상담사례
빠르고 정확한 해결! 유한별 변호사입니다.
2021년 11월 8일, 저는 한양대학교 인근 빌라에서 총 1억 4천만 원의 보증금으로 임대차계약을 체결하게 되었습니다.
계약 당시 임대인 김**님과 저는 은행 제출용 계약서는 1억 1,600만 원, 임의 보관용 계약서는 2,400만 원으로 각각 나눠서 작성했습니다.
나머지 2,400만 원은 임대인 측이 공정증서로 남기자고 해서 따로 공증서류를 만들었고, 최종적으로 1,600만 원에 대한 부분은 현금보관증만 작성해 증거를 남겼습니다.
2023년 11월 8일쯤 재계약 논의가 있을 때, 인근 부동산 시장 하락 여파로 인해 제가 기존 금융기관에서 대출이나 보증 연장 승인을 받지 못하는 상황이 되었습니다.
이에 대해 임대인과 상의 끝에 새 계약서를 작성했는데, 해당 계약서는 은행 제출용 기준 1억 원, 임의 보관용 기준 1,600만 원으로 나누어 적는 방식이었습니다.
이 때 1,600만 원은 여전히 현금보관증으로만 남겨 두었고, 기존 2,400만 원 공정증서는 계속 유지하자는 쪽으로 정리되었습니다.
실제 보증금 전체 1억 4천만 원 전액은 임대인에게 계속 있었고, 돈이 오가거나 실제로 추가 입출금된 것은 없습니다.
다만, 서로 간의 합의로 계약 관련 서류 형태만 분리되고 일부 증빙서류가 추가로 작성되었다고 보시면 됩니다.
이후 몇 달이 지나 현재(2025년 8월 기준)에 이르기까지 빌라 내부 거주 환경이 심각하게 악화되었습니다.
입주할 당시에도 천장 구석에 곰팡이 흔적이 있었는데, 최근 누수 문제가 심해지면서 주방과 현관까지 곰팡이가 급속히 번졌습니다.
이에 대해 임대인에게 여러 차례 방수공사 요청 문자와 카카오채팅, 통화 등으로 수리를 적극적으로 요구했으나 아직 어떠한 조치도 없었습니다.
저는 곰팡이·누수 상태를 촬영한 사진, 임대인에게 요청한 대화 내역, 수리 요구 내용, 기타 모든 계약문서와 보관증, 공정증서, 임대인/임차인 인적정보 등을 체계적으로 갖추고 있는 상태입니다.
그래서 임대차 계약 만료일(2025년 11월 8일) 이전에, 계약 연장 희망이 없다는 의사를 문자로 전달하면서 보증금 반환 요구를 알렸으나 임대인은 현재 자금이 없다는 답변만 반복하는 중입니다.
이처럼 임대차계약 및 보증금 반환과 관련해서 임차권등기명령 신청이나 보증금 반환소송을 준비할 때 각종 계약서, 현금보관증, 공정증서 자료들을 어떻게 활용하는 것이 실질적으로 도움이 될지 궁금합니다.
또한, 2,400만 원 공정증서에 근거해서 바로 강제집행에 들어가는 것이 현실적으로 가능한 선택인지, 1,600만 원 현금보관증은 법적으로 어느 정도 효력이 인정될 수 있는지, 그리고 누수와 곰팡이로 인한 손해배상 청구를 보증금 반환 소송과 함께 병합하는 방향이 효율적인지 궁금합니다.
사건 진단 지수
이용자님은 한양대학교 인근 빌라 임차인으로, 분리 작성된 여러 계약서와 증빙서류를 기초로 1억 4천만 원의 보증금을 지급하고 계속 거주했습니다. 최근 심각한 누수‧곰팡이 문제와 임대인의 보증금 반환 거부로 임차권등기명령과 소송 등을 준비 중입니다.
임차인이 실질적으로 지급한 보증금 전액에 대한 반환청구권과, 분리 작성한 계약서와 별도 증서의 법률적 효력, 그리고 곰팡이·누수로 인한 임대인의 유지‧수선책임 이행의무가 본 사건의 핵심 쟁점입니다.
임차인이 확보한 계약서와 증빙자료의 활용방식, 각 서류별 법률적 효력, 실제 강제집행 실현 가능성, 손해배상 청구의 병합 여부가 실무상 핵심입니다.
이용자님께서 향후 실질적으로 보증금 전액 회수와 하자 손해배상까지 진행하시려면 각종 증빙자료의 효과적 활용과 절차적 순서를 신중히 고려하시는 것이 중요합니다.
* 본 진단은 AI의 답변을 바탕으로 작성되었으며 법률적 정확성을 보장하지 않습니다. 제공된 정보는 참고용으로만 사용하시기 바라며 구체적인 법률 상담이 필요하신 경우, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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