건설업 미등록 인테리어와 계약 무효·디자인비 반환 가능성

S요약

• 건설업 등록이 없는 인테리어 프리랜서와 1억 원이 넘는 리모델링 공사 전반에 대한 계약은 건설산업기본법 위반으로 무효 가능성이 높음
• 이미 지급한 디자인비가 공사와 별도로 독립된 용역(작업) 대금이라면 반환 청구가 제한될 수 있음
• 최종 도면 미제공 등 계약상 의무 불이행 시 디자인비 일부 또는 전액 반환 청구가 가능함
• 공사 착수 전 실제 시공이 없었다면 전체 계약 무효와 동시에 잔금 지급 의무는 없음
• 계약 무효 또는 해제·해지 사유 및 반환 청구 절차 서면 기록과 증거 확보 필요

F사건 경위

이용자님은 지인 소개로 알게 된 인테리어 프리랜서와 1억 1천만 원 규모 리모델링 공사 계약을 체결하고 디자인 작업 명목으로 900만 원을 지급했으나, 상대방이 건설업 등록이 되어 있지 않음을 확인했습니다. 실제 공사는 개시되지 않았고, 최종 도면도 전달받지 못한 상태입니다.

L법률 쟁점

이 사안에서 쟁점은 무등록 건설업자와 체결한 5000만 원 이상의 도급공사계약의 효력 및 이미 지급한 디자인비 반환가능성에 있습니다.

• 건설산업기본법 제9조에 따르면 5000만 원 이상의 건설공사(리모델링 포함)는 건설업 등록자만이 도급 수행할 수 있습니다
• 무등록 사업자가 이 범위에 해당하는 공사 계약을 체결한 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다
• 공사와 별도 설계·디자인 용역 대가로 지급한 비용의 반환 가능성은 용역의 완성 정도와 계약상 약정에 따라 달라집니다

P핵심 포인트

이용자님이 체결한 계약의 무효 여부와 디자인비 반환 가능성은 공사 범위와 실제 작업 이행정도, 디자인 용역의 독립성에 영향을 받습니다.

• 공사(시공) 계약이 건설업 등록 없이 체결된 경우 5000만 원 초과 시 건설산업기본법상 무효가 되는 것이 일반적입니다
• 디자인 작업이 공사와 별도로 명확히 구분된 용역(예: 계약서 및 세금계산서로 독립적 표기)이면 이미 발생한 용역비는 반환청구가 어려울 수 있습니다
• 최종 도면이 미제공 상태이거나 작업물의 본질적 미완성이 명백할 때는 디자인비의 일부 또는 전부 반환 청구를 할 수 있는 근거가 됩니다
• 공사 개시 전 무효가 확정되면 잔여 중도금이나 추가 비용 지급 의무는 전혀 없습니다

A대응 방안

공사계약 무효와 디자인비 반환을 위해 이용자님이 취해야 할 구체적인 절차와 준비 방법입니다.

• 계약서 사본, 송금 내역, 주고받은 이메일 및 메신저 내역 등 증거를 모두 확보하시기 바랍니다
• 상대방에게 내용증명을 발송해 건설업 미등록 사실, 최종도면 미완성, 공사 미시행 사실 등 계약 불이행 및 무효임을 통지하시기 바랍니다
• 이미 지급한 디자인비 중 실제 제공된 작업 범위와 품질, 디자인 결과물 인도 여부를 확인하고 반환 요구 또는 감액 정산을 요청하시기 바랍니다
• 협의가 이루어지지 않을 경우 민사소송(부당이득 반환, 채무부존재 확인 등)을 고려하실 수 있습니다
• 필요하다면 전문 변호사의 자문을 받아 디자인 용역의 독립성, 계약서 조항의 해석 등 쟁점을 사전 검토하시기 바랍니다
• 향후 유사한 리모델링 또는 공사계약 체결 시 건설업 등록 여부, 공사의 세부 범위 및 용역 요건 명시, 결과물 수령 기준 등을 명확히 약정하시는 것이 좋습니다