상가 임대료 인상 요구 거부와 재계약 시 임차인 권리

S요약

• 임대차 계약 기간이 남아 있는 동안 임대인의 일방적인 임대료 인상 요구는 거부할 수 있습니다.
• 계약서에 명시된 조건이 우선 적용되며, 계약 기간 내 임차인은 기존 임대료로 계속 영업이 가능합니다.
• 계약 만료 후 재계약은 원칙적으로 임대인과 임차인 간의 협의 사항이나, 일정 요건을 갖추면 임차인은 상가 임대차보호법상 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
• 임대인의 부당한 요구에 동의하지 않아도 불이익 없이 권리를 행사할 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 1년 전 상가 임대차 계약을 체결해 커피 전문점을 운영 중이며, 계약 만료까지 3개월가량이 남아 있는 상황입니다. 임대인이 임의로 임대료 인상을 요구하고 이를 거절하면 재계약이 어렵다고 압박하는 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사안에서 핵심이 되는 법률 쟁점은 상가 임대차 기간 내 임대료 인상 요구의 효력, 계약 만료 후 임차인의 계약갱신 요구권 인정여부, 임대인이 재계약 거부 시 임차인의 보호 범위입니다.

• 계약 기간 내 임대인의 임대료 인상 요구는 계약 내용에 어긋나므로 법률적으로 효력이 없습니다.
• 상가건물 임대차보호법에서 임차인은 일정 요건을 충족하면 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리가 있습니다.
• 임대인이 정당한 사유 없이 재계약을 거절하거나, 타인에게 터무니없이 높은 임대료를 제시하는 사정 등도 추후 분쟁의 쟁점이 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

임대차 계약 기간 중 임대인은 약정한 임대료를 일방적으로 변경할 수 없으며, 임차인은 재계약 요건을 갖추었을 경우 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.

• 계약서에 별도의 임대료 인상 조항이 없는 이상, 계약 기간(현재 3개월 남음) 동안은 기존 월세 85만 원만 납부하면 됩니다.
• 상가건물 임대차보호법에 따라, 임차인이 10년 이내(2023년 10월 16일 이후 임대차계약 체결 시)라면 계약 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
• 임대인은 임차인이 임대료를 연체했거나, 임대차 목적물을 임의로 전대한 경우 등 정당한 이유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거부할 수 없습니다.
• 임대인이 타인에게 임차인과 다르게 터무니없이 높은 임대료를 제안했다고 하더라도 임차인의 계약상 권리가 우선됩니다.

A대응 방안

임대인의 임대료 인상 요구 및 재계약 강요에 대처하기 위해서 아래 절차와 자료 준비가 필요합니다.

• 계약 기간이 남아 있을 때는 임대료 인상 요구를 문서 또는 문자로 거부 의사를 명확히 표명하시기 바랍니다.
• 임대인이 계약 만료를 앞두고 부당하게 갱신을 거부할 경우, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구권을 행사가 가능합니다. 반드시 이 시기에 갱신 요구 의사를 서면(내용증명 등)으로 통지해두어야 합니다.
• 갱신 요구권을 행사하면 원칙적으로 기존 계약 조건(임대료 등)은 유지되고, 임대인은 법률적으로 5% 이내에서만 임대료 인상을 요구할 수 있습니다. 125만 원으로 인상 요구는 5%를 크게 초과하므로 거부할 근거가 충분합니다.
• 임대인의 임대료 인상 또는 재계약 거절에 대해 대화‧녹음, 문자메시지, 주변 증인(인근 상가 사장 등)의 진술 등 증거자료를 확보해두시는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리합니다.
• 계약 갱신 요구권 행사나 임대인의 부당한 대응이 지속될 경우에는 분쟁조정위원회 이용 또는 민사 소송 등도 검토할 수 있습니다. 이때 추가적인 법률적 지원이 필요하다면, 상가 임대차 전문가의 도움을 미리 받아 절차 진행이 중요합니다.
• 계약 만료 후 ‘갱신 요구권’을 적시에 행사하지 못하면 재계약 여부는 임대인과 협의에 달려 있으니, 기간 내 의사표명과 관련 서류 준비를 철저히 해주시기 바랍니다.