임대차계약 종료일 연장 및 갱신청구권 합의 방법

S요약

• 임차인과 상호 합의로 임대차계약 종료일을 연장하고 계약 조건을 그대로 두면서 계약갱신청구권 행사로 처리하는 것은 가능합니다.
• 새로운 계약서를 작성할 수 있으며, 갱신요구권 행사 명시와 계약종료 시점 특약을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
• 향후 분쟁 예방을 위해 서면 합의와 구체적인 특약 작성이 필수적입니다.

F사건 경위

이용자님은 임차인과 임대차계약을 체결한 후 실내수리 및 기간 연장에 협의하여, 임차인 요청에 맞춰 임대차 종료일을 연장하고 계약갱신청구권 행사 의사를 가지고 있습니다. 임차인은 갱신청구권을 쓰지 않은 상태로, 보증금이나 월세 등 기존 조건은 그대로 유지될 예정입니다.

L법률 쟁점

이번 사건에서 핵심이 되는 법률 쟁점은 임차인의 계약갱신청구권 행사 인정 여부와, 기간 연장 및 특약이 유효하게 효력을 가지는지입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 계약갱신청구권(1회, 2년)을 행사할 수 있으나, 임대인과 임차인이 이를 명확하게 합의하고 서면으로 남기는 것이 쟁점이 됩니다.

• 임차인은 임대차 종료일 직전 갱신청구권을 행사할 수 있으며, 합의에 따라 미리 갱신계약을 체결하는 것도 가능합니다.
• 계약서에 임차인의 계약갱신청구권 행사로 본다는 점과 내년 8월 종료에 추가 갱신요구를 하지 않기로 한다는 특약이 필요합니다.
• 명시적 특약이 없다면, 임차인이 다시 계약갱신청구권을 주장할 소지가 있습니다.

P핵심 포인트

이번 계약에서 중요하게 고려해야 할 점은 임차인의 계약갱신청구권 행사 사실과 더불어, 갱신 이후 재청구권 행사 제한이 합의 및 문서화되는지 여부입니다.

• 임차인과 합의하여 계약서에 ‘이번 연장계약이 계약갱신청구권 행사에 따른 것임’ 및 ‘연장된 계약 만료 시에는 다시 갱신 요구를 하지 않는다’는 내용을 포함해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 보증금·월세·기타 조건은 그대로 두고 계약기간만 연장할 수 있습니다. 이를 계약서에 명확히 기록해야 합니다.
• 임차인이 향후 ‘내가 갱신청구권을 행사하지 않았다’고 주장할 수 있으므로, 합의 시 양측이 날짜 및 갱신청구권 명시란에 자필서명하는 절차가 바람직합니다.
• 특약에 임대차기간 종결 확약·추가 갱신 거부 동의 등 분명한 표현을 사용해야 합니다.

A대응 방안

실질적으로 계약종료일 연장과 계약조건 유지로 임대차계약을 수정하고 싶다면, 다음의 절차와 주의사항을 지켜 진행하셔야 합니다.

• 임차인과 재작성하는 임대차계약서에는 ‘본 계약은 계약갱신청구권 행사로 인한 것으로, 최종 만료일은 2026년 8월임’을 명확히 기재해야 합니다.
• 기존 임대차계약 기간 및 조건을 표기하고, 연장된 종료일 변경 이유(실내수리 등)와 함께 양측 합의 내용을 특약란에 구체적으로 적습니다.
• ‘계약갱신청구권은 이번 연장으로 모두 소진되며, 추가 행사 요구는 없다’는 특약을 추가하면 분쟁 예방에 유효합니다.
• 임차인에게 갱신청구권 관련 설명서를 제공하고, 별도의 합의서(예: 갱신청구권 소진 확인서)를 준비해 자필서명 받는 것이 바람직합니다.
• 임대차계약서와 관련 합의서는 나중에 증거로 활용될 수 있으므로, 원본과 사본을 각 1부씩 보관하는 것이 안전합니다.
• 특약이나 합의 사항에 대해 임차인이 충분히 이해하도록 설명하고, 서명 전 충분히 살펴볼 시간을 제공합니다.
• 향후 명확한 이행이나 갱신권 분쟁 발생 시에는 위 서면 증거가 큰 도움이 되므로, 모든 과정에서 서류화와 기록 남기기에 신경 써야 합니다.