건설 도급계약 보증금 각서 대체 문제점

S요약

• 계약보증금을 각서로 대체할 경우 기본적으로 법률상 효력 자체는 인정될 수 있으나, 현금납부나 보증보험에 비해 조합 입장에서 담보력이 현저히 약화될 수 있습니다.
• 표준계약서나 정관에서 각서 대체에 관한 명확한 규정이 없다면, 조합 내부 심의와 이사회의 명확한 의결이 필요합니다.
• 실제 분쟁 발생 시 보증금이 현금이나 보증보험으로 즉시 확보되는 효과를 담보할 수 없으므로 향후 조합의 채권 회수에 실질적 위험이 존재합니다.

F사건 경위

아파트 신축 사업 조합에서 자금 관리 담당자가 외벽 시공업체와 도급계약을 체결하면서, 예외적으로 계약보증금을 현금이나 보증보험이 아닌 업체측 각서로 수령하게 된 상황입니다. 각서에는 계약 위반시 15일 내 보증금 납부 및 이의 제기 포기 조항이 포함돼 있으나, 조합 표준계약서나 내부 절차에는 각서 대체 규정이 없는 상태입니다.

L법률 쟁점

주요 쟁점은 도급계약에서의 보증금 제출 방식이 조합 내부 규정 및 법률적으로 인정 가능한지 그리고 각서만으로 실질적인 손해 예방과 계약이행을 담보할 수 있는지 여부입니다.

• 공정거래위원회의 표준 건설도급계약서 등에는 보증금 제출 방식으로 현금 및 보증보험 증권 등을 명시하고 있으며 각서 제출은 원칙적으로 예상하지 않습니다.
• 각서는 사적인 합의서에 불과하므로 법원이 그 내용을 모두 인정하지 않을 수 있고, 실제 보증금 미납 시 건설사의 책임 추궁과 경매·가압류 등 집행 과정에서 곧바로 돈을 확보하기 어렵습니다.
• 조합 정관이나 사업 추진 관련 규정에 보증금 대체 절차가 없는 경우, 이후 조합원·감사 등의 문제 제기, 이사 자격 문제 등 내외부 책임 소재가 쟁점이 될 수 있습니다.

P핵심 포인트

각서 제출만으로 조합 입장에서 충분한 담보 효과를 볼 수 없는 점, 미래에 공사 불이행이나 위반 시 피해보전·채권 확보가 어렵다는 점이 주요 위험입니다.

• 조경업체가 각서 이행을 거부하거나 15일내 보증금 지급을 지연할 경우 실제로 강제집행을 하려면 별도의 소송 절차가 필요해 조합의 행정적·금전적 부담이 커집니다.
• 기존 사업방식과 달라 조합 내규 미준수 논란, 이사회 또는 조합원 총회 승인 없이 절차를 진행한 경우 향후 자금 집행, 회계감사, 조합장·이사의 책임 문제로 번질 수 있습니다.
• 서울 등 관행상 현금·보증서 제출이 원칙인 상황에서 각서만 수령하는 것은 조합의 주의의무 위반으로 평가받을 수 있습니다.
• 공사규모가 클수록 리스크가 커지며 자금 유입·출입의 안전성을 충분히 보장받으려면 실체화된 담보 확보가 중요합니다.

A대응 방안

계약 보증금 각서 대체 관련 절차적 위험과 실질 담보력 약화에 대비해 내부 방침 검토, 추가 안전장치 마련, 외부 자문 등을 적극적으로 추진하는 것이 바람직합니다.

• 신속하게 조합 내부 의사결정기구(이사회 혹은 조합원 총회)에 해당 사항을 보고해 승인을 득하거나 추인 절차를 진행해야 합니다.
• 표준 도급계약서/조합 내부 규정에 따라 보증금 제출 기준 및 대체 절차(각서 수령 가능 여부, 필요 시 재심의 등)를 명확히 해둬야 합니다.
• 각서만으로 진행 불가피하다면, 이행보증보험 등의 대체 담보를 추가로 요청하거나, 업체의 신용조사 결과, 사업 수행 실적 등의 추가 자료를 확보해 리스크를 분석해야 합니다.
• 향후 분쟁 가능성에 대비해 각서 원본 유지, 이사회(또는 조합원 총회) 보고 기록, 외부 법률 전문가 자문 자료 등 증빙서류를 모두 보관해야 합니다.
• 추후 문제가 발생할 경우 계약 위반·손해액 입증자료, 각서 내용, 통지 및 미납 이력 등 체계적으로 정리해 두어 소송이나 강제집행 등 실질적 절차를 원활히 진행할 수 있도록 준비해야 합니다.
• 조합의 자금 집행 및 리스크 관리 책임을 다했다는 점을 대외적으로 입증하기 위해 사전(및 사후) 법률자문을 공식 문서 형태로 남기시기를 권장합니다.