임대인 실거주 이유로 전세 연장 거부 시 대처법

S요약

• 전월세신고제와 계약갱신청구권에 따라 임차인인 이용자님은 2년 추가 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
• 임대인 실거주 명목으로의 거절은 엄격한 요건 하에만 가능합니다. 임대인의 진정한 실거주 여부를 확인할 수단이 법률적으로 인정되어야 합니다.
• 임대인이 매매 또는 실제 입주를 빙자해 내보내려 한다면, 임차인은 위법성 여부와 추후 손해배상 청구 또는 법률적 구제 절차를 준비할 수 있습니다.

F사건 경위

사당동 아파트에서 전세계약을 맺은 신혼부부인 이용자님은 내년 1월 만기 전 임대차계약 갱신을 공식 요청했으나, 임대인이 실거주 및 매매를 이유로 집을 비워달라고 요구한 상황입니다.

L법률 쟁점

이 사건에서 중심이 되는 법률적 쟁점은 임차인의 계약갱신청구권 행사와 임대인의 실거주 사유 거절이 적법하게 이루어졌는지 여부입니다.

• 계약갱신청구권은 임차인이 한 번은 행사할 수 있으며, 임대인의 거절은 전월세신고제 시행령에서 정한 실거주 등 특별한 사유로만 제한됩니다.
• 실거주 목적의 계약 종료 주장은 임대인 또는 임대인 가족의 실제 입주가 명확히 확인될 때만 인정되며, 단순한 강제 퇴거 수단으로 사용하는 경우 법률적으로 무효입니다.
• 임대인이 실거주 약속을 지키지 않고 제3자에게 다시 임대한 경우, 임차인은 손해배상 또는 계약갱신을 청구할 수 있는 권리가 발생합니다.

P핵심 포인트

임대인이 실거주나 매매를 이유로 갱신거절을 주장할 때, 임차인인 이용자님이 실제 확인하고 실효적으로 행사할 수 있는 권리 및 핵심사항을 정리합니다.

• 임차인이 표준 계약갱신청구 의사를 명확히 밝힌 경우, 임대인의 실거주 명목 거절에는 엄격한 실제 입주 이행이 수반되어야 인정됩니다.
• 계약만료 6개월~2개월 전까지 임차인이 서면 등으로 계약갱신을 요청하면, 임대인은 실거주 사유 등 제한적 사유 외엔 거절할 수 없습니다.
• 임대인이 추후 실제로 거주하지 않고 타인에게 임대하거나 매매 후 입주하지 않은 사실이 밝혀지면, 임차인은 손해배상 및 신규 입주자 퇴거 요구 등 구제수단을 행사할 수 있습니다.
• 집주인이 실제 입주할 경우, 본인·직계존비속의 실입주라는 점에 대한 객관적 증거(주민등록 등본, 전입신고, 거주 실태 등)가 필요합니다.

A대응 방안

임차인인 이용자님이 계약갱신청구권을 제대로 행사하고, 임대인의 실거주 사유 거절에 맞서 권리를 실질적으로 보호받기 위해 취해야 할 구체적인 행동과 준비사항을 안내합니다.

• 계약 만료일 2개월 전까지 반드시 서면(내용증명 등)으로 계약갱신 의사표시를 하여 추후 다툼에 대비할 수 있는 증거를 확보해야 합니다.
• 임대인 실거주 주장이 단순한 퇴거 압박 수단이 아닌지 확인하기 위해 임대인 또는 가족의 실제 전입여부, 주택 이전 목적의 진정성 등 객관적 자료를 요구할 수 있습니다.
• 만일 임대인이 실거주 약속 후 실제로 입주하지 않고 제3자에게 임대하거나 실입주를 하지 않는 경우, 임차인은 손해배상(3개월치 임대료 상당) 또는 계약갱신권 행사 소송 등 구제절차를 통해 권리를 찾을 수 있습니다.
• 실거주 명목으로 퇴거 요구를 받더라도, 임대인의 실제 입주가 이행되지 않았다면 관할 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 정식으로 이의제기 및 손해배상 청구를 진행할 수 있습니다.
• 향후 계약 만료 시점까지 임대인 측의 모든 연락, 방문, 실입주 관련 자료 및 대화 내역, 부동산 중개인의 안내 등을 꼼꼼하게 기록 및 보관해야 사후 분쟁 발생 시 입증수단 확보에 유리합니다.