임차인 보증금 반환 청구와 하자 대처법

2025.08.22 14:11

Q질문내용

임차주택에 처음 입주할 때, 임대인(소유자) 본인과 전월세 계약을 맺으면서 총 1억 4천만 원의 보증금을 지급하고, 각기 다른 금액의 계약서 두 장(1억 1,600만 원, 2,400만 원)을 작성했습니다.
은행에 제출할 용도로는 1억 1,600만 원짜리 계약서를, 따로 보관할 목적으로는 2,400만 원짜리 계약서를 썼으며, 2,400만 원 부분에 대해서는 현금보관증과 공정증서도 함께 만들었습니다.

몇 년 뒤 재계약을 논의하던 중 집값 하락 등으로 은행 대출 연장이 되지 않아, 임대인과 합의 후 1억 원짜리 계약서와 1,600만 원짜리 계약서를 새로 만들었습니다.
그러나 실제로 보증금이 오가거나 반환·환불 등은 일어나지 않았고, 전체 보증금은 그대로 1억 4천만 원으로 유지 중입니다.
새롭게 쓴 1,600만 원 계약서는 공증은 빠지고 현금보관증만 추가 작성한 상태입니다.
계약은 모두 등기부등본상에 명시된 임대인 본인과 맺었습니다.
계약서 원본, 현금보관증, 공정증서 등 서류 일체는 전부 제가 직접 보관하고 있습니다.
현재 임대차 만료일은 2025년 11월 8일로 되어 있습니다.

한편, 입주 당시부터 천장에 곰팡이 흔적이 있었는데, 시간이 지나면서 누수 현상까지 발생하여 주방과 현관까지 곰팡이가 퍼지게 되었습니다.
이에 대해서 저는 임대인에게 여러 차례 방수공사를 요청했지만 별다른 조치는 받지 못했습니다.
계약 만료 전에 제가 임대인에게 재계약을 원하지 않는다는 뜻을 문자로 전달했고, 보증금 반환도 요청했습니다.
하지만 임대인은 사용 가능한 자금이 없다며 바로 보증금 반환은 어렵다고 답했습니다.

현재 1억 원 계약서와 2,400만 원짜리 공정증서는 증빙력이나 공증 서류까지 명확히 갖추고 있다고 볼 수 있고,
1,600만 원 부분은 공증은 없더라도 현금보관증이 있어서 최소한의 입증자료는 된다고 생각합니다.
곰팡이·누수 하자 관련해서는 사진, 주고받은 메시지, 수리 요청 내역 등 자료도 챙긴 상태입니다.

이런 상황에서,
1. 위와 같이 계약서 여러 장 및 현금보관증, 공정증서 등이 나뉘어 있을 때 전체 보증금 반환을 청구하거나 임차권등기명령을 신청하려 할 때 어떤 서류(증빙)가 가장 효과적인지 궁금합니다.
2. 2,400만 원에 대한 공정증서 부분은 개별적으로 바로 강제집행 절차를 밟는 것이 나은지, 아니면 전체 보증금 반환과 함께 한꺼번에 소송 청구하는 편이 좋은지 고민됩니다.
3. 공증 없이 현금보관증만 작성된 1,600만 원 부분이 실제 분쟁 소송에서 어느 정도 인정받을 수 있는지도 궁금합니다.
4. 마지막으로, 주거 하자(곰팡이, 누수)로 인한 손해배상청구를 같이 진행하려면 별도 준비해야 할 자료나 방법은 무엇이 있는지 알고 싶습니다.
이 네 가지 사항에 대해 조언을 받을 수 있을까요?

#임차인 보증금 반환 #임차권등기명령 #현금보관증 증거력 #공정증서 강제집행 #임대차 계약 서류 #곰팡이 누수 손해배상 #임대인 방수공사 미이행

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사건 진단 지수

AI 진단

S요약

임차주택 보증금 반환 청구나 임차권등기명령 신청 시에는 각 계약서 원본, 현금보관증, 공정증서 등 개별 서류 모두가 효과적인 증빙 자료로 활용됩니다.
2,400만 원 공정증서가 있는 부분은 개별 강제집행도 가능하지만 전체 보증금 청구 소송으로 함께 진행할 경우 경제적이고 일관성 있게 권리를 행사할 수 있습니다.
공증 없이 현금보관증만 있는 1,600만 원 부분도 실제 계약 체결·보증금 지급 경위가 구체적으로 입증되면 법원에서 인정받을 가능성이 높습니다.
곰팡이와 누수 하자에 대한 손해배상은 수리 요청 내용, 사진·영상, 대화기록 등 증거를 최대한 확보하고 명확히 정리해서 보증금 반환 소송과 함께 제출하는 편이 좋습니다.

