오피스텔 바닥 하자 발생 시 대응 절차

2025.09.24 05:24

Q질문내용

502호와 ***호의 오피스텔을 소유하면서 발생한 바닥 마루 하자와 관련해 문의드리고자 합니다.

2년차 하자보수 기간 만료 전에 시공사에 하자보수 신청서를 제출할 때, 두 호실 모두 바닥 마루 불량 항목에 체크를 했습니다. 다만, 신청서의 구체적인 요청사항에는 가구 관련 내용만 따로 적었습니다. 당시 1년차 하자보수가 아직 완료되지 않아 가구 부분까지 체크해둔 상황이었습니다.

502호의 경우 당시 임차인의 설명에 따르면, 시공사 담당자가 현장에서 바닥 마루를 직접 점검하지 않고 신청서에 체크된 가구 항목만 확인했습니다. 이후 임차인에게는 단순 방문 확인용 서명을 요청했고, 임차인은 직원 안내를 듣고 전체 마감된 것으로 생각해 서명을 했다고 들었습니다.

저는 하자보수 진행 상황을 임차인을 통해 확인하고자 했으나, 일정이 맞지 않아 연락이 닿지 않았고 시공사에 문의했을 때는 '임차인 서명으로 모든 하자 확인 및 완료 처리됐다'는 안내만 받았습니다. 그래서 별다른 이의 제기 없이 보수가 모두 마무리된 줄 알고 있었습니다.

그런데 임차인이 이사 간 뒤 새 임차인이 바로 입주하면서 바닥 마루 들뜸 및 소음 현상이 있다고 연락이 왔습니다. 새 임차인으로부터는 해당 현상에 대한 진술을 녹음해 두었고, 바닥 상태는 사진과 동영상으로 따로 기록해 두었습니다. 특히 시간이 흐르면서 바닥 들뜸 현상이 더 악화되었고, 새 임차인도 이 문제로 6개월 만에 퇴실하였습니다.

현재 502호는 공실이 된 상태이며, 다시 시공사에 하자보수를 요청했더니 하자보수 기간이 지났다는 이유로 거부당했습니다. 저는 당시 신청서에 명확히 바닥 마루 불량에 체크했음을 설명했으나, 시공사 측에서는 전 임차인이 추후 별도 문제를 알리지 않았고 소유주도 현장에서 추가 요청하지 않았으니 체크 항목만으로 현장 점검 및 사후 보수 의무가 없다고 주장하고 있습니다.

저는 국내에 거주하지 않아 현장 방문이 불가피한 상황이라 체크 표시로 명확히 요청했다고 생각하고 있습니다. 이후 보수라도 해달라고 요청하여 담당팀이 한 차례 방문했으나, 현장 확인 후 전체 철거 및 재시공이 필요하다는 답만 들었고 2주 뒤 시공사 본사에서 하자보수 최종 거부 연락이 왔습니다.

현재 새 임차인과의 계약에도 마루 보수 완료가 필수 조건으로 명시되어 시급히 견적을 받았고 약 110만원의 마루 전체 재시공 비용이 산정된 상태입니다. 또, 같은 건물 내 여러 호실에서도 비슷한 마루 들뜸 현상이 반복되고 있다는 사실을 확인했고, 3년차 하자보수 관련 소송도 소유주 대표를 통해 별도로 진행 중임을 알게 되었습니다.

제가 따로 손해배상 청구는 하지 않았으며, 하자보수 신청 당시 시공사로부터 공식적인 하자보수 완료 확인서나 기타 문서도 전달받지 못했습니다. 이 같은 상황에서 바닥 마루 하자에 대해 시공사에 손해배상을 요구하거나, 하자보수 강제 이행을 신청할 수 있는지 궁금합니다.

#오피스텔 하자보수 #바닥 마루 들뜸 #시공사 하자 거부 #하자보수 신청서 #하자심사분쟁조정위원회 #오피스텔 바닥 소음 #하자 손해배상

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S요약

하자보수 신청서에 바닥 마루 불량을 체크하고, 하자보수 기간 내 시공사에 제출했다면 보수 대상에 포함될 여지가 있습니다.
전 임차인 서명만으로 하자보수 완료로 보기 어려운 점, 시공사의 하자보수 의무 범위가 핵심 쟁점입니다.
이미 하자보수 기간이 도과했더라도 사전에 신청하고, 하자 발생 사실을 증명할 자료가 있다면 손해배상 청구 내지 하자보수 강제 이행 신청이 가능합니다.
구체적인 손해 및 하자 발생 경위, 시공사와의 연락 기록, 임차인 진술 및 사진 등 객관적 자료 마련이 매우 중요합니다.
입증자료와 신청서 사본, 현장 사진, 임차인 진술 등 증거를 모아 민사소송이나 하자심사분쟁조정위원회 신청 등을 적극적으로 고려해야 합니다.

