영업 양수 무산 및 임대차계약 분쟁 대응 요약

2025.08.16 05:02

Q질문내용

수산물 가공식품 판매 사업을 하면서, 이전에 함께 일했던 직원 김** 씨가 제게 접근해 소규모 소매점 운영권을 넘기는 방안을 구체적으로 이야기를 나눈 적이 있습니다.
제가 제시한 조건은 김** 씨가 회사에서 공급한 상품을 단독으로 판매하고, 상표권·브랜드권 및 건물 일부를 금전적으로 정산해서 인수하는 것, 그리고 5천만 원 상당의 물품 구매 대금을 선납하는 것이었습니다.
이런 내용으로 약 2025년 1월 1일부터 직접 운영한다는 구두 협의를 진행하였고, 당시 별도의 서면 계약은 작성하지 않았습니다.

그 후, 김** 씨가 제 계좌로 5천만 원을 먼저 송금했으며, 사업체를 새롭게 법인으로 전환하겠다며 집기 구매와 건물 명의 변경 등에 추가 비용이 필요하다며 1천만 원을 빌려달라고 요청해와 송금했습니다.
잠시 뒤 김** 씨는 개인사업자 전환이 더 낫다고 말을 바꾸었고, 여러 행정절차를 미룬 상태에서 실제로 2025년 1월 초 통장 9개(잔액 약 1,900만 원)를 넘겨주게 되었습니다.
김** 씨는 당초 건물과 관련한 금전도 곧 지급하기로 했지만, 실제 지급은 이루어지지 않았으며 그 무렵부터 거래와 합의 조건을 두고 분쟁이 시작되었습니다.

그 과정에서, 영업장이 계속 임대·명도 처리가 지연되자 내부 컴퓨터를 정리하던 중 처음 보는 임대차계약서를 발견했습니다.
이 계약서 상에는 김** 씨가 건물 일부(A동 70평)를 보증금 300만 원, 월세 50만 원에 2025년 1월 1일부터 2년간 임대받는다는 내용이 기입되어 있었습니다.
계약 작성일은 2023년 12월 26일로 되어 있고, 이미 100만 원을 지급했다는 조항도 있었으나 저와는 전혀 협의된 바가 없는 계약서입니다.
마침, 2023년 12월 하순은 제가 오랜 해외 출장 중이었던 시기라 저 없이 첨부 서류까지 작성된 내막이 확인되었고 더욱 의아함을 느꼈습니다.

이후 김** 씨는 위 계약서를 내세워 제게 건물 인수 지연 책임을 묻거나, 실제 건물을 인계받지 않았음에도 금전 지급을 하지 않은 점을 무시한 채 자리를 계속 점유하려고 했습니다.
게다가 올해 5월 15일 저는 갑자기 경찰의 요청을 받아 영업장을 당일로 비우게 되었는데, 김** 씨는 해당 계약서를 근거로 각종 권리를 주장했습니다.
김** 씨의 주장에 근거가 취약하다고 판단하여, 실제로 저와 김** 씨 사이에 오간 문자·전자메일·계좌이체 등 각종 자료를 증거로 보관하고 있으며, 계약 관련 합의와 대금 흐름이 명확하다는 점을 입증할 수 있습니다.

이런 상황에서, 제가 실제로 합의하지 않은 계약서가 일방적으로 작성·사용된 사실 및 상대방의 영업권 주장, 미지급 대금, 빌려준 금원의 반환, 더불어 사문서 위조 및 사기 혐의까지 폭넓게 대응할 수 있을지 알고 싶습니다.
현 상황에서 민사상 대금 청구와 손해배상, 그리고 사문서위조·사기 등 형사 고소 가능성이 있는지 문의드려도 될까요?

#영업권 분쟁 #임대차계약서 무단 작성 #사문서 위조 고소 #미지급 대금 청구 #명도소송 대응 #소매점 양수도 #사업체 분쟁

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S요약

이용자님과 실질적으로 합의되지 않은 임대차계약서가 일방적으로 작성되어 사용된 경우, 사문서 위조 및 사기 혐의로 형사 고소가 가능합니다.
김씨가 지급하지 않은 건물 대금, 미지급 영업 양수대금, 빌려준 금원에 대해서는 민사 소송(대금·손해배상 청구)이 가능합니다.
금전 거래가 실제로 이루어진 내용을 뒷받침할 수 있는 문자, 계좌이체 내역, 이메일 등 증거를 확보하고 정리하는 것이 중요합니다.
영업장 무단 점유 상황이 장기화되면 건물 인도청구(명도소송)나 점유이전금지가처분 등 추가적인 민사적 대응도 함께 마련할 필요가 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 김씨에게 사업체 소매점 운영권 이전을 협의하면서 구두로만 조건을 정하고, 김씨가 선납금을 송금한 후 내부적으로 임대차계약서가 무단 작성된 사실과 이후 영업장 점유 및 금전 미지급 등 복합적 분쟁이 발생한 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사건에서 주요 법률 쟁점은 합의되지 않은 계약서의 효력, 실제 임대차 또는 영업 양수 계약의 성립 여부, 미지급 금전의 반환 및 영업권 점유의 정당성, 형법상 사문서 위조·사기죄 성립 여부 등입니다.