F사건 경위

임차주택에 입주하며 총 1억 4천만 원 보증금을 두 개 또는 세 개 계약서와 각종 현금보관증, 공정증서로 나눠 체결하고, 임대인과 직접 계약했습니다. 주거 하자(곰팡이, 누수) 발생에도 임대인이 별다른 조치를 하지 않아, 만기 후 보증금 반환과 손해배상 문제를 고민하고 있는 상황입니다.

L법률 쟁점

임대차계약 범위와 보증금 전체액 증명, 각 증빙서류의 법적 효력, 공정증서의 강제집행 가능성과 현금보관증의 증거력, 그리고 주택 하자로 인한 손해배상 청구를 위한 입증 책임이 중요한 쟁점입니다.

보증금 반환 청구 시 실제 지급한 총액 및 계약 관계 전체를 어떻게 입증할 수 있는지가 핵심입니다.
공정증서는 내용 확인과 동시에 별도의 소송 없이도 강제집행 신청이 가능한 서류입니다.
현금보관증은 실제 거래 사실 입증 자료로 법원에서 일정 범위 내에서 인정됩니다.
주택 하자에 대한 손해배상은 하자 발생 원인과 임대인이 하자보수를 해태했다는 증명이 필요합니다.

P핵심 포인트

여러 계약서·증명서류가 존재하는 경우 어떤 자료가 가장 효과적으로 인정되는지, 부분 공정증서의 실행 방법, 현금보관증의 입증력, 하자 손해배상 소명 자료 등을 구체적으로 살펴야 합니다.

가장 기본적으로는 모든 계약서와 현금보관증, 공정증서 등 실제 보유한 원본 서류를 일괄 제출하는 것이 전체 보증금 반환 청구에서 가장 설득력이 높습니다.
2,400만 원 공정증서 부분은 바로 강제집행할 수 있지만, 여러 건을 나눠 집행할 경우 실무상 번거롭고 전체 관계 정리에 불리할 수 있으므로 함께 소송으로 담는 방안이 보통 권장됩니다.
1,600만 원 부분은 공증이 없어도 현금보관증, 계약체결일시, 계좌이체내역, 임대차관계의 전체 경위 등을 함께 제출하면 전체 채무관계의 일부로 인정될 가능성이 높습니다.
곰팡이·누수와 같은 하자분쟁은 사진, 수리견적, 임대인과의 문자인증, 공사 요청내역 등 구체적인 일자와 현황이 드러나는 증거를 종합적으로 확보해야 법원에서도 손해배상청구가 인정됩니다.

A대응 방안

보증금 반환 청구와 임차권등기명령, 하자 손해배상 등 절차를 준비할 때 자료 정리와 제출 방법, 실제 소송 진행 순서 등을 꼼꼼히 준비해야 합니다.

보유 중인 모든 계약서 원본, 현금보관증, 공정증서, 주고받은 문자 등을 타임라인 순서로 정리해 전체 관계 흐름을 명확하게 만듭니다.
은행 송금내역이나 실물 현금 전달 증빙(수표 발행, 인출 명세 등)도 현금보관증과 함께 제출하면 신빙성이 더욱 높아집니다.
전체 보증금 반환 소송을 제기할 때, 2,400만 원 공정증서 부분도 포함하면 일괄 배상 명령이 내려지므로 별도 강제집행 없이 일관화된 판결로 집행이 용이합니다.
공정증서를 활용해 단독 강제집행이 필요할 경우 관련 채권압류, 부동산 강제경매 등 집행 절차를 바로 신청할 수 있습니다.
1,600만 원 현금보관증은 입증 보조 수단이므로, 임대차 전환 내역, 대화기록, 임대인 진술 등과 함께 제출해야 분쟁 시 법원이 실제 보증금 일부로 인정할 수 있습니다.
곰팡이·누수와 관련해서는 입주 전후 사진, 피해 범위 설명, 임대인에게 보낸 하자 통지 내용, 전문업체의 수리견적서, 실제 피해 내역(영수증 등)까지 체계적으로 제출하면 손해배상 산정에 유리합니다.
임차권등기명령은 계속 거주하지 않더라도 신청이 가능하며, 계약서와 별도 보증인 선정은 필요하지 않습니다. 반환청구서류와 동일하게 모든 계약 및 보관 증서를 첨부해야 집행 과정에서 안전하게 보증금을 보호받을 수 있습니다.
보증금 반환 청구나 등기명령 신청 전에 임대인에게 내용증명으로 공식적인 반환 요청서를 보내는 것이 추후 법률 분쟁에서 명확한 입증자료가 됩니다.
재계약 갱신 과정이 복잡하므로, 실제 전환 내역과 기존 임대차계약서가 서로 대체된 경위, 보증금 반환을 둘러싼 일체의 사정도 상세하게 메모로 기록해두고, 추후 법원에 진술서 형태로 보충하면 좋습니다.
이해관계가 복잡하고 금액이 크므로 집행이나 소송 진행 시 변호사와의 상담을 병행하는 것이 권장됩니다.