상가 임대차 승계 후 보증금 반환 문제 대처법

2025.11.10 10:17

Q질문내용

2025년 6월 2일, 저는 거래금액 3억 3천만 원에 한 건물을 매입했습니다.
계약 당시, 2019년 3월 27일에 이루어진 1층 상가 임대차계약(보증금 500만 원, 월세 30만 원)이 이미 존재했고, 저는 이 임대차계약을 그대로 승계하는 조건으로 매수에 나섰습니다.
임대보증금 500만 원을 계약서에 명확히 기재하고, 실제 거래에서는 보증금을 제외한 금액만 지급했습니다.

이 과정에서 전임대인과 1층 상가 임차인 사이에는 영업 중단, 보증금 소진, 월세 다수 연체 등 불미스런 문제가 있었고, 이 사실은 저와 부동산 중개인, 임차인 모두 인지하고 있었습니다.
하지만 계약서에는 보증금 소진이나 월세 연체 등은 별도로 기록되지 않았습니다.

건물 소유권을 인수한 후, 2025년 6월 4일에 임차인과 다시 임대차계약서를 작성했습니다.
이 때도 보증금 500만 원, 월세 30만 원 조건으로 계약 내용을 동일하게 기재했고, 계약서에는 "2019년 3월 27일자 계약을 건물매도로 인한 소유권자 변경으로 승계 취득(매수인) 계약을 갱신한다"는 내용만 포함시켰습니다.
이전 월세 연체나 보증금 소진, 정산 내역 등은 전혀 언급하지 않았고, 6월 월세는 어려운 사정을 감안해 받지 않기로 구두로 합의했습니다.

7월부터 11월까지 임차인은 두 번만 월세를 입금했고, 저는 임차인에게 추가 월세 미납 시 보증금에서 차감하거나 계약을 해지할 수 있음을 문자로 통지했습니다.
이후 임차인은 폐업하겠다며 11월 월세를 보증금에서 차감한 뒤 남은 보증금 반환을 요구했고, 11월 말까지 철거하겠다는 입장을 밝혔습니다.

전임대인과 임차인 간 임대차 계약에서 보증금이 이미 없다는 것을 저는 전임대인과 두 번 확인했고, 그 현장에는 부동산중개인도 있었습니다.
다만 녹취나 공식 증빙자료는 없으며, 관련 내용이 담긴 부동산중개인과의 통화 녹음 자료는 보관 중입니다.
임차인이 전임대인에게 보증금 반환을 요구한 내역은 제가 알지 못하며, 승계 이후에는 임차인이 저에게 전화로만 보증금 반환을 요청했습니다.

저는 실제로 보증금이 남아 있지 않음에도 불구하고, 임차인이 새 임대차계약을 근거로 보증금 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.
추후 임차인이 말을 바꿀 경우에 미리 조치할 방법과 월세 연체 부분을 어떻게 인식해야 하는지, 그리고 부동산 중개인의 안내나 처리가 적법했는지도 알고 싶습니다.

#상가임대차 승계 #보증금 반환 논란 #월세 연체 대처 #임차인 보증금 요구 #상가 계약서 작성 #중개인 안내 책임 #임대차 정산

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S요약

임차인이 임대차계약서상 보증금 반환을 요구할 가능성은 존재합니다
실제로 보증금이 소진된 사정에 대해 객관적 증거가 부족하면 반환책임이 남을 수 있습니다
월세 연체 내역과 보증금 소진 사실을 명확히 입증하거나, 정산 내역을 재확인하는 조치가 필요합니다
부동산중개인의 안내 및 처리 절차의 적법성은 계약 체결 시 정보고지 및 정산 방향 안내 여부에 달려 있습니다
추가 증거를 확보하고, 정산 내역을 재확인하는 것이 향후 분쟁 대비에 중요합니다

F사건 경위

2025년 6월 거래금액 3억 3천만 원에 건물을 매수하며, 기존 1층 상가에 대한 임대차계약을 보증금 500만 원 조건으로 승계하였습니다. 이후 임차인과 동일 조건으로 신규 계약을 체결했으나, 실제로는 보증금이 소진된 상태였고, 임차인은 후에 보증금 반환을 요구한 상황입니다.

