가족 간 아파트 저가 매매 시 증여세 유의점

S요약

• 가족 간 부동산 매매에서 실거래가와 시세 차이가 클 경우 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 계좌이체 등 실제 대금이 오가더라도 시세와 매매가 차액이 크면 그 차액에 대해 증여가액으로 간주될 수 있습니다.
• 정상 거래임을 입증하기 위한 객관적 자료 준비가 중요하며, 시세 대비 매매가 산정 근거가 있어야 위험을 줄일 수 있습니다.

F사건 경위

이용자님은 4억 5천만 원에 구입한 아파트를 가족인 어머니 앞으로 4억 7천만 원에 매매하려고 계획하고 있습니다. 거래 대금은 계좌이체로 이행할 예정이며, 시세는 5억 원 수준입니다.

L법률 쟁점

가족 간 시세 이하 부동산 거래 시 증여세 및 기타 세금(양도세 등) 과세 여부와 계산 기준이 주요 쟁점입니다. 특히 국세청은 가족 및 특수관계인 사이의 거래는 탈세 방지 차원에서 실거래가 외에도 시가(시세) 기준 적용을 엄격히 따집니다.

• 증여세는 실거래가가 시가보다 저렴할 때 그 차액이 일정 기준을 넘으면 부과될 수 있습니다.
• 양도소득세 등 다른 세금도 거래가 시가보다 낮으면 문제될 수 있으나, 증여세 이슈가 더욱 두드러집니다.
• 세법상 시가는 감정평가액·인근 거래가·국토부 실거래가 등 다양한 자료를 참고해 판단합니다.

P핵심 포인트

시세 대비 매매가 차액과 그에 대한 세법상 과세 기준, 가족 간 거래의 입증책임이 핵심입니다.

• 증여세는 시세의 30% 또는 3억 원(둘 중 적은 금액) 이상 저렴하게 거래 시 차액에 대하여 부과될 수 있습니다.
• 실제 시세 증빙력이 중요하므로 국토부 실거래가, 인근 매매 사례, 감정평가서 보유가 바람직합니다.
• 거래 대금의 객관적 입증(계좌이체 등)이 있더라도, 저가매매 원인을 구체적으로 설명하고 자료를 준비해야 합니다.
• 세미 가족 간 거래로 인정되어 세무조사 대상에 포함될 수 있으므로, 통상 거래와 절차를 똑같이 진행하는 것이 위험을 줄여줍니다.
• 매도 후 양도소득세 자동신고가 정상적으로 이루어지는지도 미리 확인해야 합니다.

A대응 방안

이번 가족 간 매매의 경우 아래 사항을 신중하게 대비하면 됩니다.

• 어머니 명의로 매매계약서를 작성하되, 인근 최신 실거래가와 감정평가서를 함께 준비해두는 것이 바람직합니다.
• 매매대금을 실제로 전액 이체해 거래가 정상적으로 이뤄졌음을 객관적으로 증명해야 합니다.
• 거래 금액이 시세의 70% 이하가 되지 않도록, 즉 지나치게 저렴하게 하지 않는 것이 좋습니다.
• 국세청은 가족 간 거래에서 의심거래로 분류될 가능성이 높으므로, 사후 증여세 조사에 대비해 관련 자료를 잘 보관하십시오.
• 양도소득세 등 다른 부과세도 고려해, 필요시 세무전문가 또는 감정평가사와 상담해 최적의 가격선과 세액 산출을 미리 확인하는 것이 현명합니다.
• 추후 세무서의 문의나 자료 제출 요청 시 신속히 응답하기 위해 모든 거래 관련 증빙자료 일체를 정리해두는 것이 반드시 필요합니다.
• 거래 과정과 이유에 대한 설명문을 미리 준비해, 필요시 객관적으로 설명할 수 있도록 하십시오.