재건축 시행사 대표 위조 피해 대처 방법

2025.11.06 05:00

Q질문내용

저는 예전에 작은 연립주택 재건축 사업에 참여한 입주민 중 한 명입니다.
입주민들은 원래 재건축 추진위원회를 꾸리고, 공식 회의에서 신탁계약을 통한 자금 관리와 조합원 동의 기반 공사 진행에 모두 동의한 상태였습니다.
분담금과 담보 설정 부분은 각 집주인별로 공정하게 나누고, 모두 동의서도 작성해서 위원회가 보관하고 있었습니다.

그런데 추진위원회 측에서 지정한 시행사 대표 김**가 전혀 논의 없이 어느 날 저희 공동 소유 부동산 명의를 본인 이름으로 취득등기를 마쳐버렸습니다.
이후 예정이었던 신탁등기는 생략하고, 임의로 신규 협력 시공사를 선정한 뒤, 입주민 대표자나 저를 비롯한 다른 이들의 동의도 없이 공사를 시작해버렸습니다.
김** 대표는 본인 단독 명의로 새로 여러 은행 및 대부업체에서 대출을 받았고, 사실 이 과정에서 입주민들은 전혀 아무 정보도 듣지 못했습니다.

사업 착수 전, 각 세대에는 이미 약 3억 5천만 원씩의 근저당이 걸려 있었고, 제 경우 어머님 명의 집을 승계 예정이어서 위원회 소속 입주민 자격으로 진행 상황을 수시로 확인하고 있었습니다.
그런데 얼마 뒤, 등기부등본을 열람해보니 저희 집을 포함한 모든 세대의 기존 근저당이 일괄적으로 말소되어 있었습니다.
제 어머님은 이미 1년 전에 별세하셔서 상속 절차가 아직 마무리 전이었고, 명의 변경이나 동의한 사실이 없는데도 말소가 된 점이 확인됐습니다.
다른 입주민들도 마찬가지로 본인 동의도 없이 근저당이 없어진 것을 뒤늦게 알게 되었습니다.

이후 문제를 추적해 본 결과, 김** 대표가 위조된 동의서 등 사문서를 사용하여 각종 말소 절차를 진행했다는 정황이 드러났습니다.
심지어 저를 포함한 4명은 아예 본인 확인 전화나 방문 요청도 받은 적이 없습니다.
입주민 중 소송을 준비 중인 3명의 피해액만 합쳐도 10억 원에 달하고, 그 외 동참하지 않은 가구의 담보권도 동일하게 무효화된 상태입니다.

시행사 대표는 신규 자금 조달 명목으로 A은행에서 25억 원, B금융에서 18억 원 등 총 43억 원 넘는 대출을 단독으로 추가로 받아버렸습니다.
원래 건축비용은 약 18억 원 정도면 충분하다는 점도, 소유주 의견서에 명시되어 있습니다.
이후 대출 사용 내역 요청과 공사비 사용 계약 이행 요구에도 김** 대표는 한 번도 회신을 하지 않았고, 저를 포함해 여러 명이 수차례 직접 등기소나 금융기관, 건축업체에 문의했으나 정확한 회계 자료나 사용 내역을 받아보지 못했습니다.

결국 2년째 공사는 완전히 중단됐고 A은행에서 이미 경매를 신청해 현재도 경매 절차가 진행 중입니다.
만약 낙찰가가 실제 대출금액보다 낮게 마무리 '될 경우', 저희 같은 입주민들은 한 푼도 돌려받지 못하는 상황에 놓여 있습니다.
최근 법원 제출 서류로, 각종 위조 문서 사본과 실제 근저당 말소 동의 사실 확인서, 그리고 입주민 모임 회의록 등 증거도 확보했습니다.

현재 저는 김** 대표를 사문서위조와 행사, 그리고 무권한 담보권 말소 등으로 형사고소할 예정이며, 동시에 손해배상청구와 김** 대표 개인 명의 재산에 대한 가압류 신청도 검토하고 있습니다.
저처럼 피해 입주민이 향후 실질적 손해배상을 받으려면 어떤 소송 방식이나 절차를 진행해야 할지 궁금합니다.
이런 내용으로 상담을 진행할 수 있을까요?

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S요약

시행사 대표 김씨의 사문서위조와 무권한 대출, 근저당 말소 등은 명백한 법률 위반입니다.
입주민들은 곧바로 형사고소(사문서위조 등)와 민사소송(손해배상·부당이득반환), 가압류를 병행하는 것이 효과적입니다.
등기와 담보권 말소, 부당한 대출 등 전체 절차가 드러난 만큼, 신속하게 형사·민사 절차를 같이 진행해야 실질 변제를 받을 가능성을 높일 수 있습니다.
피해자료와 증거가 이미 다수 확보되어 있으므로, 신중하게 소장 및 고소장에 첨부하는 것이 중요합니다.

