에어비앤비 내국인 숙박 허용, 계약위반일까

S요약

• 임차인이 내국인 대상 영업을 임의로 확대한 행위는 계약의 해석상 임대차 목적 위반에 해당할 수 있습니다.
• 계약서에 주거목적 한정이나 '임차인 직접 거주' 조건은 없지만, 외국인관광도시민박업으로 영업 범위 제한에 대한 묵시적 전제를 반하는 행위입니다.
• 실증특례(규제샌드박스)를 근거로 내국인 영업이 허용된다 하더라도 임대인 동의 없이 임대차 목적물의 용도를 확대 변경한 것은 계약상 신의성실 원칙 위반에 해당할 수 있습니다.
• 운영 방식 변경 사실 확인, 사전 동의 없는 목적 외 사용에 대해 내용증명 등으로 시정 요구 및 계약 해지 통지도 가능할 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 임차인에게 에어비앤비 운영을 목적으로 아파트를 임대한 상황이나, 임차인은 직접 거주하지 않고 외국인관광도시민박업 등록만 제출 후 내국인 대상 숙박까지 확대해 상시 숙박업을 운영하고 있습니다.

L법률 쟁점

임차인이 임대차 목적물에 입주하지 않고 본래 허용된 범위를 넘어 내국인에게 숙박업을 확대한 것이 임대차 계약 위반이 될 수 있는지, 임대차계약의 해지 또는 시정 요구가 가능한지 여부가 핵심입니다.

• 임대차계약상 임차인의 목적물 사용 용도 및 범위는 명시 또는 묵시적으로 제한될 수 있습니다.
• 외국인관광도시민박업의 법률상 영업 범위는 외국인 관광객 중심이며, 임의의 실증특례 적용만으로 임대인 동의 없는 용도 변경은 문제가 될 수 있습니다.
• 민법 제623조에 따라 임차인은 목적물의 계약상 용도에 따라 사용 및 수익해야 하며, 이를 위반할 경우 임대인은 계약 해지나 시정을 요구할 수 있습니다.

P핵심 포인트

임차인의 내국인 대상 상시 숙박업 운영이 계약 목적을 일탈하는지, 이를 바탕으로 임대인이 해지권을 주장할 수 있는지가 쟁점입니다.

• 계약서에 '임차인 거주'나 '주거용 한정' 명확한 문구는 없으나, 외국인관광도시민박업 신고증 제출과 집합건물 특성상 주거 또는 한정적 숙박에 대한 묵시적 동의가 있었다고 해석될 여지가 있습니다.
• 실증특례로 내국인 숙박이 가능하다 해도, 임대인 동의 없이 계약 목적과 다른 방식으로 목적물을 운영하는 것은 민법상 신의성실의 원칙 위반에 해당할 수 있습니다.
• 임차인이 직접 입주하지 않고 24시간 다수 게스트가 출입하는 상시 숙박사업장은 기존 아파트 주거 환경 및 입주민 생활에도 중대한 영향을 줄 수 있어, 임대인으로서의 관리권과 계약의 본질을 침해받을 소지가 큽니다.
• 계약상 규정이 없더라도, 임대인에 불리한 용도 변경이나 근본적 계약 내용 변경이 발생했다면 사전 동의나 협의 절차가 필수적입니다.
• 임차인 행위가 '중대한 계약 위반'으로 인정된다면 사전 시정 요구와 계약 해지 모두 실효적 대응 수단이 될 수 있습니다.

A대응 방안

임대차 계약의 목적 달성 불가능 또는 중요 조건 위반을 주장하기 위해 이용자님이 취할 수 있는 구체적인 절차와 준비 사항입니다.

• 임차인의 숙박업 운영 방식, 게스트 출입 현황, 내국인 대상 영업 내용, 실증특례 적용 사실 등을 가능한 한 자세하게 입증할 수 있는 자료를 확보합니다.
• 계약서와 임차인이 제출한 외국인관광도시민박업 신고증, 에어비앤비 공고 내 이행내역 및 영업 범위 변경 사실이 담긴 이미지 캡처 등 증거를 체계적으로 정리합니다.
• 우선적으로 임차인에게 내용증명을 발송하여 계약 목적물의 용도 확대·변경 행위 중지 및 원상 복귀, 계약상 용도에 맞는 운영 방식으로의 시정 요구를 명확히 해야 합니다.
• 시정 요구 기간에도 불응하거나 개선 조치가 이루어지지 않을 경우, 계약 해지 및 명도소송까지 진행할 수 있으니, 단계별 조치의 증명 자료를 남기는 것이 중요합니다.
• 임차인의 실증특례 적용 관련 행정처분 및 법률상 쟁점에 대해 관할 시 구청 등 사업 인허가 기관에 추가 질의를 통해 객관적 자료를 확보하고, 전문 변호사와 협의해 해지 통지 및 소송을 준비하는 것이 효과적입니다.
• 집합건물관리규약 등 아파트 자체 규정에서 이러한 용도 변경이나 상시 숙박영업을 금지하는 조항이 있다면, 관리사무소와의 협조를 통해 행정적 조치까지 병행하는 것이 바람직합니다.