상가 임차보증금 소송비용 배당순위 요약

S요약

• 상가 임차인이 받은 소송비용 확정 판결액 역시 임차보증금과 합산하여 담보물의 배당 절차에서 일반 채권자들보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
• 임차보증금 및 이에 부수하는 소송비용은 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 보증금 우선변제권의 범위에 포함됩니다.
• 후순위 임대차 채권자라 하더라도 소송비용 판결에 따른 확정 금액은 보증금에 포함된 것으로 집행법원에서 판단할 수 있습니다.
• 단, 선순위 저당권자(예 은행 등)에는 우선하지 못하며, 보증금에 대한 우선변제 범위 내에서 후순위 일반채권자에 비해 우선권이 인정됩니다.

F사건 경위

임차보증금 1억원을 반환받지 못해 소송을 통해 집행권원을 취득하였고, 소송비용 100만원에 대해서도 확정 판결을 받아 부동산 경매에서 배당요구를 한 상황입니다. 부동산에는 선순위 저당권이 있는 동시에 후순위 채권자들과 경쟁 구도가 형성되어 있습니다.

L법률 쟁점

임차인이 소송을 통해 인정받은 소송비용이 임차보증금 반환채권에 부수하여 우선변제 대상이 되는지, 그리고 구체적으로 후순위 일반채권자(그 밖의 채권자)보다 소송비용금까지 포함하여 우선적으로 배당받을 수 있는지가 쟁점입니다.

• 상가건물임대차보호법이나 민사집행법상, 보증금 반환청구권과 함께 소송비용을 받은 경우 우선변제 범위 내의 배당이 이뤄집니다.
• 소송비용 확정 판결이 있어야만 보증금과 더불어 소송비용까지 채권액에 포함시켜 배당받을 수 있습니다.
• 보증금·소송비용은 선순위 저당권자에는 우선하지 못하며, 후순위 일반채권자에 대해서만 우선권이 발생합니다.
• 실무상 소송비용의 범주가 어디까지 인정되는지는 집행법원이 관련 서류(집행권원과 소송비용확정 판결 등)를 토대로 판단하며, 별도의 소송 없이 경매신청 및 배당요구시 포함시켜 신청합니다.

P핵심 포인트

임차인의 보증금뿐 아니라 소송비용 확정 판결분 또한 보증금에 부수된 채권으로 해석되어, 일반채권자에 비해 우선권이 주어집니다. 하지만 그 범위 및 실제 배당 여부는 경매 진행 상황 및 배당절차를 관할하는 법원의 해석에 따라 조금씩 다를 수 있습니다.

• 임차인의 소송비용 확정 판결액은, 보증금의 부수채권으로서 같은 순위로 배당받습니다.
• 보증금 반환청구에 관한 소송비용에 국한되며 참고로 집행비용 등 별도의 금액은 별개입니다.
• 선순위 저당권자가 있는 경우에는 그 범위 내에서는 배당을 받을 수 없습니다. 선순위자의 권리 충족 후 남는 금액에 한하여 임차인 및 소송비용 확정 판결분이 변제됩니다.
• 동순위 임차인이나 일반채권자 간에도 각자의 권리 범위 내에서 법률적 배당 순위를 따집니다.
• 임차인 배당요구시 반드시 소송비용 확정 판결서를 제출해야 하며, 보증금과 소송비용을 각각 배당요구서에 기재하는 것이 중요합니다.

A대응 방안

배당요구에서 소송비용의 우선변제를 최대한 보장받으려면, 다음 사항을 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 필요합니다.

• 법원에 소송비용확정 판결 정본을 제출하여 배당요구서상에 임차보증금과 소송비용 확정 판결액을 정확히 합산해 기재해야 합니다.
• 경매절차에서 배당표 작성 전 열람 절차에 적극 참여해 본인의 소송비용 부분이 정확히 합산되었는지 확인해야 합니다.
• 최종 배당표에 본인의 소송비용 확정 판결분이 포함되지 않았거나 누락된 부분이 있다면 즉시 이의를 신청하는 것이 필요합니다.
• 임차보증금 반환청구와 관련된 소송비용에 대해서만 우선순위가 적용되므로, 별도의 집행비용 등은 구분해서 관리해야 합니다.
• 동일 순위의 타 임차인이나 후순위 일반채권자들과의 배당 순위는 경매법원의 확정 배당표에 따라 적용되므로 이의절차를 숙지해야 하며, 이상이 있을 경우 즉시 의견서를 제출하는 것이 실무상 유리할 수 있습니다.
• 변호사의 조력을 받는다면, 배당이의 신청 및 경매절차 전체에 걸쳐 적시적인 조치를 취하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다.