아파트 베란다 하자·곰팡이 발견 시 대처법

2025.09.04 05:03

Q질문내용

1997년에 준공된 아파트를 구입하고 입주 준비를 하던 중, 집 내부의 베란다 쪽에서 예상치 못한 문제가 있음을 발견했습니다.
현관을 지나 거실까지 이어지는 확장 베란다 부분을 자세히 살펴보니, 바닥에는 기존 타일 위에 각목이 여러 줄 덧대어져 있었고, 그 각목 위에 합판이 얹혀져 전체적으로 베란다 바닥 높이를 맞춘 상태였습니다.
매매 당시에는 표면만 보고 큰 문제를 인지하지 못했으나, 이사를 위한 청소를 하다 보니 바닥의 합판 틈새마다 곰팡이가 상당히 심하게 피어 있었고, 습기와 곰팡이로 인해 각목과 합판 일부는 이미 썩어 있었습니다.
이 바닥 위로 바로 중문이 설치되어 있었는데, 중문의 하부도 부식되어 조금만 힘을 주어도 흔들리는 정도였습니다.
또한 별도의 난방 시설이 없는 상태라 바닥이 항상 차가웠고, 지나치게 습기와 곰팡이가 올라오는 현상이 있었습니다.

집을 보기 전 매도인분께서는 “이전 세대주가 베란다를 확장하고 중문을 시공했다”고 안내해주셨으나, 자세한 구조 설명이나 하자 가능성은 듣지 못한 상태였습니다.
이런 상황을 매도인에게 알렸으나, 매도인분께서는 시공상 하자가 아니라고 주장하셨고, 최대 50만원 지원은 가능하나 그 이상은 힘들다고 하였습니다.
그런데 저희가 작성한 매매계약서에는 ‘시공상 하자가 있거나 중대한 하자가 있을 경우 매도인이 해결한다’는 내용이 명확하게 들어가 있습니다.

현 상황에서 이런 베란다 확장과 중문 설치 방식, 그리고 그에 따른 곰팡이 및 부식 발생 등이 ‘시공상 하자’ 혹은 ‘중대한 하자’에 해당하여 매도인에게 하자보수나 이와 관련된 손해배상을 요청할 수 있는지 궁금합니다.

#아파트 베란다 하자 #곰팡이 부식 문제 #베란다 확장 하자 #매매 후 하자발생 #주택 하자보수 책임 #매도인 하자책임 #부동산 매매 하자

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S요약

베란다 바닥의 곰팡이 발생과 각목·합판 부식, 중문 하부 부식 등은 주택 구매자의 입장에서 미리 예측하기 어려운 숨은 하자로 볼 여지가 많습니다.
매매계약서에 시공상 하자나 중대한 하자는 매도인이 책임진다는 약정이 명확하게 기재되어 있으므로 이용자님은 매도인에게 하자보수 또는 손해배상을 합리적으로 요구할 수 있습니다.
매도인이 충분한 안내를 해 주지 않은 점을 입증할 자료(계약서, 문자, 현장 사진 등)와 하자의 상태를 구체적으로 기록으로 남기고, 합리적 수준의 보상·수리 요청서를 정식으로 보내는 것이 중요합니다.
매도인이 책임을 회피할 경우에는 민사조정이나 소송 제기도 검토할 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님께서는 1997년 준공 아파트를 매수하고 입주 준비 도중 확장된 베란다 바닥 구조물 하부의 곰팡이와 각목의 심각한 부식, 중문 하부의 부식 등을 발견하였으며, 매도인은 이를 시공상 하자로 인정하지 않고 일부 지원만을 제안한 상황입니다.

L법률 쟁점

주택 매매에서의 하자담보책임은 민법 제580조에 따라 매도인이 하자를 사전에 알리거나 특약 등으로 책임이 면제되지 않은 경우 원칙적으로 인정됩니다. 매매계약서에 하자나 중대한 하자 발생 시 매도인 부담을 명시했다면, 해당 곰팡이·부식 현상 및 구조 결함이 '중대한 하자'에 포함되는지가 법률 쟁점입니다.

