추진위 단계 자금 유치·PM계약 효력과 절차 위반

S요약

• 정비사업 조합 설립 전 추진위원회가 추진위원 일부의 합의로 민간건설사와 자금 유치 및 PM계약을 체결한 경우, 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령상 절차 위반 소지가 큽니다.
• 토지·건물 소유주와 추진위원 전원의 동의 없는 중요한 계약, 총회·구청 승인 없이 임의로 체결한 계약은 무효 또는 취소 가능성이 존재합니다.
• 실질적으로 소유주 피해 및 타인 권리 침해 우려가 큰 계약으로, 소송·분쟁 소지 및 추진위·계약 당사자에 대한 법률적 책임이 발생할 수 있습니다.

F사건 경위

정비사업 추진위원회가 조합 설립 전, 소수 대표자들의 합의로 민간 건설사와 자금유치 및 PM(프로젝트 관리) 용역 계약을 체결했으며, 이 과정에서 토지·건물 소유주, 추진위원 전원, 공적 기관의 동의나 공식 절차를 거치지 않고 상당한 금전적 조건이 포함된 계약이 이뤄진 상황입니다.

L법률 쟁점

정비사업 추진 단계에서 추진위원회가 소수자 결정으로 계약을 체결한 행위가 도시 및 주거환경정비법과 관련 행정지침 등에 위반되는지가 주요 쟁점입니다.

• 정비사업에서 자금 유치나 용역과 같은 중요한 계약은 도시 및 주거환경정비법상 추진위원회의 구성원 및 소유주의 동의, 총회결의, 관할 행정기관(구청 등)의 승인 등 절차를 반드시 준수해야 합니다.
• 이용자님의 상황처럼 추진위원회 대표 등 일부만 의사결정을 하고, 전체 소유주에게 안내 없이 계약을 체결한 경우 위법성 및 무효 가능성이 높으며, 관련 법 제29, 제30조 등에서 사전 동의와 공적 심의 절차를 명확히 요구하고 있습니다.
• 자금 수수료 및 금융조건(선이자 공제 포함)이 소유주에게 불리한 내용임에도 정보 제공 및 협의 절차를 누락한 것은 이해관계자 권리침해로 인정될 수 있습니다.

P핵심 포인트

계약 절차 미준수 및 핵심 정보 비공개, 공식적 동의 없는 사업 진행은 법률적으로 매우 큰 하자가 발생할 수 있습니다.

• 추진위원회는 조합 설립 전 사업의 필수 의사결정을 함부로 할 수 없으며, 해당 계약은 도시 및 주거환경정비법 절차와 소유주 권리 보호 규칙을 심각하게 위반한 것으로 평가받을 수 있습니다.
• 계약의 효력은 무효 또는 추후 소유주 집단에서 취소 요구 가능성이 있으며, 손해배상이나 진정, 수사의 대상이 될 수 있습니다.
• 행정기관(구청 등)이 절차 위반 사실을 인지하면, 시정조치 요구나 제재, 계약 효력 불인정 등 후속조치를 취할 수 있습니다.
• 추진위원과 계약 주체들의 개인 법률책임 발생 가능성이 높아, 주의가 필요합니다.

A대응 방안

이 같은 절차 위반 및 권한 없는 계약 체결 문제에 대해 신속하게 대응책을 마련하는 것이 중요합니다.

• 해당 계약의 사본과 관련 서류(회의록, 서명자료 등)를 수집해 실체를 정확히 파악해야 합니다.
• 조합 설립을 준비 중이거나, 이미 소유주들이 상황을 인지했다면 토지·건물 소유주 전체를 대상으로 사실관계와 계약 내용을 투명하게 공개하는 것이 우선입니다.
• 추진위원회 공식 회의(임시총회 등)를 소집해 계약 체결 경위, 추진위 대표의 권한 범위, 절차적 하자 여부, 소유주 의견 수렴 결과 등을 정리해야 합니다.
• 관할 행정기관(구청 도시정비과 등)에 해당 사실을 자진 신고하고, 계약 효력 여부 및 향후 조합설립 관련 지도·시정 조치를 모색해야 합니다.
• 계약 상대 건설사와 분쟁 발생 전까지 협의를 시도하되, 필요시 변호사의 자문을 받아 계약 무효 또는 해지, 책임 한계 등 법률적 대응책을 논의해야 합니다.
• 피해가 불가피하거나 내부 조치가 어려울 경우, 집단 소유주 명의로 민원 제기, 법원에 무효확인 청구, 손해배상 청구 등 실질적 권리 구제 절차도 고려할 수 있습니다.
• 정비사업 추진과정 내내 공식 절차(총회 개최, 소유주 사전 고지, 의사록 정비 등)와 관공서 승인을 우선으로 하여, 향후 분쟁이나 불필요한 법률적 위험을 사전에 차단해야 합니다.