L법률 쟁점

건물 임대차계약의 승계 시 보증금 반환 책임 범위와 기존 미수 또는 소진 사실의 입증, 임대인의 보증금 반환의무 및 월세 연체금 처리 방식, 부동산중개인의 고지·설명 의무 위반 여부가 쟁점입니다

신규 임대차계약서에 보증금 500만 원 조건이 명시되어 있으면 통상적으로 임대인은 해당 금액의 반환의무가 인정됩니다
이전 임차관계에서 보증금 소진이나 월세 연체 등으로 인해 실제 반환할 보증금이 없었다면, 이를 명확히 입증할 자료가 요구됩니다
전임대인과 임차인 사이의 월세 연체 등 사정에 대해 신규 임대인(이용자님)이 계약서에 반영하지 않고 계약을 체결했으므로, 임차인은 새로운 임대인에게 계약내용에 기초해 보증금을 청구할 여지가 있습니다
부동산중개인은 임대차 현실(예: 보증금 소진)을 계약 당사자 모두에게 정확히 알리고 계약서에 반영하도록 안내할 책임이 있습니다

P핵심 포인트

임차인과 신규 임대차계약을 체결할 때 보증금 소진·월세 연체 내역을 반영하지 않았다면, 신규 임차계약상 기재된 보증금의 반환의무가 발생할 수 있습니다. 계약 갱신 및 승계시점의 금전거래 내역 확인과 해당 사실 증거 확보가 향후 분쟁에 매우 중요합니다.

신규 임대차계약서가 작성된 경우, 임대인은 해당 계약서상 보증금 환급의무가 법률적으로 인정되는 것이 원칙입니다
전임대인과 임차인 간의 과거 미수금 등은 새로운 임대차계약서 작성 시 반영하지 않았다면, 신규 임차인이 임대인에게 해당 사정을 주장하기 어렵습니다
보증금 소진 등 특약이 명확히 기록되거나, 임차인 역시 계약체결 당시 이 사정에 동의했음이 객관적으로 입증될 경우 임대인의 반환책임이 면제될 수 있습니다
임차인이 전임대인에게 이미 반환을 요구하였거나 실제로 반환을 받았음을 확인하는 자료가 있다면, 이용자님에 대한 추가 반환청구를 방지하는 근거로 작용할 수 있습니다
부동산중개인과의 녹취록 등은 사정 확인의 보조자료로 활용될 수 있으나, 계약서상의 기재가 가장 중요한 기준이 됩니다

A대응 방안

임차인의 보증금 반환요구 및 월세 연체 청구, 향후 분쟁 발생 가능성에 대비하기 위해 구체적이고 다각적인 대응 조치를 마련해야 합니다. 향후 법률 책임을 최소화하기 위해 객관적 증거를 확보하고, 가능하다면 합의서를 작성하거나 정산사항을 명시적으로 남겨두는 것이 바람직합니다.

임차인과의 대화를 통해 과거 보증금 소진 및 월세 연체 내역에 대한 정산합의서를 추가로 작성하시는 것이 바람직합니다
임차인의 보증금 반환 요구에 대비하여 부동산중개인과 통화녹음 파일 등 가능한 증거자료를 정리 보관하시기 바랍니다
신규 임대차계약서에 보증금 소진 사실이나 월세 연체 내역이 반영되지 않은 점을 감안해, 향후 분쟁 시 기존 임대차관계의 연속성과 개별적인 금전 거래 내역을 입증할 수단(문자, 사진, 계좌내역, 주변인 진술 등)을 추가로 확보하는 것이 중요합니다
만약 임차인에게 실제 보증금 반환 의무가 없음을 입증할 자료가 불충분하다면, 임차인과 협의하여 추가 확인서 또는 동의각서를 작성하시는 방안도 고려해볼 수 있습니다
부동산중개인을 상대로 당시 안내 과정과 계약 내용 전달이 적정했는지 확인하시고, 중개 업무상의 과실이 명백하다면 손해배상 청구 등 추가 조치를 검토하실 수 있습니다
계약 해지 시 월세 연체액이 보증금에서 우선적으로 차감됨을 통지하고, 모든 금전거래 내역을 서면으로 남겨두시면 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다
임차인의 명도 및 철거 완료 후 최종 정산금 내역을 확정하고, 잔여 보증금 산정 및 반환 의무 여부를 문서로 확정하십시오
법률 전문가의 확인 또는 자문을 통해 임대차계약상의 반환책임 및 월세 연체 처리를 사전에 점검해 두는 것이 안전합니다