F사건 경위

이용자님이 오피스텔의 바닥 마루 하자에 대해 하자보수 기간 내에 시공사에 신청서를 제출했으나, 현장 방문 시 실제로는 가구 항목만 점검이 이뤄졌고 전 임차인 서명 이후 하자보수 완료로 처리되었습니다. 이후 새 임차인이 입주 후 마루 들뜸 및 소음 문제를 제기했고, 시간 경과로 하자보수 기간이 만료되어 시공사로부터 하자보수 거부 통보를 받았습니다.

L법률 쟁점

이 사건에서 법률적으로는 하자보수청구권의 행사 요건, 하자발생 통지 방식, 그리고 시공사의 하자담보 책임 범위가 핵심입니다.

공동주택관리법 및 주택법 등 관련 규정에 따라 하자보수 청구는 보증기간(보통 2년 또는 10년 등 경과)에 행사해야 합니다.
하자보수 신청서 제출 자체가 하자발생의 통지행위로 볼 수 있는지, 그리고 신청서 내 체크 항목만으로 시공사의 하자보수 의무가 발생하는지가 쟁점입니다.
시공사가 하자보수 완료 확인서를 제공하지 않았고, 실질적 현장 점검이 없었다면 법률적으로 하자보수의무를 제대로 이행하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.
하자보수 기간이 지났더라도 청구 당시 신청서 및 서면자료 등 객관적 증거로 하자존재와 청구 사실, 시공사의 미이행 사실을 입증하면 법률적으로 일정 범위의 손해배상 내지 보수 강제 신청이 가능합니다.

P핵심 포인트

이용자님의 신청서에 바닥 마루 불량을 체크했고 하자보수 기간 내 제출했다면, 하자보수 청구의 실질적 권리 행사 요건을 충족할 가능성이 있습니다. 시공사가 내부적으로 임차인 서명을 근거로 하자보수가 완료된 것으로 처리했으나, 실제 점검 및 보수 이행이 없었다는 점은 권리를 주장할 때 중요한 근거입니다.

하자보수 신청서에 바닥 마루 불량 항목 체크, 임차인 서명 후 보수 완료 처리 등 절차상 하자의 존재 및 청구 사실을 명확하게 입증해야 합니다.
새 임차인의 하자 진술 녹음, 바닥 마루 상태 사진 및 동영상 등 현장 증거가 객관적으로 인정되면 하자존재와 임대인 손해 사실을 뒷받침할 수 있습니다.
시공사가 현장에서 실질적 확인 없이 임차인 서명만 받고 일괄적으로 보수 완료 처리한 것이 사실이라면, 이를 이유로 시공사의 하자보수 불이행 또는 의무 불이행을 주장할 수 있습니다.
하자보수 기간 내 신청이 이뤄졌고, 이후 점검 및 보완 조치가 없었다면 기간 경과만을 이유로 권리 행사를 배제하는 것은 부당할 수 있습니다.

A대응 방안

손해배상 청구 및 하자보수 강제이행을 원하는 경우, 객관적 입증자료를 집중적으로 모으고, 법률적으로 효력이 있는 절차를 신속하게 진행해야 합니다. 하자보수 기간이 지나 시공사가 거부하는 상황에서도 보수 신청 사실, 자료, 진행 경위 등을 규명하면 권리 주장 가능성이 높아질 수 있습니다.

하자보수 신청서 사본, 임차인 진술 녹음, 사진 동영상 등 하자를 입증할 수 있는 모든 증거를 체계적으로 정리하시는 것이 매우 중요합니다.
전 임차인, 새 임차인의 명확한 진술서 혹은 확인서를 작성받아 활용하시기 바랍니다.
시공사와의 연락 내용, 하자보수 완료서 미교부 등 미비점을 구체적으로 정리하여 시공사에 공식적으로 이의제기를 하십시오.
민사적으로는 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 하자 발생 사실, 신청 및 미이행 사유, 직접적 손해(마루 재시공 견적, 임대차 피해 등)를 증명하면 배상 청구가 가능합니다.
하자심사분쟁조정위원회(국토부 산하)에 하자보수 강제이행 신청을 할 수 있습니다. 위원회는 객관적 자료와 신청 내용에 따라 시공사에 하자보수 명령이나 조정을 결정할 수 있습니다.
동일 오피스텔 내 유사 하자 사례가 존재함을 확인했다면, 집합적으로 대표 소송을 추진하거나 집단 대응을 모색하는 것도 방법입니다.
공식적인 요구 이후에도 시공사가 보수를 거부한다면, 소송이나 조정 절차 진행 시 변호사와 증거자료 점검 및 청구 사유 준비가 필요합니다.
향후 임대차계약 체결시에는 하자보수 이행 내용과 책임 소재를 명확히 특약으로 기록하고, 보수 완료 확인서를 반드시 수령하세요.