전세 가계약금 반환 거부 분쟁 해결법

2025.09.10 05:10

Q질문내용

제가 작년 여름, 서초구 반포동에 위치한 주상복합 아파트 전세 가계약을 하게 되었습니다.
지인의 소개로 아는 사람의 친척이 운영한다는 센트럴부동산을 통해 집주인 김** 씨와 연락이 닿았고, 양쪽 부모님과 중개인까지 모두 만난 자리에서 당시 등기부등본 확인과 신분증 사본을 받은 후, 가계약금 120만 원을 제 계좌에서 집주인 계좌로 바로 이체했습니다.

계약 당일 저녁, 중개인 박** 씨로부터 전화가 왔는데, 부동산에서 집주인 측 사정으로 본계약 날짜가 미뤄졌으니 우선 추가로 400만 원을 더 보내 달라고 요청하였습니다.
저는 아무 서류도 쓰지 않은 상황이라 불안했지만, 가족들이 같이 있는 자리였고, 중개인 말을 믿고 해당 금액도 곧바로 송금했습니다.
이후 전체 전세보증금 2억5천만 원이었던 조건이 변동된다는 연락을 따로 받지 않았고, 모든 과정은 제 입금내역과 휴대폰 녹취로 남아 있습니다.

처음엔 가계약서나 별도 합의서가 없었지만, 며칠 뒤 본계약 진행이 늦어져 중개인에게 문의하니, 이후 신규 계약자가 더 높은 보증금(2억6천만 원)에 들어오면 집주인과 상의하여 제 가계약금을 모두 돌려주겠다고 구두로 약속하였습니다.
실제로 부동산 매물 사이트에 당시 조건보다 보증금이 1천만 원 더 오른 금액과 제가 가계약했던 집 호수가 함께 올라온 것을 저도 캡처해 두었습니다.
그리고 2주쯤 지나서 실거래가 신고된 사실을 확인했지만, 집주인이나 중개인으로부터 아무런 안내를 받지 못했고, 계속 기다리다 문의 문자를 보내서야 퇴거 일정 관련해서만 다시 전화를 주었습니다.

하지만 그 통화에서 집주인은 당초 약속과 달리 "500만 원 중 300만 원만 가능하다"고 말을 바꿨고, 한두 차례 통화 끝엔 "조건이 안 맞으니 아예 돌려줄 수 없다"고 입장을 변경했습니다.
중개인은 전혀 알지 못했던 사실이라며, 집주인 어머니가 갑자기 집에 한 달간 리모델링을 위해 들어가 살았으니, 그 동안 빈집이 아니었다는 점을 문제 삼아 일부 금액만 줄 수 있다고 했습니다.
이 내용은 카카오톡 대화와 문자 내역, 신부 측 가족이 당시 동석했던 점 등으로 증명이 가능합니다.

실제 새 세입자가 이미 들어가서 보증금도 예전 약속대로 받은 걸로 알고 있는데, 집주인과 중개인이 책임을 서로 미루고 있고, 아무 연락도 없다가 나중에 약속을 전면 번복해 버렸습니다.
이런 상황에서 가계약금 전액 반환을 요구할 법적 근거가 있는지, 집주인 명의가 아닌데 부모가 한 달간 거주했다는 이유로 반환액을 삭감한다고 하면 문제가 없는지, 새 세입자가 언제 실제로 계약했는지 확인할 방법이 있는지 궁금합니다.

#전세 가계약금 반환 #가계약 분쟁 #집주인 입장 번복 #전세계약 취소 #전세보증금 반환 소송 #부동산 중개업 신고 #중개인 책임

이 질문과 유사한 사례를 다뤄본 변호사

김강희 변호사

[서울대로스쿨] 법의 날개로 내일의 정의를

손수혁 변호사 카톡 상담가능

첫 상담 바로 가능 - 빠른 판단이 결과를 바꿉니다.

김상훈 변호사

[수원/용인/화성]SKY출신 변호사가 해결합니다

김상윤 변호사

성실함과 책임감, 결과로 증명합니다.

사건 진단 지수

AI 진단

S요약

가계약금을 지급한 이후 본계약이 체결되지 않고, 집주인 또는 중개인이 일방적으로 약속을 번복하면서 전액 반환을 거부한 경우, 이용자님은 전액 반환을 청구할 수 있는 법률적 권리가 있습니다.
집주인이 새로운 세입자와 계약을 체결했다면, 가계약 해지를 추진한 것으로 간주할 수 있으므로 가계약금 전액 청구 명분이 더욱 명확해집니다.
집주인 명의가 아닌 부모가 임시로 거주한 사정은 가계약 해지 및 반환 책임과 직접적으로 연결되지 않습니다.
실제 새 세입자 계약 체결일 및 보증금 입출금 내역 등은 등기부등본 열람, 확정일자 자료, 부동산 거래신고 자료 등으로 확인 가능합니다.

