공증 없는 전세보증금 확약서 강제집행 가능성

S요약

• 임대인과 임차인 서명만으로 작성된 확약서는 기본적으로 사인 간의 약정에 해당하므로, 공증 없이 바로 강제집행은 할 수 없습니다.
• 공증을 거치지 않은 확약서는 추후 보증금 반환 청구 소송 승소 후에만 집행이 가능합니다.
• 공증 없이 확약서를 작성해두면 법률적으로 채권 및 지연손해금 청구의 근거로는 활용할 수 있으나, 바로 집행권원이 되지는 않습니다.

F사건 경위

이용자님은 원룸 전세계약을 준비하던 중 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없다는 안내를 받았습니다. 이에 따라 임대인과 반환 확약서를 별도 작성하고, 공증 없이 서면만으로 강제집행 가능성을 문의하셨습니다.

L법률 쟁점

전세보증금 반환 확약서가 민사 강제집행의 집행권원 기능을 할 수 있는지, 그리고 공증 없는 확약서의 효력 범위가 주된 법률 쟁점입니다.

• 일반적인 계약서나 확약서는 채무불이행 시 즉시 강제집행을 위한 '집행권원'이 아닙니다.
• 민사집행법상 강제집행을 하려면 공정증서, 확정판결, 화해조서 등 법이 정한 집행권원이 필요합니다.
• 공증 없이 임대인과 임차인의 서명 및 날인만으로 작성된 확약서는 계약 효력은 있으나, 강제집행 바로 진행은 불가합니다.
• 지연손해금 지급 확약 역시 민사소송(보증금 반환 청구)에서 인정될 확률은 높으나, 강제집행까진 별도 판결이 필요합니다.

P핵심 포인트

공증 없는 확약서로 임대인의 보증금 반환 지연 시 바로 강제집행 가능한지를 판단할 때, 법률적으로 다음 부분이 중요합니다.

• 임차인과 임대인의 직인 또는 서명만 있는 확약서는 추후 민사소송에서 채권의존 증거로는 활용이 가능합니다.
• 이러한 확약서에 '즉시 강제집행 가능' 등 특약이 명시되어 있더라도, 집행권원 없는 한 임차인은 반드시 판결, 화해조서 등 법적 절차를 거친 후에 강제집행을 진행해야 합니다.
• 공증(집행력 있는 공정증서)이 없는 이상 임대인이 반환을 거부하면 민사소송을 제기하여 법원 판결을 받아야 합니다.
• 중개인이 증인으로 참여하더라도 법원은 기본적으로 집행권원의 유무를 우선 판단합니다.
• 지연손해금, 이의제기 금지 문구 등은 소송에 도움이 될 수 있으나, 강제집행은 별개의 절차임을 인지하시기 바랍니다.

A대응 방안

보증금 반환 약속을 보다 안전하게 확보하려면 집행권원 마련이 중요합니다. 이용자님이 실제 행동해야 할 점과 대체 방안을 다음과 같이 안내합니다.

• 확약서 작성 시 임대인의 서명 및 날인 외에도 반환일, 보증금 액수, 지연손해금 산정근거, 이의제기 금지 조항 등 구체적인 내용을 명확하게 기록해두어야 합니다.
• 중개인을 증인으로 두는 것은 추후 사건 발생 시 계약 이행 의사의 입증에는 도움이 되지만, 강제집행 자체에는 영향을 주지 않습니다.
• 즉시 강제집행에 준하는 법률적 효력을 얻고 싶다면 집행력 있는 공정증서를 작성하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
• 공증 없이 확약서만 작성했다면, 보증금 반환이 지연될 경우 반드시 민사소송(보증금 반환 청구 소송)을 제기하고 법원의 승소 판결을 받은 뒤에야 강제집행이 가능합니다.
• 그 외에도 확약서와 계약서, 임대차 계약 체결 및 전입신고, 확정일자 등을 반드시 보관하시고 별도의 합의사항 등도 문자, 이메일로 명확히 남겨두는 것이 필요합니다.
• 민사소송 시 지연손해금 지급 특약이나 이의제기 금지 조항 일부는 임대인의 책임을 명확히 하는 근거가 될 수 있습니다.
• 향후 분쟁 발생 시 대응을 더 신속히 하고 싶으시다면, 변호사 상담을 통해 공정증서 작성, 임대차계약서 진단, 증거자료 확보 방법 등을 점검하시는 것을 권합니다.