S요약

• 임대인과 최종적으로 임대차 계약서 서명을 거쳐야 권리금·점포 인수 절차가 유효합니다.
• 권리금 내역과 반환 조건 등은 반드시 문서로 명확히 확인 및 기록해야 하며, 임대인 협의와 동의 없이 진행하는 경우 법률적으로 불리해질 수 있습니다.
• 계약 준비 시 임차권 양수도와 임대차 계약 체결을 동시에 진행하는 것이 안전합니다.

F사건 경위

이용자님은 반찬가게를 시작하려고 권리금이 포함된 1층 상가 매물 정보를 친구로부터 얻었으며, 현재 임차인과만 연락을 주로 해왔고 구체적인 권리금 내역이나 계약서 초안 등은 아직 전달받지 못한 상황입니다. 임대인과는 아직 직접적인 협의를 시작하지 않은 상태입니다.

L법률 쟁점

상가 권리금과 임대차 계약에 있어 임대인의 동의 및 권리금 보호가 중요한 법률 쟁점입니다. 권리금 계약은 임대차 승계와 분리할 수 없고, 임대인의 협조 여부에 따라 점포 인수 성사 여부가 결정됩니다.

• 상가건물임대차보호법에 따라 권리금 회수 기회 보호 조항이 적용됩니다.
• 임대차 계약 승계 시 임대인의 명시적 동의가 필요하며, 이를 거치지 않고 임차권만 양도받으면 새로운 계약으로 인정받지 못할 수 있습니다.
• 구두만으로 권리금을 협의할 경우, 분쟁 발생 시 권리금 내역 입증이 곤란해 집기·시설물 인수범위 등에서 문제가 발생할 수 있습니다.

P핵심 포인트

실제 상가 인수과정에서 이용자님이 중점적으로 확인해야 할 부분은 임대차 계약 체결 권한, 권리금 구성 내역, 임대인의 입장, 그리고 권리금 내역 문서화 여부 등입니다.

• 임대인은 계약의 핵심 당사자이므로 반드시 임대인과 미팅하여 임대차 조건과 권리금 관련 협의를 진행해야 합니다.
• 권리금에는 집기·비품·인테리어·시설권리 등 구체적 항목이 포함되는지, 박스 단위가 아닌 내역별로 명시된 문서를 요구해야 합니다.
• 임대차 계약서 내 권리금 반환 및 인수인계 조항, 계약 갱신 및 해지 조건, 임대차 보증금 및 임대료 명시 여부를 사전에 확인해야 안전합니다.
• 권리금 지급은 대단히 신중히 결정해야 하며, 임대인의 계약 및 동의가 이뤄진 후에 지급하는 것이 바람직합니다.
• 현재 임차인과만 협의할 경우, 임대인의 반대로 법률적으로 보장받기 어려운 계약이 되기 쉬우므로, 3자 협의 체계에서 진행할 필요가 있습니다.

A대응 방안

준비 과정에서 실수나 분쟁을 막으려면 계약 절차와 문서화, 그리고 당사자별 확약 확인이 필수적입니다. 다음 단계별로 차근히 검토하고 실행하는 방법을 안내합니다.

• 임차권 양수도 및 임대차계약 서명 전에 반드시 임대인과 직접 만나 현재 임차인, 임대인, 이용자님 3자가 모두 참석하는 미팅을 요청해야 합니다.
• 모든 권리금 내역, 포함되는 집기·비품 현황, 인테리어 시공 범위 등을 구체적으로 문서화하여 리스트로 받아두고, 실제 상태를 현장에서 확인합니다.
• 임대차 계약서 초안을 사전에 받아 주요 조항(계약기간, 임대료 및 보증금, 계약 해지 및 갱신 기준, 권리금 반환 규정, 원상복구 의무 등)을 꼼꼼히 점검합니다.
• 권리금 지급은 임대차 계약의 체결 및 임대인의 동의가 명확히 확인된 시점 이후에만 진행합니다. 임대차 계약이 무산될 경우 권리금 반환절차가 복잡해질 수 있으므로, 선 지급을 피해야 합니다.
• 임대인과의 계약체결이 확정되면, 임대차계약서와 별도로 현재 임차인과 권리금 지급 및 인수에 관한 별도 계약서를 작성하고 이때 권리금 반환 조건, 거래 일시, 위약금 등도 구체적으로 명시해야 합니다.
• 현장 사진, 주요 설비의 상태, 전기·가스·수도 계량기 등 유지 상태 확인서를 확보해 추후 책임 소재 분쟁 대비 자료로 남깁니다.
• 임차인과의 권리금 양수 계약 및 임대인과의 임대차 계약 체결을 동시에 진행하되, 실제 점포 인수 및 문서 협의는 반드시 모두 서명 후 최종 집기·시설물 확인 단계에서 이루어져야 안전합니다.
• 필요하다면 관련분야의 변호사나 중개업소에 임대차 계약서·권리금 계약서 검토를 요청해 이중 계약이나 권리 분쟁 리스크를 감소시킬 수 있습니다.