상담사례
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에어비앤비 숙소 운영을 목적으로 원룸 임대차 계약을 체결하면서, 임대인으로부터 사전에 구두로 영업 목적에 대한 동의를 받았습니다.
계약 체결 전, 여러 조건들 중 하나가 사업자 등록에 필요한 이웃 동의서 확보였는데, 실제로 임대차계약서 특약에도 “만약 임차인이 불가피하게 사업자 등록을 받지 못할 경우 임대인은 계약금과 보증금을 즉시 반환한다”는 내용이 명시돼 있었습니다.
중개수수료 역시 임대인과 저 모두 각자에게 해당되는 만큼 지급을 이미 완료했습니다.
계약 이후 7일가량이 지나서 이웃 몇 분을 직접 찾아뵀지만, 일부는 문을 열어주지 않으셨고, 일부는 정확한 이유는 말씀하지 않으셨으나 동의 의사를 표하지 않는 분위기였습니다.
때문에 이웃 동의서 구비가 불가능하다고 판단했으며, 실제로 사업자 등록 절차 내용을 다시 확인해보니 관할 관청에서 이웃 동의서 없이는 등록 불가하다는 안내문이 있었습니다.
임대인 측에 이런 현실적인 상황과 사업자 등록 불가 사실을 알렸고, 임대인 역시 사업자 등록에 이웃 동의가 필수라는 점을 계약 전부터 인지하고 있었다고 재확인해주셨습니다.
그런데 임대인께서는 자신이 중개수수료를 이미 부담했다는 점과 위약금 불가 방침을 언급하며, 만일 계약을 파기한다면 저에게 책임이 있다는 입장을 보이셨습니다.
심지어 임대인 본인이 이웃 동의서를 주민들에게 직접 받아보고 싶다며 양식을 요구했으나, 저는 사업의 주체는 저이므로 절차를 직접 마무리하고 싶다고 전했습니다.
이런 중에 저는 문자로 “오늘까지 이웃 동의 여부가 확인되지 않으면 계약 파기를 요청한다”고 통보했고, 임대인도 해당 내용을 확인했다고 답했습니다.
다만, 이웃분들이 실제로 동의를 거부했다는 녹취자료나 서면자료 같은 명확한 증거는 없는 상황이고, 동의서만 확보하지 못한 채 대화 내역만 남아있습니다.
현재 임대인은 결정이 확정되지 않았다고만 밝힌 상태입니다.
이런 상황에서 임대인이 계약 해지에 필요한 금전적 보상을 요구하거나, 이미 지급한 계약금·보증금·선불 월세를 돌려주지 않을 수 있다는 이야기를 할 경우 저로서는 어떤 점에 유의해야 하는지, 그리고 반환 청구가 실제로 가능한지 궁금합니다.
에어비앤비 숙소 운영을 전제로 원룸 임대차 계약을 체결했으며, 사업자 등록에 필요한 이웃 동의서가 확보되지 않아 사업자 등록 자체가 불가하게 된 상황입니다. 임대인과의 사전 구두 합의와 함께 계약서 내 특약에 사업자 등록 불가 시 계약해제 및 보증금 반환에 관한 내용이 명확히 있었으나, 임대인은 현재 중개수수료 부담을 주장하며 반환 거부 또는 추가적인 책임을 언급하고 있는 상태입니다.
이 사건에서 판단해야 할 법률적 쟁점은 계약 특약의 유효성 및 효력, 임차인에게 과실 또는 책임이 있는지 여부, 그리고 임대인의 반환 거부나 금전적 요구의 정당성입니다.
임차인의 사업자 등록 불가가 특약에 명시된 해제 사유로 인정될 수 있는지가 중요하며, 임차인이 반환을 받기 위해 어떤 부분을 입증해야 하는지가 관건입니다.
임차인이 현 상황에서 취해야 할 구체적인 조치와 자료 준비 방법, 임대인과의 협상 및 반환 청구 시 실무적으로 필요한 절차 안내입니다.
* 본 진단은 AI의 답변을 바탕으로 작성되었으며 법률적 정확성을 보장하지 않습니다. 제공된 정보는 참고용으로만 사용하시기 바라며 구체적인 법률 상담이 필요하신 경우, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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