잔금 준비가 이행의 착수로 인정될까

S요약

• 계약금 송금, 잔금 조달을 위한 퇴직연금 수령, 보금자리론 신청 등 실질적인 준비는 이행의 착수 가능성을 높이는 요소입니다
• 특히 금융기관에 대출 신청 후 승인 대기 단계이고, 잔금 지급 의사도 명확하다면 매수인의 이행의 착수로 인정받을 가능성이 높습니다
• 구체적 이행 행위 여부는 잔금 지급 의사와 준비, 객관적 진행 경과와 서류 등 입증 자료가 중요한 판단 기준이 됩니다

F사건 경위

이용자님은 아파트 매매계약을 체결한 후 계약금을 송금하였고, 잔금 지급을 위해 퇴직연금을 수령하는 등 준비를 마친 상태입니다. 보금자리론까지 신청해 현재 승인 심사를 받고 있습니다.

L법률 쟁점

주된 법률 쟁점은 매수인이 실제로 이행의 착수에 해당하는 구체적 행위를 했는지 여부입니다. 이행의 착수는 일방 당사자가 계약상 의무 이행을 개시하는 객관적 행위를 의미하며, 관련 서류 준비와 자금 확보 절차 역시 주요 고려 요소입니다.

• 매수인의 이행의 착수는 ‘계약상 의무를 실제로 이행할 의사와 구체적 준비’를 입증할 수 있는 활동이 해당합니다
• 계약금 지급 자체는 이행의 착수로 쉽게 인정되지 않으나, 잔금 조달을 위한 구체적인 조치, 예컨대 대출 신청 및 잔금 지급 준비 등은 이행의 착수로 판단될 가능성이 높습니다
• 민법 제565조(해제권)에서 ‘이행의 착수’ 이후에는 당사자의 일방적 해제가 제한되는 것이 일반적인 해석입니다

P핵심 포인트

이용자님이 이미 계약금 송금은 물론, 퇴직연금 일부 수령, 보금자리론 대출신청 등 잔금을 마련하기 위한 객관적 절차를 진행한 점이 법률적으로 이행의 착수로 인정될 수 있는지 여부가 가장 중요한 포인트입니다.

• 잔금 마련을 위해 실제 퇴직연금 일부를 수령하고, 추가 자금 확보를 위한 대출 신청 절차를 진행한 점은 단순 의사 표시가 아니라 실제 이행 의지를 실체적으로 보여주는 행위로 평가됩니다
• 계약서 내용을 바탕으로 잔금 지급 및 등기이전일에 명확한 일정이 정해졌다는 점 역시, 임박한 기한 내에 이행 준비를 마쳤음을 보여줄 수 있습니다
• 보금자리론 심사 단계에서 관련 서류 제출을 완료했고, 은행 등 금융기관을 통한 대출 절차 준비 상황 역시 중요한 객관적 입증 자료가 됩니다

A대응 방안

구체적으로 이행의 착수로 인정받을 수 있도록 앞으로 진행할 일과 준비 서류, 의사 및 준비 상황을 명확히 입증하는 방법 등이 중요합니다.

• 보금자리론 승인 및 잔금 지급 절차에 필요한 문서(대출 승인 통지서, 은행 거래 내역, 퇴직정산 서류 등)를 체계적으로 보관하시면 이행 준비의 객관적 자료로 활용하실 수 있습니다
• 자금 조달 및 잔금 지급계획에 대한 추가 서면(예: 금융사 대출상담 내역, 입출금 예정 내역 등)을 준비하시면 법률적으로도 명확한 이행 의지를 입증하는 데 도움이 됩니다
• 명의이전과 잔금지급이 계약서상 ‘동시이행’으로 명확히 정해져 있으므로, 잔금 지급 준비 만전을 기하고 교부일에는 필요한 서류 일체를 갖추어 참여하는 것이 중요합니다
• 만일 매도인이 일방적으로 계약 해제나 위약금을 주장하는 경우, 이행의 착수를 입증할 수 있는 위 서류와 증빙 자료를 토대로 법률적 분쟁에 적극적으로 대응하시는 것이 권고됩니다
• 불가피하게 분쟁에 이르게 될 경우, 이미 진행한 이행 준비 내역과 그에 관한 증빙자료들을 종합하여 변호사의 자문을 받아 추가적인 법률적 조치를 검토하시는 것이 바람직합니다