상담사례
25년 경력 변호사입니다.
저는 한 가게의 보증금 3천만 원과 권리금 7천만 원, 총 1억 원에 나온 사업장을 인수하려 했습니다.
가게 사장과 지인 한 명이 보증금 3천만 원만 먼저 주고, 권리금 7천만 원은 월 300만 원씩 분할해 주면 된다고 설득해 왔습니다.
저는 그 제안에 동의해, 우선 친구에게 계약금 50만 원을 송금했고, 6월에 장사를 시작하려면 더 입금해야 한다고 해서 6월 5일과 6월 7일 두 차례에 걸쳐 총 2,950만 원을 추가 송금하여 총 3천만 원의 보증금을 지급했습니다.
6월 8일부터 실제로 가게에서 장사를 시작하게 되었습니다.
추가적으로 돈이 필요하다면서, 주류 대출도 알아보라고 유도해 무담보 1천만 원을 주류업체에서 대출받게 했고, 그 돈마저 권리금의 일부로 먼저 요구해 지급했습니다.
6월 9일부터 15일 사이에는 건물주와 대면해, 처음 약속한 월세 490만 원에서 550만 원으로 올려야 한다는 얘기를 갑자기 들었습니다.
전 주인은 5년에 550만 원이면 나중을 생각해서 싼 월세라고 하며 저를 설득했으나, 기존 계약 만료가 2025년 11월까지라 그때까지는 490만 원에 하기로 건물주와 협의해 실제로 그 조건으로 계약서를 썼습니다.
계약 체결 당시에는 전 주인이 지인이라고 소개해 주기도 해서 분위기상 거절하거나 문제 제기하기 어려웠습니다.
이후 공증서류를 작성할 때 월 300만 원씩 내기로 했던 권리금 분할 조건이 월 500만 원으로 갑자기 바뀌었고, 이미 3천만 원을 입금한 상황이라 한 번 거절했지만, 그럼 4개월만 500만 원씩 내고 5개월 차부터는 400만 원씩 내라고 하여 어쩔 수 없이 동의해 공증서류까지 작성하게 됐습니다.
공증 비용도 제가 전액 부담했습니다.
7월 15일, 8월 15일 두 번에 걸쳐 총 1천만 원씩 전 주인에게 다시 보내, 지금까지 총 5천만 원을 지급했습니다.
8월 10일부터는 주변에서 돈을 더 구해오라거나, 돈을 주지 않으면 일수업자를 통해서라도 빌려서 주라고 강요받았습니다.
실제로 돈이 잘 마련되지 않자, 돈을 안 주면 공증서류 법원에 제출하겠다고 협박도 받았습니다.
최근 가게 계약이 무효인지 알아보던 중, 가게 내부에 불법건축물이 있고 그 안에 노래방룸 4개와 무허가 가라오케 공간도 있다는 사실을 알게 됐습니다.
처음에는 전 주인이 장사해도 된다고 해서 그 말을 믿고 있었으나, 지인이 방문해서 이 공간이 불법이라는 사실을 알려주었고 그제야 해당 사실을 정확히 인지하게 됐습니다.
계약서에는 "불법건축물이행강제금"이라는 문구가 작게 적혀 있었지만, 실제로 불법건축물이나 무허가 업종 등에 대한 명확한 설명이나 고지는 받지 못했습니다.
실제로 영업을 시작했고 6월 28일에는 사업자등록증까지 발급받았습니다.
이런 상황에서 현재 체결된 공증 및 가게계약이 무효이거나 취소가 가능한지 궁금합니다.
사건 진단 지수
이용자님은 가게 인수 과정에서 권리금과 보증금을 지급하고 영업을 시작했으나, 인수 이후 가게 내부가 불법건축물임을 알게 되었으며 사전에 이에 대한 설명이나 고지는 받지 못했다가 뒤늦게 사실을 확인하였고 분할 권리금 조건과 공증 내용도 일방적으로 바뀌는 등 피해를 입은 상황입니다.
본 사안에서 가장 중요한 법률적 쟁점은 계약 당시 가게의 중대한 하자인 불법건축물 문제 및 무허가 영업공간과 관련한 고지의무 위반입니다. 또한 권리금 분할 등 약정 내용이 일방적으로 변경되고 강요가 있었는지도 핵심 쟁점입니다.
계약의 무효 또는 취소가 가능한지 판단할 때의 주요 기준은 불법건축물 등 중대 사항이 이용자님에게 명확하게 설명되었는지, 그 사실을 몰랐다면 알았을 경우 계약하지 않았을 것인지, 그리고 계약과정에서 상대방의 기망이나 강박이 있었는지 여부입니다.
계약의 취소 또는 무효를 주장하고, 이미 지급한 보증금 및 권리금의 반환, 피해 방지 조치 등을 위해 다음과 같은 절차를 최대한 구체적으로 준비해야 합니다.
* 본 진단은 AI의 답변을 바탕으로 작성되었으며 법률적 정확성을 보장하지 않습니다. 제공된 정보는 참고용으로만 사용하시기 바라며 구체적인 법률 상담이 필요하신 경우, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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조ㅇㅇ 변호사
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