상가 건물이 땅을 침범했을 때 대처법

S요약

• 이용자님이 등기상 소유한 땅에 상가 건물이 일부 침범한 상황에서는 토지 소유권에 기초해 철거, 원상회복, 차임(사용료) 청구 등 여러 조치를 법률적으로 행사할 수 있습니다.
• 이전 소유주가 별도 조치를 하지 않았더라도, 소유권은 이전과 동시에 권리와 의무가 승계됩니다. 이용자님 본인이 직접 권리 행사가 가능합니다.
• 토지경계 침범 사실을 상가 건물주에게 우선적으로 통지하고, 협의를 시도한 후, 필요시 민사소송(철거 청구, 부당이득 반환 청구 등) 절차를 검토하는 것이 일반적인 대응입니다.
• 시효 완성 여부 등 특수 사정이 없다면, 10년 이내에 발견된 사안으로 소유권 행사 제한은 적을 것으로 판단됩니다.

F사건 경위

이용자님께서는 2019년 주택 매수 후 리모델링을 준비하는 과정에서, 최근 현황측량을 통해 옆 상가 건물이 본인 소유 토지 일부(약 15㎡)까지 침범해 있는 사실을 알게 되었고, 해당 건물은 10년 전 신축 허가를 받은 것으로 확인된 상태입니다.

L법률 쟁점

본 사안은 토지 소유권에 기초한 경계 침범 행위의 구제 가능성과 시효 항변 또는 권리 행사 제한 사유가 적용되는지 여부가 중심입니다.

• 토지 소유권자는 자신의 땅에 무단으로 설치된 타인의 건물에 대해 점유 회복, 원상회복(철거) 청구, 부당이득 반환(사용료) 청구를 행사할 수 있습니다.
• 민법 제245조에 따라 점유취득시효가 인정되려면 점유자가 20년 이상 평온·공연하게 소유의 의사로 점유해야 하며, 현재 건물 신축 이후 약 10년 경과로는 시효 취득이 성립하지 않습니다.
• 전 소유자로부터 발생한 권리가 있다면 원칙적으로 현 소유주인 이용자님이 승계하여 행사할 수 있습니다. 즉, 이전 소유주가 문제제기를 하지 않았더라도, 이용자님이 별도의 권리를 행사할 수 있습니다.
• 행정기관에서 허가를 받았더라도 토지 경계를 지키지 않은 경우에는 건물 존치 허가와 관계없이 사권(개인간 권리)에 관한 분쟁이 남아있게 됩니다.

P핵심 포인트

토지 소유권에 근거한 권리 행사 가능성과, 시효 완성 여부, 협의 및 법적 절차 착수 시 조건을 살펴보는 것이 중요합니다.

• 등기상 소유권이 이용자님에게 있으므로, 침범한 부분에 대해 건물 철거 또는 원상 회복을 청구할 수 있습니다.
• 실제 권리 행사 전에 침범 건물이 20년 미만 존치되었고, 시효 취득에 의한 권리 소멸 사유가 없으므로 소유권 주장이 유효합니다.
• 부당점유로 인한 토지 사용료(부당이득 반환) 청구도 병행이 가능합니다. 사용료 산정은 인근 임대료 시세 등을 감안해 산정할 수 있습니다.
• 협의를 통해 침범된 부분의 매매, 경계 조정, 존치허가 및 사용 계약 등 대안을 모색할 수도 있습니다.
• 상대방이 협의에 응하지 않거나 강제적인 조치가 필요하다면 민사소송(점유 이전, 건물 일부 철거 등)을 제기할 수 있습니다.

A대응 방안

토지 경계 침범 문제에 대해 단계별로 실질적이고 신속한 대응을 하기 위한 주요 조치를 안내합니다.

• 상가 건물주에게 내용증명 또는 공식 서면을 통해 토지 침범 사실을 알리고, 현황측량 결과 등 근거자료를 첨부해 해결 협의를 정식 제안하는 것이 첫 번째 단계입니다.
• 협의가 이루어지지 않거나 건물주가 문제 인식을 거부할 경우, 관할 법원에 민사소송(건물철거, 토지 반환, 부당이득 반환 등)을 제기할 수 있습니다.
• 만일 토지 경계 조정이나 일부 매매로 협상할 여지가 있다면, 법적 분쟁보다 협의서를 체결해 문제를 조정하는 방안도 고려할 수 있습니다. 이 경우 향후 분쟁 예방을 위해 반드시 서면계약을 준비해야 합니다.
• 소송 절차에서는 현황측량 성과도, 토지 등기부, 상가 건물 건축허가 및 준공 서류, 건물주와의 통신·협상 과정 자료 등 객관적 증거 확보가 필수적입니다.
• 건물 일부만 침범한 경우라 하더라도 민사적으로 철거청구권이 그대로 인정되는 것이 원칙이나, 실제 철거가 이용자님에게 실익이 있거나 사회적 타당성이 충분한지 사전에 전문가 의견을 받아 판단하는 것이 바람직합니다.
• 토지 사용료 청구 시, 현지 감정이나 비슷한 용도의 임대차 사례를 토대로 청구 금액을 신중히 산정해야 하며, 지급기간의 소멸시효(일반적으로 10년) 경과분은 청구가 제한될 수 있음을 유념해야 합니다.
• 분쟁 초기에 변호사 등 전문가에게 자문받아 권리 확인 및 소송 절차 준비를 하시면 이용자님에게 유리하게 진행될 가능성이 높습니다.
• 구청 등 행정기관에 민원은 참고자료로 활용하되, 토지 소유권 분쟁은 기본적으로 민사 절차(법원)를 통해 해결해야 하므로 혼동하지 않아야 합니다.