준비 필요

F사건 경위

이용자님은 전세 만기일인 7월 30일 이후 8월 28일까지 더 거주하기로 집주인과 구두로 합의하였고, 새 집 이사 일정도 8월 28일로 맞췄으나 아직 서면 계약을 작성하지 않은 상태입니다. 집주인은 8월 28일까지 보증금 반환을 위해 자금 조달을 준비 중이라는 상황입니다.

L법률 쟁점

전세 계약 연장이 구두로만 정해진 경우의 법률 효력, 기존 만기일 이후 보증금 반환 시 임차권등기명령 활용, 이사·퇴거 일정에서 임차인 권리 보호 등이 주요 쟁점입니다.

• 임대차 기간 연장을 구두로 합의하더라도 양측에 특별한 사정이 없으면 효력이 인정됩니다
• 만기일에 퇴거하지만 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기명령 신청이 가능합니다
• 서면 계약이 없는 상태에서 이사·퇴거 시 실제 거주 종료일, 보증금 지급 약정 등이 분쟁 요소가 될 수 있습니다

P핵심 포인트

이용자님이 확인해야 할 가장 중요한 점은 보증금 반환 시기, 추가 거주에 대한 서면 확약, 임차권등기명령 신청 권한 등입니다.

• 구두 합의만으로 계약이 연장된 경우에도 집주인이 준수하지 않을 위험에 대비해야 합니다
• 실제 보증금 반환이 이루어지기 전에는 임대차계약이 실질적으로 종료되지 않았다고 볼 수 있습니다
• 임차권등기명령은 퇴거 당일 보증금을 받지 못한 경우에는 빠르게 신청하는 것이 향후 권리 행사에 필수적입니다
• 새로운 계약서가 없더라도 문자, 녹음 등으로 합의 내용을 증거로 남겨두는 것이 도움이 됩니다

A대응 방안

실제 이사 및 보증금 반환 상황을 안정적으로 관리하려면 계약서 작성이나 임차권등기명령 등 구체적 준비가 필요합니다.

• 집주인과 추가 거주에 대한 날짜 및 보증금 반환 일정, 금액 등을 명확히 기재한 서면 합의 또는 문자 등 증거를 남겨두시기 바랍니다
• 만약 8월 28일에 보증금을 바로 받지 못하면 임차권등기명령을 법원에 신속히 신청하시는 것이 안전합니다
• 임차권등기명령은 임차인의 주택 인도(퇴거)와 동시에 청구 가능하므로 퇴거 전에 필요한 서류(임대차계약서, 신분증, 보증금 미반환 사실 증명 등)를 미리 준비해 두시면 좋습니다
• 이사 당일 집주인과의 소통을 원활하게 하고 필요하다면 녹취 등으로 실제 대화 내용을 남기는 것도 차후 분쟁 방지를 위해 유리합니다
• 기존 집의 전입신고·주민등록을 전출하고 새로운 집에 입주하는 경우, 보증금 반환이 끝날 때까지 확정일자와 전입신고 상태를 최대한 유지하시는 것이 안전합니다
• 만약 집주인 자금 사정 등으로 보증금 전액 반환이 여의치 않을 경우, 분할 반환 일정에 대해서도 반드시 서면 증거를 남겨두셔야 추후 청구 절차가 원활해집니다
• 추가로, 임대차 보증 보험이나 주택도시보증공사(HUG) 보증금 반환보증 상품 가입 여부도 체크해보시기 바랍니다