원룸 매도 후 곰팡이 수리비 요구 대처법

S요약

• 매도 당시 곰팡이 하자에 관한 인지나 고의 은폐가 없었다면, 곰팡이로 인한 손해를 매도인이 일방적으로 부담할 의무는 제한적입니다.
• 매매계약에 곰팡이 하자 및 수리비 부담에 관한 특약이 없다면, 통상적으로 하자담보책임이 문제가 되나, 매도인이 알지 못했고 매수인이 계약 전에 직접 확인했다면 책임이 경감될 수 있습니다.
• 국가나 지방자치단체의 곰팡이 제거 비용 정액 지원 제도는 소득 기준, 주택 노후도에 따라 제한적으로 적용되며, 일반적인 주택 매매 후 발생하는 곰팡이에대해 별도 지원이 이뤄지는 경우는 많지 않습니다.

F사건 경위

이용자님은 원룸 건물을 제3자에게 매도 후 이사하였고, 며칠 뒤 매수인으로부터 곰팡이 발생 및 수리비 청구 요청을 받은 상황입니다.

L법률 쟁점

매도인의 하자담보책임 인정 여부와 곰팡이 발생이 숨겨진 하자인지, 계약서 특약 유무 및 매수인이 발견·인지할 가능성 등이 주요 쟁점입니다.

• 매도인은 계약 시점에 숨겨진 하자가 있고 자신의 책임 아래 있었던 사실을 매수인에게 고지해야 합니다.
• 곰팡이 하자가 '중대한 하자'로 평가될 경우라도, 매도인이 이를 인지하지 못했고 고의 은폐가 없다면 책임이 제한될 수 있습니다.
• 매수인이 계약 전 집을 직접 확인하였고 하자가 명확히 드러나지 않았다면, 사후 발견된 곰팡이에 대한 손해배상 청구는 인정 범위가 좁아집니다.
• 곰팡이가 매도인의 사용 중 실질적으로 드러난 하자가 아닌 구조적 노후, 환경적 원인이라면 매수인의 유지·관리 책임이 더 크게 인정될 수 있습니다.

P핵심 포인트

곰팡이 발생 사실에 대한 매도인의 인지 여부와 매수인의 계약 체결 당시 확인 행위, 계약서 하자 관련 특약의 유무가 책임 유무에 결정적 영향을 미칩니다.

• 매도 당시 곰팡이 흔적이나 하자를 매도인이 인지하지 못했고, 계약서에 이에 관한 특약도 없는 상황에서는 매수인이 일방적으로 비용을 청구할 근거가 약해집니다.
• 계약 체결 과정에서 매수인이 직접 내부를 확인하였고 별다른 지적이 없었던 점 역시 손해배상 책임 감경에 유리하게 작용할 수 있습니다.
• 하자가 건물의 구조적 문제로 인한 경우, 정상적인 관리 소홀 없이 발생한 곰팡이라면, 매도인에게 고지 의무 위반을 적용하는 데 한계가 있습니다.
• 곰팡이가 장시간에 걸쳐 누적된 흔적이라면, 매수인이 별도로 입증하거나 매도인의 불성실 대응을 보여야 책임 발생 여지가 있습니다.

A대응 방안

책임 유무를 명확히 하기 위해 사실관계 확인 및 법률적 입장을 정리한 후, 매수인과의 소통에 참고할만한 구체 증거와 자료 확보를 권장합니다. 또한 실제 곰팡이 발생 원인 파악에도 주력해야 하며, 보조금 등 지원제도 관련 실무적 확인도 필요합니다.

• 곰팡이 발생의 원인과 범위, 시기 등을 객관적으로 입증할 수 있는 자료(견적서, 사진 등)를 요청하고, 필요시 전문가의 소견서 등을 받아두시는 것이 바람직합니다.
• 매도 당시 계약서와 중개계약서에 곰팡이 또는 하자 관련 특약이 없는 부분, 매수인이 내부를 직접 확인한 사실(중개사 증언 등)도 정리해두시기 바랍니다.
• 매수인에게 곰팡이 발생 시점, 사용환경, 통풍 상태, 최근 날씨 등도 문의하여 건물 구조상의 문제인지 환경적 일시적 현상인지 객관적으로 파악하십시오.
• 수리비 청구가 부당하다고 판단될 경우, 관련 사실과 입장을 정리해 정중하게 매수인에게 전달하세요. 공식적인 '책임이 없다'는 취지의 의견서나 확인서를 중개사를 통해 주고받는 것도 안전합니다.
• 수리비 일부라도 부담하라는 요구가 거듭된다면, 공정거래위원회 혹은 시군구청 주택과 등에 하자담보책임 관련 공익상담을 병행할 수 있습니다.
• 지자체나 행정기관에서 제공하는 노후주택 해충·곰팡이 방지 또는 주거환경 개선 지원사업은 일반적으로 저소득층, 중장년 단독가구, 장애인 등에만 적용되므로, 주소지 관할 지자체 주택과에 문의해 자격조건을 확인하시는 것이 좋습니다.
• 향후 유사 분쟁에 대비하여 계약체결 시점의 사진, 주고 받은 문자, 중개업체와의 대화 내용 등을 보관하고 추후 분쟁 가능성에 증거로 적극 활용해야 합니다.