전대차 중도 퇴거 시 월세·보증금 정산 방법

S요약

• 원임대차계약 종료에 맞춰 퇴거하면 전대차 계약도 동일 시점에 종료될 가능성이 높음
• 실제 퇴거일까지의 월세만 지급하면 되고, 퇴거 후에는 추가 월세 납부 의무 없음
• 보증금은 실제 퇴거 및 인도일 기준으로 정산받을 수 있음
• 잔여기간에 대한 손해배상청구는 특약·귀책 사유 없으면 원칙적으로 어려움

F사건 경위

이용자님은 대학 친구(전대인)로부터 아파트를 2024년 3월에 전대차로 임차해 2026년 2월말까지 거주하기로 하였으나, 원래 임대인과 친구 간 임대차계약이 2025년 11월 만료되어 그에 맞춰 퇴거 의사를 밝힌 상황입니다.

L법률 쟁점

전대차 계약의 존속 기간과 정산 기준에 관해 주목할 쟁점은 다음과 같습니다.

• 전대차계약상 계약 만료일은 2026년 2월이나, 원 임차인(전대인)과 실제 임대인 간 원임대차계약이 먼저 만료되면, 전대차 역시 자동 종료되는지 여부가 핵심입니다.
• 민법상 임차인의 권리 범위 내에서만 전대차계약을 체결할 수 있으므로, 원임대차계약이 종료되면 전대차 역시 소멸하는 효과가 일반적입니다.
• 실제 퇴거일이 계약만기 이전이라면, 월세 지급 및 보증금 정산은 실제 거주 종료일(퇴거 및 인도일)을 기준으로 산정하는 것이 통상적입니다.

P핵심 포인트

월세 지급 기간과 보증금 반환 기준은 임차권 존속 및 실제 퇴거일에 따라 결정됩니다.

• 전대인 친구와 임대인 간 원임대차계약이 끝나는 시점에 아파트에서 퇴거하면, 이용자님의 전대차계약도 더 이상 유지되지 않습니다.
• 이용자님이 원임대차계약 만료에 맞춰 방을 인도하면, 실제 퇴거일까지의 월세만 납부하면 되고 2025년 11월 이후의 월세를 청구당할 가능성은 매우 낮습니다.
• 보증금 역시 계약서상 적힌 2026년 2월이 아니라, 이용자님이 실제로 방을 비우고 인도한 시점 기준으로 반환받게 됩니다.
• 특약으로 '잔여기간 월세 지급' 등을 명시하지 않았다면, 추가 손해배상이나 월세 청구는 인정되기 어렵습니다.

A대응 방안

실제 퇴거 및 보증금 반환 절차를 위해 명확한 조치가 필요합니다.

• 원임대차계약 만료일에 맞춰 방을 인도하겠다는 의사를 전대인에게 문서로 명확히 전달하시기 바랍니다.
• 퇴거일과 인도일에 대한 사실을 남기기 위해 퇴거 확인서나 인도사실을 증빙할 수 있는 사진, 메시지, 확인서 등을 준비하는 것이 안전합니다.
• 월세는 실제 거주 종료일까지의 기간만 납부하고, 그 이후에는 지급하지 않아도 됨을 계약서 및 법률상 근거로 전대인에게 설명하시기 바랍니다.
• 보증금 반환 시에는 방을 인도한 직후, 전대인에게 보증금 전액 반환을 요구하고, 반환이 지연될 경우 문자 등으로 반환 요청 기록을 남기시기 바랍니다.
• 원임대차계약 만료에 따른 전대차 종료 및 보증금 반환 의사표시 과정에서 분쟁이 발생하면, 주택임대차보호법 등 관련 법률 규정을 근거로 권리를 주장하실 수 있습니다.
• 만약 특약 또는 계약서에 '잔여기간 월세 지급' 조항이 있는지, 계약상 반환시기 관련 조항이 별도로 있는지 재확인하시기 바랍니다.
• 반환 거부나 추가 월세 청구 등 분쟁 우려 시에는, 증거 자료(계약서, 대화 내역 등) 확보 후 주택임대차분쟁조정위원회 또는 민사조정 신청도 검토해볼 수 있습니다.