상담사례
회생·파산과 ·민사 사건, 결과로 답하는 변호사
2025년 6월 2일, 단독주택 1층에 있는 커피숍 임대 상가를 포함한 건물의 소유권을 넘겨받았습니다.
해당 상가에는 2019년 3월 27일자로 보증금 500만 원, 월세 30만 원 조건의 임대차계약이 체결되어 있었고, 매도인(이전 소유자)과 임차인 사이에는 연체된 월세와 관련해 여러 번 다툰 내역이 있었습니다.
임차인은 실제 영업을 하지 않고 2년 이상 가게를 비워두었으며, 보관 중인 냉장고 등 물품만 남아 있었습니다.
이 기간 동안 월세가 계속 연체되어, 결국 임차인 보증금 5,000,000원은 모두 월세 차감분에 사용되었습니다.
제가 매매를 진행할 당시에도 매도인과 임차인이 이 점을 모두 인정하여, 중개업자는 매매대금에서 보증금 5,000,000원을 제외한 나머지만 저에게서 받으라고 했고, 실제로 그 방식으로 대금을 송금하고 매매를 마쳤습니다.
이후 소유권 이전을 마친 지 이틀 뒤, 부동산중개업소에서 임차인과 함께 사무실에 앉아 새 임대차계약서를 썼습니다.
계약서에는 2019년 기존 임대차계약을 새 소유자에게 승계하며 갱신한다는 조항만 넣었고, 이전 월세 연체 및 보증금 전액 소진 경위, 남은 임대료 정산 등은 따로 기재하지 않았습니다.
이 과정에서 중개사·임차인 모두 보증금이 남아 있지 않음을 이해한 상태였습니다.
그런데 2025년 11월 초, 임차인이 폐업과 퇴거 의사를 밝히며 “11월분 월세를 보증금에서 공제 후, 남은 보증금을 돌려달라”며 연락해왔습니다.
덧붙여 “11월 12일까지 보증금 일부분이라도 반환되면 11월 말까지 철거하겠다”고 했습니다.
임차인이 이렇게 주장해오는 상황에서 실제로는 이미 전주인과 매매 시점에 보증금 정산을 완료한 상태임에도, 제가 반드시 임차인에게 보증금 반환 의무를 져야 하는지 궁금합니다.
또 임차인 보증금이 이런 식으로 실제로 소진된 경우에도, 새 주인은 계약상 그 보증금을 그대로 임차인에게 책임지는 구조가 맞는지도 문의 드리고 싶습니다.
사건 진단 지수
이용자님은 2025년 6월 상가가 포함된 단독주택의 소유권을 인수하였으며, 해당 상가에는 보증금이 월세 연체로 모두 소진된 임차인이 있었고 소유권 변경 후 계약 갱신 시 이러한 사실을 모두 인지한 상태에서 임차인과 새 임대차계약서를 작성하였습니다. 그런데 임차인이 퇴거하면서 보증금 반환을 요구하고 있습니다.
임대차계약에서 보증금이 임차인의 채무(연체된 월세 등)로 모두 소진된 경우, 소유권이 이전되었어도 새 소유자는 잔여 보증금이 남아있어야 반환 책임이 발생합니다. 계약 갱신 시점에서 보증금 소진에 대하여 임차인도 인식하고 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 추가 보증금 반환 의무가 인정되기 어렵습니다.
임차인의 보증금 반환 요구가 실제로 인정되는지 여부는 보증금 잔존 여부 및 임차인이 소진 사실을 사전에 인지했는지가 핵심입니다. 특히 계약 갱신 당시 보증금 정산이 이루어졌고, 임차인도 이에 이의 없이 계약을 갱신한 사실이 입증되면 반환 책임이 부정됩니다.
만약 임차인이 보증금 반환을 계속 요구한다면, 임대차계약 갱신 시점과 이전 과정에서의 보증금 정산 내역, 임차인의 동의 또는 인지 정황을 명확히 정리하는 것이 우선입니다. 향후 분쟁에 대비한 구체적인 대응 방안을 아래와 같이 안내합니다.
* 본 진단은 AI의 답변을 바탕으로 작성되었으며 법률적 정확성을 보장하지 않습니다. 제공된 정보는 참고용으로만 사용하시기 바라며 구체적인 법률 상담이 필요하신 경우, 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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