F사건 경위

이용자님은 주상복합 전세 가계약을 체결하고 총 520만 원을 집주인에게 송금하였으나, 본계약이 진행되지 않은 상태에서 집주인 측 사정으로 계약이 무산되었으며, 집주인과 중개인이 가계약 반환 약속을 두 차례 번복해 최종적으로 반환을 거부한 상황입니다.

L법률 쟁점

본 사안의 핵심 법률 쟁점은 가계약 체결 시점에서 계약 해제 및 가계약금 반환 의무 발생 여부, 집주인 또는 중개인이 사정을 이유로 약속을 번복할 수 있는지, 그리고 실제로 새로운 세입자와 계약이 성립된 경우 가계약 해지로 볼 수 있는지에 집중됩니다.

가계약의 효력에 따라 본계약 체결 전이라도 가계약금을 지급하였다면, 계약 성립 책임 및 해지에 따른 반환 책임이 발생합니다.
집주인이 일방적으로 본계약을 진행하지 않고, 제삼자(새 세입자)와 계약 체결 시 기존 가계약은 해지로 간주되어 가계약금 전액 반환 의무가 있습니다.
가계약 당시 약정 내용이나 해지 사유가 없고, 이용자님에게 계약 미체결 책임이 없으면 집주인 측은 가계약금 일부만 반환할 명분이 없습니다.
집주인 명의자가 아닌 부모의 임시 거주는 계약 관계의 핵심에 해당하지 않으므로, 가계약금 반환에 영향을 주지 않습니다.

P핵심 포인트

이용자님 입장에서 가계약금 반환 요구의 정당성, 약속 번복의 책임소재, 세입자 변경 사실 확인 방법 등이 중요하게 판단됩니다.

이용자님이 본계약 서명 등 정식 계약 절차에 응하지 않아 계약이 불성립된 것이 아니라, 집주인의 사정 및 새 세입자 계약에 의해 무산되었으므로 가계약금은 전액 반환 대상입니다.
중개인은 매도인과 매수인(임대인과 임차인) 간 약정을 확인하고 중개사무소 현황, 대화 내역, 입금증, 동석자 진술 등으로 사실관계 입증이 가능합니다.
카카오톡 대화, 문자 메시지, 통화녹취, 계좌 입출금 내역은 모두 법률적 분쟁 시 중요한 증거입니다. 이용자님이 이미 보유 중이므로 반환 청구에 활용할 수 있습니다.
새 세입자 계약 경위 확인은 관할 주민센터의 확정일자 부여 현황, 인터넷 등기부등본 '임차권 설정여부', 부동산거래관리시스템의 매물 공개일, 실제 집주인 명의 통장 입출금 내역을 요청해 확인 가능합니다.

A대응 방안

이용자님께서는 신속하게 가계약금 전액 반환을 요청하기 위한 구체적인 절차와 실효성 있는 문서화, 필요시 소송·조정 추진 방법까지 차례로 준비하실 수 있습니다.

내용증명 우편으로 집주인과 중개인에게 가계약 경위, 반환 약속 내용, 새 세입자 계약 사실, 반환 요구 근거를 명확히 고지하는 것이 1차적으로 유효합니다.
카카오톡 대화, 문자, 통화녹음, 계좌 이체 내역, 동석자 인증 등을 증거자료로 정리하여 보관하고, 필요시 진술서 및 증언 요청까지 준비합니다.
집주인 명의가 아닌 가족의 거주 사실은 가계약 해제 및 반환 의무 판단에 영향을 주지 않으므로 별도로 다툴 필요가 없습니다.
관할 주민센터를 방문해 임대차 확정일자 발급 현황을 열람하거나, 법원 등기소를 통해 해당 호실의 임차권 등기 유무, 전입신고 일자 등도 확인해 새 세입자 계약 체결시점을 확보할 수 있습니다.
이후에도 반환이 거부될 경우, 소액사건심판 청구(소액민사소송)를 진행할 수 있고, 전체 입금 경위 및 증거자료를 제출하면 법원이 반환 판결을 내릴 가능성이 높습니다.
중개인과 집주인의 부당한 반환 거부에 중개업법 위반(중개대상물의 거래 진실성 및 성실고지의무) 소지가 확인되면 관할 구청에 민원 신고도 병행할 수 있습니다.
필요시 변호사 상담을 통해 내용증명 문구 작성, 소송 준비자료 점검, 증거 보강 방안을 지원받으시는 것이 안전합니다.