계약기간 중 임차권등기명령으로 보증금 보호 방법

S요약

• 임차권등기명령은 임대차계약 기간이 만료되지 않았더라도, 임차인이 이사를 나가서 주택을 비우는 사정이 있는 경우에도 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령을 통해 실제로 퇴거 전후 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있으며, 보증금을 안전하게 회수할 가능성이 커집니다.
• 계약기간이 남아 있어도 임차 주택을 명도(비움)하고 이사를 나가게 되면 임차권등기명령 신청이 실질적으로 허용됩니다.
• 임차권등기명령을 신청한 후, 등기 완료와 전출신고를 병행하면 보증금 반환 청구권을 계속 보장받게 됩니다.

F사건 경위

이용자님께서는 2024년 7월 29일 보증금 1,500만 원에 2년으로 원룸 임대차계약을 체결했고, 확정일자도 받아둔 상태입니다. 가족 건강 문제로 2025년 10월 조기 퇴거가 예정되어 있으나, 보증금 반환 시기에 대해 집주인과 확답이 없는 상황에서 임차권등기명령 제도를 통한 권리 보호가 필요한 상황입니다.

L법률 쟁점

임차권등기명령 신청이 계약기간 중에도 가능한지와, 이를 통해 대항력과 우선변제권이 실제로 유지되는지 여부가 쟁점입니다.

• 주택임대차보호법에 따르면, 임대차계약기간 도중이라도 임차인이 부득이하게 주택을 비우는 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 허용하고 있습니다.
• 임차권등기명령이 등기부에 기재된 후 임차인이 전출신고를 해도, 기존의 대항력과 우선변제권이 임차권등기 명의자에게 그대로 인정됩니다.
• 임차권등기명령을 신청하려면 임차인이 임대차를 종료하거나, 적어도 주택을 명도(비움)하는 의사가 명확해야 하며, 실제로 집을 비워야 등기가 완료됩니다.

P핵심 포인트

조기 퇴거 상황에서 임차권등기명령을 통해 보증금 보호와 권리 유지를 도모할 수 있습니다. 신청 요건과 효과, 주의할 점이 다음과 같습니다.

• 전입신고 및 확정일자를 갖춘 임차인은 계약기간 중 퇴거하게 되더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료되면, 임차인이 현실적으로 주택을 비우고 전출신고를 해도 대항력과 우선변제권이 임차권등기에 의해 보장됩니다.
• 임차권등기명령 절차는 비교적 신속하며 법원에 신청서와 관련서류를 제출하면 됩니다.
• 임차권등기명령 완료 후에도 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 등 절차를 통해 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 다만, 실제로 주택을 명도(비움)한 후 임차권등기명령 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤에 전출신고를 하셔야만 권리를 안전하게 유지할 수 있습니다.

A대응 방안

임차권등기명령 절차를 활용하는 구체적인 방법과 추가적인 권리 보호 조치들을 안내합니다. 집을 비우기 전에 반드시 준비와 확인을 거치시기 바랍니다.

• 임차권등기명령 신청은 관할 지방법원(주택 소재지)를 통해 진행하며, 신청서에는 임대인 및 임차인 인적사항, 임대차계약서, 확정일자 서류, 전입신고 내역, 보증금 미반환 사유 등을 첨부합니다.
• 임차권등기명령은 실제 이사를 나간 뒤에도 신청이 가능합니다. 수리결정 및 집행까지 대략 1~2주 정도 소요될 수 있습니다.
• 등기 완료 사실은 등기부등본을 통해 반드시 확인하셔야 하며, 임차권등기가 완료되기 전엔 전출신고를 하지 않는 것이 안전합니다.
• 임차권 등기 후에는 기존의 대항력, 우선변제권이 임차권등기 명의자를 기준으로 자동 이전되므로, 보증금 반환 소송 등 추가 절차에서 권리주장이 수월해집니다.
• 보증금 반환이 계속 지연될 경우 임차권등기명령 후 지급명령신청 또는 민사소송을 준비하셔야 하며, 필요시 임대인의 재산 조회와 강제집행 신청도 고려합니다.
• 전세권설정 등 다른 방식이 혼동될 수 있으니, 임차권등기명령과 보증금 반환 청구는 별개 절차임을 인지하고 각각 진행하셔야 합니다.
• 관련 서류 준비 및 절차 진행에 미흡함이 우려된다면 사전에 법률 전문가 상담을 받으시는 것도 적극 권장드립니다.