서명이나 날인 없이 무단 작성된 임대차계약서가 효력이 있는지 여부가 중요합니다. 상호 합의가 없었다면, 계약의 법률적 효력을 부인할 수 있습니다.
김씨가 실질적으로 지급해야 할 대금(건물 인수 금액, 영업 양수 금액 등)이 지급되지 않았다면, 미지급 금액에 대한 민사상 반환 청구 또는 손해배상 청구 요건이 성립합니다.
빌려준 금원에 대한 반환 여부는 약정의 유무, 사용 내역 및 차용 근거 자료가 중요한 증거가 됩니다.
김씨가 이용자님 동의 없이 임의로 계약서를 작성하고, 이를 근거로 권리 주장을 하며 실질적 재산상 이익을 취득·유지하려 했다면, 형법상 사문서 위조 및 사기죄 해당 가능성을 판단해야 합니다.

P핵심 포인트

이용자님 입장에서 실제 금전 거래 및 구두 협의 내역을 입증할 수 있는 자료, 무단 작성된 계약서의 작성 경위, 영업장 점유 및 사용 실태 등을 종합적으로 정리하는 것이 쟁점 대응에 있어 핵심입니다.

김씨가 작성한 임대차계약서 내용에 실명 서명·날인 또는 이용자님의 명확한 동의가 없는 경우, 이 계약서 자체의 법률적 효력이 인정되기 어렵습니다.
계좌이체 내역이나 문자, 이메일 등은 실제 거래 및 의사 합의를 입증할 수 있는 핵심 증거 자료입니다. 각 금전 거래별로 입증 자료를 체계적으로 정리해야 합니다.
영업장 인도 및 명도 절차가 지연되고 있다면, 소송을 통해 건물 인도 명령(명도소송)을 받아 강제집행도 가능합니다.
사문서 위조 성립 여부는 '타인을 위조의사로 문서 작성'했는지, 실제 상대방의 권한 없이 이용자님 명의 또는 관련 내용을 작성해 사용했는지가 주요 기준입니다.
사기죄 성립은 김씨가 허위 계약 또는 약정 내용을 이용해 금전이나 영업권 등 재산상 이익을 취득한 사실이 객관적으로 확인되어야 합니다.

A대응 방안

현 상황에서는 민사·형사 절차를 병행하여 체계적으로 대응하는 것이 바람직합니다. 각 쟁점별로 구체적인 대응 서류, 진술자료, 명확한 증거 목록을 준비해 즉각적으로 절차를 진행해야 합니다.

무단 작성된 계약서를 근거로 한 모든 주장에 대해, 문자와 계좌이체 내역을 바탕으로 실제 합의 내용과 금전 흐름을 분명하게 정리해야 합니다.
빌려준 금액(1천만 원)과 미지급 인수대금에 대해서는 내용증명 발송 등으로 먼저 지급 요구를 공식화하고, 지급이 없을 경우 민사소송(대여금 반환, 대금 청구 등)을 제기하는 것이 필요합니다.
건물이나 영업장 명의 이전 지연 등으로 점유 상태가 불명확하다면, 명도소송 또는 점유이전금지가처분을 신속히 청구해 추가 피해를 방지해야 합니다.
임대차계약서의 무단 작성 및 사용 사실에 대해서는 경찰서에 형사 고소장을 접수할 때, 사문서 위조 및 사기 혐의를 함께 주장할 수 있습니다. 계약서 작성 경위와 실질 합의 내역, 이용자님 부재 당시 상황 등을 진술서로 명확히 설명하는 것이 중요합니다.
증거로는 기존의 문자, 이메일, 계좌이체 내역, 사업체 관련 합의의 과정 및 영업장 운영 관련 자료를 빠짐없이 제출해야 신뢰도 높은 진술이 가능합니다.
김씨가 영업권 주장과 함께 명도 거부 등 실력행사에 나선 경우, 즉시 법원에 점유권 회복이나 영업 방해 금지 등 임시처분 청구도 검토해야 합니다.
전체적인 법률 분쟁 절차가 다면적으로 전개될 수 있으므로, 모든 법률 대응 서류 초안이나 경찰 조사·법정 진술은 사전에 변호사의 조력을 받는 것이 안전합니다.