부동산 매매 문자 합의 후 철회 시 책임은

2025.08.31 05:15

Q질문내용

아파트 매도를 준비하던 중, 지인 소개로 잘 알고 지내는 부동산 중개업소를 통해 거래를 진행하게 되었습니다.
중개사는 김**이라는 분을 매수희망자로 연결해주었고, 협의 끝에 아파트 가격은 10억 8천만 원으로 합의가 이루어졌습니다.
제가 2025년 8월 8일 문자 메시지로 매도를 수락하겠다는 의사를 명확히 전달했고, 매수인 측에서도 곧바로 긍정적으로 답해왔습니다.

이후 양쪽 사정이 맞물려 실제로 계약서 작성을 두 차례 미루었고, 매수인은 계속해서 언제쯤 계약을 체결할 수 있느냐고 문의하였습니다.
계속된 미루기 끝에 제가 8월 27일 저녁 7시에 계약을 진행하자는 내용을 중개사에게 문자로 알린 직후, 갑작스럽게 매매계약을 더 이상 진행하지 않겠다고 하루 전에 일방적으로 통보하였습니다.

이 과정에서, 매수인은 곧바로 자신이 현재 살고 있는 아파트를 처분하는 계약까지 체결한 상황이라, 이미 여러 가지 불가역적인 조치를 취해버렸습니다.
그리고는 제가 계약 진행 의사를 철회하자, 오히려 기존보다 더 높은 가격인 11억 3천만 원까지 제시하며 매수 의사를 다시 한 번 밝혔는데, 저는 추가적으로 생각해 본 결과 더 이상 주택을 매도하고 싶지 않다고 최종적으로 통보했습니다.

실제로 서면 계약서는 작성하지도 않았고, 계약금이나 증거금 등 실질적인 금전 거래도 전혀 없는 상태에서 오직 문자만 주고받으며 매도·매수 의사를 교환했던 상황입니다.

상대방은 저의 최종 거절 이후 자신이 막대한 손해를 보게 되었다며 손해배상 청구가 가능하다고 주장하는데, 현재와 같은 절차 상에서 과연 법적으로 손해배상 책임이 발생할 수 있는지 궁금합니다.

#부동산 매매 문자 합의 #부동산 거래 철회 #서면 계약서 없이 매매 #계약금 없는 거래 #아파트 매도 취소 #매수인 손해배상 요구 #부동산 중개 절차

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사건 진단 지수

AI 진단

S요약

문자 메시지 교환만으로 부동산 매매계약이 성립했다고 보기 어렵기 때문에, 이용자님에게 법률적으로 손해배상 책임이 인정될 가능성은 낮습니다.
계약서 작성이나 계약금 지급 등 구체적 계약 체결 절차가 이루어지지 않았다면, 단순한 거래 의사표시만으로는 계약성립으로 보기 어렵습니다.
상대방이 손해를 주장하더라도, 법원에서 서면 계약서 없이 계약 체결을 인정하는 경우는 예외적입니다.

F사건 경위

이용자님은 문자 메시지를 통해 아파트 매도 의사를 분명히 밝혔으나, 실제로 서면 계약서를 작성하지 않고 계약금 등 금전거래 없이 일방적으로 매도 의사를 철회한 상황입니다. 매수인은 자신이 기존 거주하던 아파트를 파는 계약까지 체결한 뒤 손해배상 청구를 예고한 상태입니다.

L법률 쟁점

본 사건의 핵심은 문자 메시지 교환만으로 부동산 매매계약이 법률적으로 성립했는지, 만약 계약이 성립하지 않았다면 손해배상 책임이 발생하는지 여부입니다.

부동산 매매계약은 원칙적으로 서면(계약서)으로 체결되어야 하며, 단순히 문자 메시지 만으로 계약이 성립했다고 보기 어렵습니다.
민법상 부동산 매매계약 체결에는 ‘계약 내용의 확정’과 ‘서면 증거력’이 필요하며, 이를 충족하지 못한 경우 구속력 있는 계약이 성립하지 않습니다.
계약금 등 실질적인 교환이 없고, 계약서도 미작성 상태에서는 손해배상 책임이 발생하지 않는 것이 일반적인 판례와 실무 입장입니다.

P핵심 포인트

이 사건에서 이용자님의 문자 메시지와 매수인의 답변만으로 실제로 매매계약이 성립되었는지 여부가 쟁점입니다. 특히 계약금 지급이나 계약서 작성 등 실질적 조치가 없었다면, 법률적으로 계약 성립이 인정될 가능성은 매우 낮습니다.

문자만으로 체결된 부동산 매매의 효력은 법원에서 매우 엄격하게 인정합니다.
서면 계약서 작성이 없었고, 실제 계약금 등 금전이 오가지 않았다면 ‘계약 성립’ 주장 자체가 받아들여지기 어렵습니다.
민법 제563조, 부동산거래신고에 관한 법률 등 실무상으로도 부동산 거래의 구속력 있는 계약이 되려면 명확한 계약 체결과 계약금 이동이 요구됩니다.
상대방이 기존 주택을 처분한 사정이 있다 하더라도, 이용자님이 실제 계약서 서명에 응하지 않은 이상 법률적으로 책임이 인정되지 않는다는 점이 중요합니다.

A대응 방안

이용자님이 당장 해야 할 행동은 상대방의 손해배상 요구에 대응하여 문자만 주고받은 상황임을 입증하고, 계약서 미작성 및 금전거래 부재 사실을 명확히 정리해 두는 것입니다. 혹시 분쟁이 커지거나 소송이 제기될 경우, 실제 계약 체결이 없었다는 점을 중심으로 방어할 준비가 필요합니다.

상대방이 내용증명 등 공식 서면을 보내오는 경우 문자메시지만으로 계약이 성립하지 않았음을 법률적으로 명확히 밝혀 반박하시기 바랍니다.
당시 중개인과 주고받은 메시지 기록, 전화 통화 내역 등 모든 관련 증거자료를 꼼꼼히 백업하고 서면 정리해 두는 것이 중요합니다.
계약금, 증거금 등 그 어떠한 금전거래도 없었음을 확인할 수 있는 자료를 확보해 두시기 바랍니다.
계약 체결 의사 표명 이후 실제 계약 진행 관련 절차가 미뤄진 경위와 중개사 소통 내용도 구체적으로 해두면 향후 반박 시 도움이 됩니다.
상대방이 실제로 손해배상청구 소송을 제기하는 경우, 법원이나 조정 절차에서 부동산 거래 성립 요건을 중심으로 서면 계약 및 계약금 지급 부재를 중점적으로 설명하시기 바랍니다.
필요시 부동산 전문 변호사 상담을 통해 소송 대응 방식과 필요한 입증 자료 목록을 미리 준비해 두시면 더욱 안전합니다.