민법 제580조에 따르면, 목적물에 하자가 있으면 매수인은 하자에 대한 하자담보책임을 주장할 수 있습니다.
매도인이 기존의 하자 존재 사실을 안내하지 않았고, 하자가 매매 당시 외관상 쉽게 드러나지 않았다면 이용자님이 인지하지 못한 '숨은 하자'로 볼 수 있습니다.
계약서에 '하자 또는 중대한 하자 발생 시 매도인 해결' 조항이 명확하다면, 법률적으로 매도인이 책임질 수 있는 사안입니다.
곰팡이와 부식, 습기 유입은 주택의 목적사용 달성에 큰 지장을 주는 중대한 하자로 볼 가능성이 높습니다.

P핵심 포인트

이용자님이 매도인에게 하자보수나 손해배상을 실제로 청구할 수 있으려면 하자의 객관적인 내용과 그로 인한 거주 곤란, 매도인의 고지의무 위반, 계약서 특약 유무가 모두 충족되어야 합니다.

하자로 인한 주거 불편이나 구조적인 위험이 명확하다면 반환요청 및 손해배상 청구가 가능합니다.
확장 공사 과정에서 부실시공이 있었는지, 곰팡이나 부식의 정도가 신규 발생이 아닌 지속적·구조적 문제인지 확인하는 것이 중요합니다.
매도인이 하자에 대해 알고 있었으면서도 이용자님에게 충분히 안내하지 않았다면, 손해배상 청구 근거가 더욱 확실해집니다.
매매계약 특약 내용은 향후 분쟁 시 강한 근거가 되므로, 해당 조항 사본과 하자 관련 자료는 반드시 확보해야 합니다.
매수 직후 빠르게 하자를 발견해 신고하고, 매도인도 인지하게 된 점은 법률적으로 책임 인정에 유리하게 작용합니다.

A대응 방안

실제 보상이나 보수를 받기 위해서는 명확한 입증자료와 절차적 대응이 중요합니다. 사진 등 물증과 계약서 copy, 매도인과의 주고받은 대화깔 기록이 핵심 근거가 되며, 매도인의 거부 시에는 내용증명 발송과 분쟁조정, 민사소송 등을 차례로 고려할 수 있습니다.

베란다 바닥 해체 전 현재 곰팡이, 각목·합판 부식 등 하자를 현장사진과 동영상으로 상세히 촬영해 보관하세요.
가능하다면 공인된 주택하자 감정업체, 건축사 등에게 현장 방문 감정의뢰서 및 감정의견서를 받아 두면 증거능력이 강화됩니다.
이용자님 명의의 매매계약서에서 '시공상 하자 발생 시 매도인 해결'과 관련된 조항 문구를 사진․사본 등으로 별도 보관해 두세요.
매도인에게 곰팡이·부식 현상과 계약서 특약을 근거로 내용증명을 발송해 공식적으로 하자보수 및 손해배상 청구의사를 전달하는 것이 좋습니다.
내용증명에는 하자 내역, 시공방식의 문제점, 합리적인 수리비용 산정 내역, 일정기한 내 응답 요청 등의 구체적 요구사항을 포함하세요.
매도인과 합의가 어렵거나 50만원 이상의 실질 손해가 발생한 경우에는 소비자분쟁조정위원회나 관할 법원을 통한 하자청구권 행사도 가능합니다.
곰팡이·부식이 주거 안전상 심대한 하자로 인정될 경우, 실제 수리비 이상의 추가 손해 발생(임시거주비 등)에 대해서도 보상을 청구할 수 있습니다.
법률전문가 자문을 받아 정확한 하자 관련 책임 범위, 소송에 필요한 서류, 예상 가능한 비용과 결과를 미리 파악하는 것도 권장됩니다.
추후 발생하는 하자나 손해 배상범위 확대 방지를 위해 모든 진행경과와 비용정산 내역을 별도 기록해 두는 것이 필요합니다.
실질적인 손해배상·보수가 늦어질 경우 소송을 통해 청구할 수 있고, 매매대금 일부 반환이나 강제 보수 등 판결을 기대할 수 있습니다.