임대료 미납 임차인 퇴거 및 대처 방법

S요약

• 임차인이 장기간 임대료를 미납하고 이사비까지 요구한 경우, 우선 임대차 계약 해지와 명도소송을 통한 퇴거 절차가 우선입니다.
• 임차인에게 지급한 관리·수리·교체 내역과 임대료 미납 사실을 객관적으로 입증할 자료를 정리해두셔야 합니다.
• 이사비 지원은 임의적으로 해줄 의무가 없으므로, 자발적 합의 외에는 법률적으로 지급 필요 없습니다.
• 임차인이 임대료 전액을 미납했으므로, 계약 해지 및 임차인 퇴거 청구, 미납 임대료 청구소송이 모두 가능합니다.

F사건 경위

이용자님은 소형 사무실을 프리랜서 편집자에게 임대하였으나 2025년 임대료가 5개월째 미납 상태이며 임차인은 주로 시설 하자 문제를 이유로 임대료 지급을 미루다가 최근에는 이사비 지원을 조건으로 퇴거 의사를 밝혔습니다.

L법률 쟁점

주요 법률 쟁점은 임대료 미납을 이유로 한 임대차 계약 해지 및 임차인 명도 가능 여부, 임차인의 이사비 청구 합법성, 시설 수리와 차임 지급의 관계입니다.

• 임차인이 임대료를 정기적으로 납부하지 않는 경우, 임대인은 민법 제640조 제1항에 따라 계약 해지 사유를 가집니다.
• 임대차계약 해지 규정이 계약서에 명확하지 않아도 민법 규정에 따라 임대인은 미납 사실을 근거로 해지 통지 후 퇴거 또는 미납 임대료 청구를 할 수 있습니다.
• 시설 하자인 경우 그 정도가 사용수익 자체를 불가능케 할 정도가 아니면 임대료 지급을 거절하는 사유로 인정받기 어렵습니다.
• 원상복구 및 중도해지 조항이 있다면, 임차인은 퇴거시 임대 상태를 복구하며 이사비를 별도로 청구할 권리는 없습니다.

P핵심 포인트

임차인 임대료 미납이 계속되고 실제 하자 조치가 모두 이루어진 점이 계약 해지 및 명도소송 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 녹취 등 객관적 증거가 없으면 이사비 요구는 법률적 강제성이 없습니다.

• 임대차계약상 임대료 미납이 계속될 경우 임대인이 계약 해지를 통지할 수 있으며, 추가로 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우 명도소송(퇴거소송)도 가능합니다.
• 임차인이 시설 하자를 주장하나, 이용자님이 필요 수리 조치 완료 사실과 경과 내역을 확보했다면 임대인의 의무 이행에 문제가 없는 것으로 보입니다.
• 이사비 지급은 법률상 의무가 아니며, 굳이 합의로 지원하지 않을 경우 임차인의 요구만으로 지급 확정되지 않습니다.
• 임대료 청구 및 임대차계약 해지, 퇴거 청구를 병행하는 것이 실질적으로 빠른 해결책입니다.

A대응 방안

임대차계약 해지 및 임차인 퇴거를 위한 법률적 절차를 구체적으로 준비해야 하며, 별도 이사비 지원 요구에는 응하지 않는 것이 원칙적 대응입니다.

• 임차인에게 임대료 미납을 근거로 임대차계약 해지를 서면(내용증명 등)으로 통보해 두는 것이 필요합니다. 유선상 내용만으로는 향후 분쟁시 해지 의사 입증이 불리할 수 있으므로, 서면 통지가 필수적입니다.
• 계약 해지 통지 후에도 자진 퇴거하지 않으면 관할 법원에 명도소송(점유이전 청구의 소)을 신속하게 제기하는 것이 좋습니다. 민사재판 절차에서 임대료 미납, 모든 수리 이행 증거를 제출해야 합니다.
• 임대료 청구는 퇴거와 별도로 미납 임대료 전부를 관할 법원에 청구 가능합니다. 문자 안내 내역, 계좌 내역, 계약서 등 입증자료를 체계적으로 정리해두세요.
• 각종 시설 하자 조치에 대한 사진, 영수증, 시공업체 연락내역 등 모든 증거를 정리해두면 임차인 주장에 대한 반박자료로 활용할 수 있습니다.
• 이사비 지원 요구는 임차인의 구두 주장만으로 법률적으로 강제되지 않으므로, 합의가 없을 경우 지급할 필요가 없습니다. 향후 이와 관련해 추가적으로 협의할 경우 반드시 서면(문자 혹은 녹취)으로 남겨 향후 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.
• 임차인과의 직접 소통이 어려울 경우, 변호사를 선임해 소장 및 각종 서류를 대리 제출하는 것이 분쟁 장기화를 막는 데 도움이 됩니다.