재개발 기준일 이후 매입, 입주권 받을 수 있나

S요약

• 이용자님이 권리산정기준일(2024년 9월 1일) 이후에 기존 조합원 소유 주택을 사는 경우 현금청산 대상이 될 수 있습니다.
• 권리산정기준일 이후 취득자는 통상 입주권이 인정되지 않으며, 양도인(기존 조합원)은 입주권을 잃고 신규 매수인에게도 이전되지 않습니다.
• 권리산정기준일 이후 취득자는 조합원 자격이 제한되고, 입주권 대신 현금청산 절차가 진행될 가능성이 높습니다.

F사건 경위

이용자님은 공공재개발사업이 추진 중인 지역에서 기존 조합원 주택을 권리산정기준일이 지난 후(2025년 9월 22일)에 매수 및 등기를 계획하고 있습니다.

L법률 쟁점

재개발사업에서 권리산정기준일 이후 주택 매입 시 조합원 지위와 입주권 인정 여부가 쟁점입니다. 도시 및 주거환경정비법 및 관련 고시가 핵심 기준입니다.

• 권리산정기준일(2024년 9월 1일) 기준 소유주만이 조합원 자격과 입주권을 보유합니다.
• 이후 매입자는 조합원으로 인정받지 못하고, 새로 취득한 경우 입주권도 승계되지 않습니다.
• 이용자님이 매입을 완료하면 '현금청산 대상자'로 분류될 수 있으며, 정해진 절차에 따라 보상액 산정 후 대금만 수령합니다.

P핵심 포인트

재개발 구역 내 권리산정기준일 이후 매입자는 본래 조합원의 지위를 승계할 수 없습니다. 현금청산 대상자로 분류되는 이유와 입주권이 인정되지 않는 구체적 사유는 아래와 같습니다.

• 입주권은 원칙적으로 권리산정기준일 당시 해당 건축물의 소유자에게만 부여됩니다.
• 조합 설립이나 사업시행인가와 무관하게 권리산정기준일 이후 취득자는 조합원 자격이 제한됩니다.
• 매도인(기존 소유주)의 입주권도 매도 시점에 소멸하며, 매수인(이용자님)에게 이전되지 않습니다.
• 입주권 승계가 예외적으로 인정되려면 법령에 정한 특별한 요건(상속 등)이 필요합니다.
• 현금청산 대상자가 되면 조합에서 감정평가를 통해 산정한 금액만 지급받고, 신규 분양 등 권리는 얻을 수 없습니다.

A대응 방안

이용자님이 실제로 해당 주택을 매입하고자 한다면, 권리산정기준일 이후 취득자 신분의 법률적 제한과 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

• 계약 이전에 권리산정기준일 이전 소유주도 조합원 자격을 잃는다는 점을 매수·매도인 모두 확인해야 합니다.
• 입주권 취득을 목적으로 매입하는 경우, 반드시 기준일 이전 매수와 등기 절차가 필요합니다.
• 매매의 경우, 향후 현금청산 대상이 되는 상황을 계약서에 명확히 기재해 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
• 기준일 이후 새로 주택을 취득하면 조합에서 공급하는 아파트 분양권이나 신축 주택에 대한 우선권은 인정하지 않습니다.
• 계약 체결 전, 관할 구청 및 재개발사업시행자(주민대표회의) 측과 사전에 입주권 및 권리관계 확인을 위한 상담 진행이 중요합니다.
• 입주권 승계가 가능한 예외 사유(예: 상속, 법률상 일부 배우자 이혼 등) 외에는 입주권을 인정받기 어려우므로, 필요시 변호사 등 전문가와 서면 계약서 검토 및 사실관계 입증자료를 준비하는 것이 바람직합니다.
• 추후 현금청산 절차 진행 시 감정평가서, 이전 계약서, 소유권 이전 등 각종 관련 서류를 체계적으로 보관해야 분쟁 시 대처가 용이합니다.