F사건 경위

입주민 동의와 협의 없이 재건축 시행사 대표가 입주민 공동 부동산을 본인 명의로 등기 이전하고, 위조된 동의서를 근거로 기존 근저당을 일방적으로 말소한 뒤, 단독 명의로 대규모 금융권 대출을 받아 공사를 진행 후 연락을 끊고 공사까지 중단된 상태입니다. 다수 입주민이 전혀 동의하지 않은 각종 담보권 말소와 대출로 인해 경매 절차까지 진입한 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사건의 핵심은 명의도용 등기 이전과 무단근저당 말소, 사문서위조, 단독대출에 따른 입주민 재산의 침해와 피해액 보전에 관한 점입니다.

1인 단독명의 등기이전 및 근저당 말소 과정에서 사문서위조와 동의서 위조 사용 문제가 해당됩니다.
공동 소유 부동산의 무권한 대출 및 담보권 말소는 민사상 부당이득 반환의 법률 쟁점이 됩니다.
경매 절차로 인한 실질 담보권 소멸 및 입주민 손해의 보전 필요성이 쟁점입니다.

P핵심 포인트

입주민 피해를 최소화하기 위한 손해배상 소송, 가압류, 위조 관련 형사 절차의 동시 진행과 개별 입주민별 피해액 산정, 위조 사실 입증 자료 확보가 핵심입니다.

가장 중요한 것은 수사기관에서 사문서위조·행사, 사기, 업무상 배임, 부동산실명법 위반 등 해당 형사 사건의 고소 절차를 신속히 개시하는 것입니다.
동시에 민사상으로는 손해배상 소송, 부당이득 반환청구, 혹은 실제 담보권 회복(말소 등기 무효 청구) 소송을 준비하는 것이 필요합니다.
경매가 진행 중인 경우, 대표 소유 부동산이나 현존 자금에 대해 신속히 가압류를 신청해야 경매 대금 배분 전 변제순위나 실질 회수가 보장될 수 있습니다.
동의서·등기부 등본·근저당 등기말소 내역, 입주민 회의록 등 모든 증거 자료와 개별 피해 내역을 명확히 정리해야 합니다.
실질 손해액은 기존 담보권 소멸분, 실제 대출액 중 실질 손실분, 경매 예상분 등을 통합산출하는 것이 중요합니다.

A대응 방안

입주민이 실질적 손해배상을 받기 위해서는 형사고소와 민사상 손해배상 청구, 그리고 가압류를 신속히 병행해야 하며, 입증자료와 피해 자료를 체계적으로 준비하는 것이 중요합니다.

형사고소는 사문서위조 및 행사, 사기, 부동산실명법 위반, 업무상 배임 등으로 즉시 진행하는 것이 바람직합니다. 고소장에는 위조된 동의서 사본, 등기부 변동 내역, 동의 사실확인서, 입주민 회의록 등 모든 증거를 첨부해야 합니다.
민사소송은 입주민 대표자 명의로 공동 또는 개별적으로 손해배상청구(불법행위 기반), 혹은 부당이득 반환, 근저당등기 말소 무효 확인 소송 등 다각도로 청구 가능합니다. 피해액은 각 세대별 사정에 따라 계산서를 작성하고, 입주민 다수가 피해자임을 강조하면 소송의 신뢰도가 높아질 수 있습니다.
가압류는 김씨 개인 명의 부동산·예금·기타 자산에 대해 신속히 법원에 신청해야 하고, 꼭 경매 절차 전에 집행하는 것이 실효적입니다. 피해액에 견줘 가압류액을 넉넉하게 산정하는 것이 실질 변제를 담보할 수 있습니다.
등기소, 금융기관, 시공사 등 관련 기관에 대해 정보공개 요청 내역, 회신 내역 등도 소송자료로 활용하고, 대출의 실제 유용처와 공사비 집행 자료를 구체적으로 요구하는 것이 필요합니다.
법원 제출서류와 별도로 수사기관에도 내용증명 우편이나 공식 질의서를 보내 사문서위조 수사를 적극 촉구해야 하고, 입주민 전체의 집단 대응을 위한 소송참가동의서를 별도 모아두면 좋습니다.
상속 문제가 미해결 상태라면 상속인을 중심으로 당사자 지위 정리(상속포기 자 등 여부 포함)도 병행하는 것이 필요합니다.
전문가 조력을 위해 부동산 및 등기 분야에 경험 있는 변호사와 반드시 사전 상담하여 제출 서류, 전략, 시기 등을 점검해야 합니다.